離婚房產分割與房屋產權登記（續）

維悌

本文在上一期中講述了一對兩合兩離的夫妻的離婚房產分割糾紛，從中引出了夫妻間房屋產權登記的相關問題，請聽有關律師的講解。

房屋所有權作為夫妻間財產權利的一種，在夫妻家庭財產中占有很大的比重，有多方報道稱，占比重均超過70%，故而房屋所有權的歸屬對家庭的穩定也有著不可估量的重要作用和影響?，F就夫妻間房屋登記的常見三種類型及相關問題分析如下：

有關夫妻間房屋登記的相關問題

一、轉移類登記

1.所謂轉移登記，是指當事人因為事實行為（繼承）或者其他法律行為（買賣、贈與、投資入股等）導致房屋所有權人發生實質變化（即登記后的主體和原主體非同一主體）的一種登記類型。根據《物權法》第九條之規定不動產轉讓，經依法登記的發生效力。

2.登記申請要件：根據《房屋登記辦法》第三十三條，申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：登記申請書；申請人身份證明；房屋所有權證書或者房地產權證書；證明房屋所有權發生轉移的材料；其他必要材料。

上述的證明房屋所有權發生轉移的材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合并協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。

3.幾種轉移登記類型及其法律效果：

（1）夫妻一方的個人財產通過婚姻財產約定或者贈與、買賣，轉移給另一方配偶共有；前面兩種是屬于無對價的財產轉移，其本質上都是贈與，只是在提供證明轉移原因文件時，體現的形式不同，但是產生的法律效果都是一樣的，即由個人單獨所有的房屋，變成夫妻共有的房屋。

特別提示：如果是采用贈與方式辦理的，雖然從2015年7月1日起贈與合同強制公證被取消了，但是從法律上來說，公證由于具有較強的證據力和不可撤銷性，對當事人的保護有很強的法律作用，因為根據《婚姻法司法解釋三》“第六條 婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理”，而《合同法》第一百八十六條第二款規定經過公證的贈與合同，贈與人不具有任意撤銷權。另外，根據雙方約定去辦理登記也是非常重要的，因為根據《物權法》第九條之規定，登記后才發生物權效力，可以對抗第三人，并且防止一方單獨處分財產導致損失的發生。因為根據《婚姻法司法解釋三》第十一條之規定，如果一方單獨處理夫妻共同財產，第三人是善意的話，只能找侵權的一方賠償，這樣的話維權難度就成倍增加，如果完成登記后，一方不配合完成不了轉移登記，第三人就構不成善意，如此對自身的權益保護力度就大大增強了。

如果是夫妻一方的婚前財產，婚后雙方也給付金錢來辦理轉移登記夫妻共有的，首先應該簽訂正式的買賣合同，然后盡量通過銀行轉賬來證明錢款的往來，不應為了逃避稅收而辦理贈與或者財產約定，否則如果夫妻之間發生糾紛，就會發生舉證問題。

（2）夫妻一方的個人財產或者共同財產，通過財產約定、贈與等形式轉移為其中一方的單獨財產，經登記后發生單獨所有的物權效力。

特別說明：即使辦理完登記后，如果未登記房屋所有權的一方在婚姻存續期內如果由對外舉債的，根據《婚姻法司法解釋二》第二十四條規定應當按夫妻共同債務處理。但夫妻一方能夠證明債權人與債務人明確約定為個人債務，或者能夠證明債權人知道夫妻雙方的財產約定，則可不按夫妻共同債務處理。

（3）夫妻按份共有的房屋相互轉讓部分份額，例如原夫妻按份各占50%房屋所有權，現其中一方轉讓30%所有權給另一方，變成一方20%，另一方80%；此類轉移一般都是為了達到《物權法》97條規定之處分決定權，即占有份額2/3以上的可以決定對按份共有的房屋進行處分或者進行重大修繕活動，以達到對房屋具備控制權的目的。

二、變更類登記

1.所謂變更登記，是指房屋所有權主體沒有發生實質性變化，而登記簿的其他內容發生變化、需要辦理的一種登記類型，如房屋坐落或名稱的變更、面積的變更以及所有權人法定名稱的變更等。

2.變更登記的要件：

根據《房屋登記辦法》第三十七條，申請房屋所有權變更登記，應當提交下列材料：登記申請書；申請人身份證明；房屋所有權證書或者房地產權證書；證明發生變更事實的材料；其他必要材料。

3.變更登記和轉移登記的區分：

在一般情況下，變更登記和轉移登記有較為明確的區分。變更登記后房屋所有權沒有轉移，所有權主體沒有發生實質性變化，轉移登記后房屋所有權發生轉移，房屋權利主體發生實質性變化，如買賣、互換、贈與、繼承、接受遺贈、以房屋出資人股等引起房屋所有權的轉移等。一般容易判斷錯誤的是企業名稱變更和企業合并或者企業改制，一般綜合企業營業執照號碼和新名稱企業是否新設立來判斷，這里需要強調的是如果只是單純的公司內部股權變動或者法定代表人發生變化是無需辦理任何房屋登記的，因為其不對房屋所有權有任何影響，只需辦理相應的工商登記。

