房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀及成因的分析探討

摘要：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)隨著十年來(lái)投資量和銷(xiāo)售量的大幅增加，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，然而供求結(jié)構(gòu)不平衡、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等問(wèn)題日益突出，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫形成。本文以某市房地產(chǎn)為例，通過(guò)選取房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值兩個(gè)指標(biāo)，分析該市房地產(chǎn)泡沫的成因，提出合理引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、加快財(cái)政體制的改革、抑制不合理的住房需求等建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資；泡沫；現(xiàn)狀；成因

引言：某市作為省會(huì)城市，憑借政府決策的支持，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，吸引了大批外來(lái)務(wù)工人員和投資者落戶(hù)，該市人口迅速膨脹，對(duì)住房需求不斷攀升。面對(duì)高速增長(zhǎng)的需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加快投資步伐，在市中心建起一座座商品樓房，并且不斷往市郊擴(kuò)展，地方政府也對(duì)賣(mài)地樂(lè)此不疲，財(cái)政收入與房?jī)r(jià)一同節(jié)節(jié)攀升。2009年以來(lái)，政府為了控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲出臺(tái)了增加房地產(chǎn)供給，抑制不合理的需求，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，加大保障房建設(shè)和管理力度，限價(jià)、限貸、房產(chǎn)稅等一系列調(diào)控政策。然而，政府管制在一定程度上依然失靈，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度膨脹的不良效應(yīng)日益顯現(xiàn)。面對(duì)這種情況，有關(guān)專(zhuān)家學(xué)者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)是否存在泡沫給出了兩種對(duì)立的觀點(diǎn)。但是由于房地產(chǎn)的獨(dú)特性，各地房產(chǎn)價(jià)格的差異性，房地產(chǎn)需求、供給和監(jiān)管環(huán)境的復(fù)雜性，以及缺少長(zhǎng)期的高質(zhì)量的房產(chǎn)數(shù)據(jù)時(shí)間序列，使得識(shí)別房產(chǎn)泡沫的難度加大。此處選取房產(chǎn)收入比、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)該市房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀進(jìn)行分析。

一、某市房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)

（一）房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比是一套住房的平均價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。經(jīng)調(diào)查研究，2005～2012年期間，該市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了兩個(gè)高峰，分別是2008年和2012年。2008年，由于金融危機(jī)的影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境差，投資減少，但是中國(guó)政府此時(shí)出臺(tái)4萬(wàn)億投資決策，提振中國(guó)經(jīng)濟(jì)，所以中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆市上揚(yáng)。該市房?jī)r(jià)收入比值也超出了6，說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始呈現(xiàn)。2009年，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境未見(jiàn)轉(zhuǎn)好，4萬(wàn)億投資已消費(fèi)，房地產(chǎn)投資有所降溫，比值大幅回落到4，部分泡沫擠出。2010年后，隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次繁榮，該市房?jī)r(jià)收入比再次上升，2012年到達(dá)了10的頂峰，泡沫再次出現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率。該指標(biāo)主要從房地產(chǎn)運(yùn)行的投資層面進(jìn)行測(cè)度，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資是反映房地產(chǎn)是否投資過(guò)快過(guò)熱的指標(biāo)，該指標(biāo)值越大，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的偏離越大，一般認(rèn)為該指標(biāo)值不應(yīng)超過(guò)2。

房地產(chǎn)投資形成房屋供給，在一定的經(jīng)濟(jì)總量下，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)投資的承載力和公眾的購(gòu)買(mǎi)潛力是有限的。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求無(wú)法拖動(dòng)供給時(shí)，房屋空置率就會(huì)增加，開(kāi)發(fā)商為維持其高額利潤(rùn)，就必須不斷地人為推高房地產(chǎn)價(jià)格，維持市場(chǎng)房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期。因此，在房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)的時(shí)期，開(kāi)發(fā)商推動(dòng)房屋價(jià)格泡沫的動(dòng)力最強(qiáng)。

二、對(duì)某市房地產(chǎn)泡沫成因的分析

（一）寬松的金融環(huán)境和超量的貨幣供給。銀行對(duì)經(jīng)濟(jì)的盲目自信樂(lè)觀、寬松的貸款審批導(dǎo)致信貸的過(guò)分?jǐn)U張，增加了市場(chǎng)的資金供給，低利率的金融環(huán)境堅(jiān)定了市場(chǎng)的信心，從而有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者大舉借貸，加熱了房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度。另外，投資渠道狹窄、股市投資功能弱化導(dǎo)致房地產(chǎn)“投資”盛行。該市政府為維持較高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，吸引投資，房產(chǎn)調(diào)控政策也不溫不火，未能形成有效制約。開(kāi)發(fā)商與個(gè)人投資者的資金大量涌入房地產(chǎn)，為了獲得投資高額回報(bào)，從而助推房?jī)r(jià)上漲，使價(jià)格背離房產(chǎn)的價(jià)值，形成泡沫。

