淺析營改增對物業服務企業的影響和作用

摘 要：在稅制改革不斷發展下，物業服務企業也被納入改革中，為減少物業服務企業在改革中受到的不利影響，本文對此進行簡單分析，在提前了解可能受到影響的前提下，做好準備工作，積極應對，探索可行的發展道路。

關鍵詞：營改增；物業服務企業；影響；建議

營改增，也就是將原來按照營業稅征收的部分行業，現在改為按增值稅征收。在這種改革方式下，最大的特點就是減少了重復征稅，可以促使社會形成更好的良性循環，使稅制更科學、更合理、更符合國際慣例，有利于企業降低稅負，增加企業競爭力，促進企業發展，激發市場活力。營改增是深化財稅體制改革的重點工作，該項目的實施對推動經濟結構調整、大力發展以現代服務業為重點的第三產業具有重要的促進意義。

一、物業服務企業營改增的計稅方法變化

在之前的物業服務企業繳納稅收時，營業稅以物業服務企業向客戶收取的全部價款和價外費用為計費依據，其他稅費的依據是企業計算交納的營業稅。而在實行營改增后，企業由之前的計算交納營業稅改為繳納增值稅，增值稅的計稅方法中，包括一般計稅方法和簡易交稅方法即小規模納稅人計算方法，這兩者有較大差距，在計算方法上也并不相同。一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額，計算公式為：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額，當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。

小規模納稅人當期應交增值稅=（全部價款+價外費用）

×3%÷（1+3%）。根據上面的計算公式可以看出，營業稅在實際稅收中，計算方法更簡單、更容易被大眾掌握、操作起來也更方便，但是，重復征稅可謂是它的最大弊端。雖然，增值稅在計算方面相對復雜，但這種以商品在流轉過程中產生的增值額為計稅依據而征收的這種商品稅，大大改善了營業稅重復增稅的弊端；采用逐環節征稅，最終由消費者承擔全部稅款；稅基廣闊，具有征收的普遍性和連續性。

二、企業稅負壓力和利潤水平變化

（一）對小規模納稅人稅收負擔的分析。在營業稅改增值稅后，根據小規模納稅人的納稅計算方法來看，并不是像一般納稅人按含稅銷售額3%的征收率來計算，而主要是看增值稅的征收率與原來課征營業稅時的稅率來判斷的。物業服務企業在營業稅征收稅率時的稅率為5%，在營改增后，征收率都改為3%，由此可見，在實行營改增后，物業服務企業的稅收負擔明顯降低，增加了小規模納稅企業的發展機會。

（二）對一般納稅人稅收負擔分析。在營業稅改增值稅后，物業服務企業的稅率都改為6%，相對于之前征收營業稅時的稅率，增值稅明顯高于營業稅稅率，若納稅人沒有進項稅額可以抵扣的話，對一般物業服務企業納稅人來說，稅收負擔明顯增加。所以，對一般納稅人的物業企業來說，稅改后是否盈虧，主要取決于其外購項目的進項金額占總金額的比重大小，但是由于我國物業企業的成本費用組成的特殊性，企業想要提高可抵扣的進項稅額，在實際發展中還存在著一些限制條件：①物業服務企業，本就是一個高密集勞動力的產業，在物業服務企業的費用組成中，占據最大比例的就是人力成本。但是，在我國的相關規定中，以工資形式和勞務發票形式支付的人力成本都不能進行進項稅抵扣，而在除去人力成本的剩余費用中，還要支付一定的建筑安裝類的費用，這部分費用在目前的規定中也不能進行進項稅抵扣，所以，物業服務企業在提高可抵扣的進項稅額的策略中，具體實施起來十分具有難度。②在物業服務企業營利收入方面，主要來源于房屋出租和向房客收取的服務費，且大多都以合同協議的形式完成交易，這些收入在我國的相關規定中，也沒有可取得抵扣進項稅的規定。

三、提高企業進項稅來源的措施

（1）對商業性房地產和建筑安裝業無法取得增值稅專用發票的狀況，國家應相對放寬有關規定，使物業服務企業在建筑安裝方面提高取得可抵扣進項稅的能力。（2）在非市場化運作的物業服務企業中，一些企業一直處于虧損狀態，國家對這些虧損企業實行一定的優惠政策和資金補貼是十分有必要的。（3）對物業服務企業來說，若是直接實行營改增的政策，對企業來說將造成相當大的影響，而且大部分都不是有利影響。

總結語：隨著我國市場經濟的不斷發展，財政稅制改革不斷深入，對當前的物業服務企業造成的影響也是巨大的。物業服務企業在營業稅改增值稅后，對一些小規模企業來說，益處是明顯大于不利影響的，但對大多數物業服務企業納稅人來說，提高企業在該行業的競爭力，保證企業在營改增后能持續收益，具有較大的難度。所以，在新時期稅制改革中，企業自身不斷加強管理能力，在改革具體實施前做好相關的籌劃和準備工作，顯得十分重要，除此之外，國家政策的支持和扶持，對物業服務企業來說，也是保證企業持續健康發展的一大動力。

參考文獻：

[1] 王曉晶.淺談物業服務企業營改增對企業發展的影響.[J].財政金融.2015（6）.48-98.