4.夫妻間最有可能辦理的一種變更登記類型：通常夫妻間房屋所有權根據《物權法》103條之規定是推定共同共有的，所以，有時候為了明確夫妻雙方的權利義務關系，夫妻之間會根據《房屋登記登記辦法》第十三條第二款之規定，申請變更共有性質的情況下，即夫妻間從原有的共同共有模式，轉變為按份共有，或者從按份共有轉變為共同共有，前來辦理變更登記，登記完成之后，會發生共有性質的轉變。

三、更正類登記

1.所謂更正登記，是指權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤時，依照其申請，及其提交的登記簿記載的權利人對更正的書面同意或者證明登記確有錯誤的證據，登記機構對錯誤事項進行更正的登記。

2.更正登記申請要件：

根據《房屋登記辦法》第七十四條，權利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以提交下列材料，申請更正登記：登記申請書；申請人的身份證明；證明房屋登記簿記載錯誤的材料。

利害關系人申請更正登記的，還應當提供權利人同意更正的證明材料。

3.夫妻間更正登記的情形以及法律效果：

我國《物權法》明確以登記作為房屋等不動產的物權公示方法，其第十六條強調“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”，這就賦予了登記的權利推定效力和公信力。所謂登記的權利推定效力，就是說法律推定登記簿對物權歸屬和內容的記載都是真實的。所謂公信力，是指即便登記簿的記載存在錯誤，第三人也有理由相信登記簿記載的權利人就是真實的權利人，登記簿記載的權利內容就是真實的權利內容。如果其基于對登記簿的信賴進行了交易，法律就推定其是善意的，就要對其取得的權利予以保護。

從更正的內容上來說，只要是登記簿上記載的內容發生錯誤無論其是由于登記部門登記錯誤，還是申請人提供的材料錯誤，或者錯誤申請導致的，都是可以申請更正的。而在夫妻間經常會發生房屋所有權只登記在其中一方的情況下，而該方自行處置了房屋，導致未體現在登記簿上的配偶的權益得不到充分保障，因此，在此種情況下，配偶就可以在登記的一方同意的情況下通過更正登記申請來要求在登記簿上增加自己的名字，用以保護自身權益，更正登記完成之后，房屋登記簿上的所有權即體現夫妻雙方名字，在日后房屋所有權處置等相關事宜時，都應當由夫妻雙方達成合意，共同申請處理，以達到維護夫妻共有財產利益的目的。

特別提示：如果夫妻雙方對房屋所有權歸屬達不成一致，即登記的一方不同意通過更正登記添加配偶為共有人，而配偶又認為自己是產權人的情況下，可以根據《物權法》第十九條第二款之規定不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。但是需要注意的是該異議只有十五天的法定效力，必須在十五天內到法院提起確權訴訟，否則該異議登記失效，而且如果異議登記不當對權利人造成損失的，由異議登記申請人承擔。

關于夫妻間的房產糾紛的問答

時下，面臨離婚的夫妻對于他們在婚前或婚后所購買的房產，屬于哪一種性質的財產常常認定不清，尤其是遇到長輩們的干涉，給房產認定帶來一定的麻煩。下面就這方面的諸多問題由律師作出解答。

一、夫妻不離婚，可否請求分割共同房產？

《婚姻法解釋（三）》第四條規定：“婚姻關系存續期間，夫妻一方請求分割共同財產的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不損害債權人利益的除外：

（一）一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益行為的；

（二）一方負有法定扶養義務的人患重大疾病需要醫治，另一方不同意支付相關醫療費用的。

二、婚前房產婚后增值部分，離婚時歸誰？

《婚姻法解釋（三）》第五條規定：“夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。

三、承諾贈與對方房產，贈與方能否反悔？

《婚姻法解釋（三）》第六條規定：“婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理?！?而《合同法》第一百八十六條第二款規定經過公證的贈與合同，贈與人不具有任意撤銷權。

四、一方父母出資購買的房產，是否屬于夫妻共同財產？

《婚姻法解釋（三）》第七條第一款規定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產?！?h3>五、雙方父母出資購買的房屋，離婚時怎樣分割？

《婚姻法解釋（三）》第七條第二款規定：“由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。”

六、按揭貸款購房，離婚時房產歸誰？

《婚姻法解釋（三）》第十條規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。

依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”

七、婚前按揭購房婚后共同還貸，房產增值部分歸誰？

根據上面第六個問題的答復，根據《婚姻法解釋（三）》第十條第二款規定，不難得出結論。

八、夫妻一方私自賣房，另一方能否追回？

《婚姻法解釋（三）》第十一條規定：“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持?！?h3>九、夫妻出資購買一方父母名義的房改房，離婚時能否按夫妻共同財產分割？

《婚姻法解釋（三）》第十二條規定：“婚姻關系存續期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權處理?！?h3>十、以協議離婚為條件的房產分割協議，是否生效？

《婚姻法解釋（三）》第十四條規定：“當事人達成的以登記離婚或者到人民法院協議離婚為條件的財產分割協議，如果雙方協議離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應當認定該財產分割協議沒有生效，并根據實際情況依法對夫妻共同財產進行分割。”