（二）土地價(jià)格高漲。土地資源具有稀缺性的特點(diǎn)，而且其供給彈性很小，供給往往不能隨著需求的增加而增加，短期內(nèi)更是如此。土地資源供給的低彈性和稀缺性使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者普遍存在土地價(jià)格上漲的預(yù)期，土地價(jià)格的上漲又進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，促成了泡沫。此外，土地出讓收入是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，在地方政府的各項(xiàng)收入中，土地出讓是不用上繳中央財(cái)政，基本由其支配，因此政府對(duì)賣(mài)地都是樂(lè)此不疲。在全國(guó)來(lái)看，土地收入相當(dāng)于財(cái)政收入的20%到30%，而在許多城市，則可能會(huì)更高。某市市區(qū)已高度城鎮(zhèn)化，因此市區(qū)可供給的土地資源十分稀缺，地方政府為維持足夠的土地供應(yīng)，近年來(lái)不斷擴(kuò)展城市版圖，同時(shí)也刺激了當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格上漲，從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，更吸引了不少投機(jī)者前來(lái)，促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫的形成。

（三）非理性預(yù)期。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于信息的不對(duì)稱(chēng)性，投資者很難對(duì)市場(chǎng)未來(lái)作出合理的預(yù)期，往往是通過(guò)觀察周?chē)巳旱男袨槎崛⌒畔ⅲa(chǎn)生從眾行為。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，預(yù)期今后價(jià)格還要上漲，于是需求量增加，房地產(chǎn)持有人惜售，供給量反而減少?gòu)亩碳ち藘r(jià)格上漲，因此價(jià)格上漲的預(yù)期得到強(qiáng)化，如此循環(huán)，促進(jìn)了泡沫的產(chǎn)生。

（四）住房持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)偏低，促使住房在購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)價(jià)格攀升。美國(guó)有1%～3%的物業(yè)稅，物業(yè)費(fèi)與養(yǎng)護(hù)費(fèi)用大大高于中國(guó)。相對(duì)于美國(guó)，中國(guó)在住房持有環(huán)節(jié)成本偏低，這直接激勵(lì)了住房空置，影響了國(guó)人的房產(chǎn)觀念并直接刺激了購(gòu)買(mǎi)的積極性。中國(guó)現(xiàn)行試點(diǎn)的房產(chǎn)稅規(guī)避了立法程序，試點(diǎn)正逐步擴(kuò)展。房產(chǎn)稅是關(guān)系到每一個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益問(wèn)題，推行房產(chǎn)稅意味著各地稅收的多樣性會(huì)增加，可較大地打擊多套房投資與投機(jī)，調(diào)節(jié)收入分配并抑制房?jī)r(jià)。但指望房產(chǎn)稅很快被全國(guó)大范圍普及并很快就能改變國(guó)人長(zhǎng)久形成的房產(chǎn)觀念，還不太現(xiàn)實(shí)。

結(jié)束語(yǔ)：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是存在泡沫的，但是泡沫的大小，以及泡沫是否會(huì)爆破、何時(shí)會(huì)爆破還需取決于未來(lái)的外部宏觀環(huán)境變化。過(guò)去這些年，助推房?jī)r(jià)飆漲的因素除城市化進(jìn)程加速和居民收入增長(zhǎng)導(dǎo)致的住房需求大幅增加以外，主要還有貨幣超發(fā)、金融資源配置不合理、地方政府土地財(cái)政依賴(lài)、居民收入差距拉大、土地要素市場(chǎng)政府一手壟斷等房地產(chǎn)市場(chǎng)之外的因素。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，特別是土地要素市場(chǎng)改革是大勢(shì)所趨，因?yàn)楦母锟赡軙?huì)死，但如果不改革則肯定會(huì)死。同時(shí)，如果不及時(shí)治理房地產(chǎn)泡沫，將阻礙日后經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

今后改革的重點(diǎn)應(yīng)著重以下幾方面：第一，合理引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。國(guó)家只有合理引導(dǎo)資金流向，依靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，才能降低資金流動(dòng)性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。第二，要加快財(cái)政體制的改革，緩解地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，同時(shí)要加強(qiáng)相關(guān)信息的披露，增加透明度，切實(shí)加強(qiáng)各方面的監(jiān)督。第三，要抑制不合理的住房需求，主要是抑制投機(jī)性等非自住房需求。通過(guò)土地、稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控，加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度，從交易環(huán)節(jié)抑制炒房行為。第四，國(guó)家的調(diào)控政策要有連續(xù)性和前瞻性，才能強(qiáng)化人們的預(yù)期，達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)的目的，而政府的短期化政策只會(huì)損害房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。第五，完善分配體制，縮減貧富差距，特別是拆遷補(bǔ)償。過(guò)去由于各個(gè)地方執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不一，一部分人通過(guò)拆遷補(bǔ)償一夜暴富，獲得幾套住房；一部分人卻得不到應(yīng)有的補(bǔ)償，而要租住房屋生活。巨大的反差造成社會(huì)不公，小部分人聚集大量財(cái)富和資源，即使房地產(chǎn)有價(jià)無(wú)市，房?jī)r(jià)仍不會(huì)回到合理水平，大部分人要仍承擔(dān)比收入高得多的房?jī)r(jià)。

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