2016，房地產形勢或更加嚴峻

在各項政府優惠政策發酵之后，2016年房地產形勢或將更加嚴竣。

近日，國家統計局發布了70個城市住宅價格統計數據。從漲幅看，2015年11月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅已由自2015年7月份連續四個月的漲幅回落轉為漲幅擴大。

業內專家指出，這是中央財經領導小組會議上提出化解房地產庫存和防范化解金融風險等重要內容之后，房地產去庫存的初戰告捷。而隨著“幫助農村居民在城市定居買房”舉措的落實，中國房地產業有望實現“軟著陸”。

事實上，盡管一線城市的房地產市場在2015年下半年開始就有所回暖，但這是建立在政府通過過度的優惠政策讓投資性型購房者進入市場的結果，而那些真正存在住房短缺問題的市民是根本沒有能力在當前的高房價下購房。筆者認為，政府救市的確能換來房地產短暫的回暖，但無法改變明年中國住房市場調整的趨勢。目前我國的住房市場存在三大問題。

首先，不管是一二線城市也好，還是三四線城市，我國房地產市場在經歷了十多年的快速發展，城市居民的居住條件得到了根本改善。除了一線城市房子供求矛盾緊張之外，三四線城市的多數家庭現在并不需要大量購置房產。而從住房銷售來看，占80%的大多數城市要想房地產去庫存化將相當艱難。

現在的狀況是，自2013年下半年開始的這場房地產市場的周期性趨勢，靠政府調控之手只能遲滯其調整的步伐，但政府要想通過政策的手段來撫平這種周期性的趨勢是根本不可能的。對此，我國政府也拿出了兩個殺手锏，一是全面放開生育二胎政策的范圍，二是幫助農村居民在城市定居買房。

通過讓農村居民來城市定居來化解住房庫存，但是安置一戶家庭，并非僅是讓其買房這么簡單，還要在醫療、教育、就業、交通、基礎設施配套上付出更多，問題是我國的二、三、四線城市的地方政府不可能拿出這么資金來。

再者，很多三四線城市在產業布局方面同質化嚴重，難以吸引外來人口長期置留。一個城市要想留住人口，要有當地獨特的第二、三產業優勢，并提供足夠多的就業崗位。而我國多數三四線城市人口的流動性很大，不可能通過外來人口流入來達到房地產去庫存目的。

最后，對于一線城市而言，下半年房價的反彈，都是過度優惠政策惹的禍。但一線城市房價飆升也帶來了幾大隱患：

其一，房地產泡沫反被吹大，使得金融風險更加一層。一線城市的住房價格十幾年來一直在上升，住房市場購買者主要是投機投資者，導致房地產金融風險更加難控。

其二，過高的房價使得整個城市運營城本上升，不僅用工成本和物價節節攀升，還將一線城市的地價推高。而過高的房價也會使眾多企業及人才流出一線城市。

其三，面對當前一線城市房價的非理性上漲，城市的管理者往往會采取兩個舉措應對：一方面督促拿地的開發商加大住房供給的力度，另一方面拿出更多的土地供應市場。這極可能造成一線城市最后也出現住房過剩的尷尬問題。

在各項政府優惠政策發酵之后，2016年房地產的形勢將更加嚴竣，一旦投機投資者發現中國樓市出現趨勢性調整，那“房價斷崖式下跌”將在所難免。