中國為何走不出高房價困局

去除房地產的抵押物屬性是治本之策，即大力發展信用融資逐步置換房地產抵押貸款。不過，這是個長期政策，需緩緩圖之。

百業低迷，唯地產不破。當前經濟，房地產幾乎成了唯一的亮點。不需要過多論證，這種狀態極度不健康，也不可持續。

然而，房價調控問題之難，難就難在房地產具有居住、投機和抵押物的多重屬性，尤其是在房產的抵押物屬性里，房價下降會導致抵押物貶值，金融機構會形成不良和嚴重的信貸緊縮效應，所以房價不能降。

不能降，只能不停地升，可持續地升下去也不是個事，畢竟實體經濟也需要發展空間。前幾日，華為離開深圳的傳聞沸沸揚揚，是房地產業擠壓實體經濟的一個注腳。

如何破解高房價困局，理論界和實務界討論很多，但并無廣泛認可的辦法。在筆者看來，可能要從長期和短期兩個層面解決這個難題，長期看要去除房地產的質押物屬性，短期內可能不得不飲鴆止渴——再造一個泡沫。

信貸偏好房地產帶來了經濟泡沫化

解決房地產的問題要從高杠桿著手，高杠桿的實質是高負債，咱們就先來聊聊負債。經濟體中有四個部門，國家、金融企業、非金融企業和居民，金融企業負責資金的融通，可大致看做借貸發生的中介平臺，非金融企業是負債方，居民是儲蓄方。

我國是間接融資為主的金融體系，銀行是放貸的主體。銀行歸集居民儲蓄資金，自主進行放貸，自擔風險、自負盈虧。所以，貸給誰、不貸給誰，基本由銀行的信貸偏好說了算。而銀行的信貸偏好由其風險政策說了算，銀行風險政策的特點是什么呢？偏好抵質押和擔保。所以，大量的資金貸給了重資產行業，如鋼鐵煤炭等能源企業、房地產企業、貿易類企業等等。不難理解，土地、房產是主流的抵押物，資源、大宗商品是主流的質押物。

然而，國際金融危機以來，大宗商品價格起起伏伏，整體是大幅下行的趨勢，導致側重于大宗商品質押的行業先后曝出高不良，典型的如貿易融資（鋼貿、煤貿等）、資源型行業（煤炭、鋼鐵等行業）。相反，土地、房產基本是一路升值的，由此，側重于不動產抵押貸款的行業整體可正常還本付息，貸款開始向能提供土地和房產抵押的行業集聚。

問題來了，誰擁有最多的土地？地方政府。所以，銀行對地方政府融資平臺一直是大力支持的，即便監管曾嚴加管控，也未曾阻斷銀行通過影子銀行渠道放貸的決心。除了融資平臺，銀行對地方政府主導的基建投資也是大力支持的，一方面是出于保增長的需要，另一方面也是更為重要的——政府有那么多土地，有啥可以擔心的呢！

信貸資金集中于土地和房產相關領域帶來了經濟的泡沫化和空心化等問題，大量的制造型企業得不到資金支持，經濟結構升級難以奏效。這種局面有沒有風險？對銀行而言恐怕是沒有風險的，至少原來是這樣。有問題而無風險，銀行從自身的理性出發，給房地產相關領域放貸自然是大干快上，畢竟發展才是硬道理。銀行也是上市企業，要對股東負責，需要漂亮的利潤增速和貸款增速數據。

分業監管下的調控干預以失效告終

這時候，就需要“有形的手”來進行干預了。

仔細梳理監管機構文件可以發現，早在2012年8月，銀監會就開始關注銀行同業代付問題的資金投向問題。2013年12月，國務院辦公廳下發《關于加強影子銀行業務若干問題的通知》（著名的107號文），對影子銀行相關業務做了原則性監管規定。影子銀行的主要流向，自然還是地產和融資平臺。從后續出臺的一系列規定看，銀行同業業務和信托通道業務是嚴加監管的對象。

不過，銀監會剛關上了一扇門，證監會和保監會就為市場打開了另一扇窗。也是在2013年，為抓住資管業務的藍海，監管機構放松了保險資金投資范圍，基金子公司也橫空出世。基金子公司具有萬能通道功能，且沒有資本金監管，業務空間大，借著監管機構對信托嚴加監管的好時機，很快靠低費率打開市場。各類理財和資管資金借助這些新的通道，繼續注入房地產和融資平臺領域。

在影子銀行的輸血支持下，房地產行業渡過了“資本寒冬”的艱難時期。2015年7月股災后，依靠資本市場實現穩增長和調結構的努力化為泡影，政策重回地產保增長和去庫存的路子。2015年下半年，購房首付比例和二套房政策相繼放松，房地產終于在2015年下半年再次迎來快速上漲期。

去除房地產抵押物屬性是治本之策

一直這么下去，是不是也挺好的？還真不是。十多年來，很多生產要素漲漲跌跌，但房價和地價基本就沒跌過，并逐漸成為經濟運行高成本的罪魁禍首，不得不予以解決。權威人士解讀中國經濟，明確提出“房子是給人住的，這個定位不能偏離”，這意味著，不到一年的時間內房地產政策可能要再次轉向。

但是，又能轉向哪里呢？金融體系有句名言——大而不能倒。土地和房產作為最大的抵質押物，其份量顯然比最大的金融機構還要大。鐵礦石等大宗商品的降價曾引發全國性鋼貿貸款的大不良，土地和房產一旦貶值，又會帶來多大的不良？不敢想象！所以，土地價格和房價降不得。

這是過去幾年房地產調控的邏輯。漲不得，也降不得，最終的結果只能是漲得降不得。因為價格平盤一段時間總要突破，不能向下突破，自然只能向上突破。于是，“漲一段、停一段、漲一段、停一段”成為房地產市場的常態。從當前一系列政策看，房地產市場又要進入停一段的時期了。只是，不知道停一段之后，是不是還是接著再漲一段。

如此糾結的困局究竟該怎么破？去除房地產的抵押物屬性是治本之策，即大力發展信用融資逐步置換房地產抵押貸款。不過，這是個長期政策，需緩緩圖之。短期內想破局，可能要飲鴆止渴——從資金流動的角度看，再制造一個泡沫，資金自然會離開房地產領域。那么下一個泡沫在哪里呢？也許是股權市場。

（作者為蘇寧金融研究院高級研究員）