多措并舉發力房屋租賃

房地產行業在去庫存和新型城鎮化建設的大背景下，住房租賃市場獲得政策刺激。

6月3日晚間，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱為“意見”），提出了培育和發展住房租賃市場的具體政策措施。《意見》還明確提出，到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》的記者采訪時表示，培育住房租賃市場，打通購租并舉市場，是我國住房體制改革的重要組成部分。此次國務院住房租賃政策，順應住房市場改革的需求，為后續租賃市場的健康發展提供了原則性的指導。

“購租并舉”攪動樓市

國務院辦公廳對于此次意見的出臺表示，改革開放以來，我國住房租賃市場不斷發展，對加快改善城鎮居民住房條件、推動新型城鎮化進程等發揮了重要作用，但市場供應主體發育不充分、市場秩序不規范、法規制度不完善等問題仍較為突出。

北京房地產協會副會長陳志認為，我國房地產總量已基本過剩，但住房問題還沒有得到很好的解決，出現兩極分化，甚至把房地產當成一種金融品，而不是居住品。要改變過去依靠增量解決住房問題的思路，要盤活存量，通過住房租賃市場來解決住房問題。

實際上，早在2003年出臺的《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》就提出住房租賃。但與發達國家租房占比達到40%到60%相比，我國仍以自有住房為主，自有率達到80%到90%。

“由于中國的房地產業發展還比較落后，目前只有一級土地市場、二級增量房市場以及三級存量房市場，而購租并舉市場其實就是中國第四級房地產市場的另外一種說法。發展住房租賃市場對于改變居住模式以及房企投資模式，均有十分積極的作用。”嚴躍進表示，“從此次意見的指導思想可以看出，‘購租并舉’四個字得到了強調，這是后續中國住房市場中的一個大創新，即在土地市場、一手房買賣市場、二手房買賣市場的基礎上，租賃市場得到真正的政策支持，進而有力支撐了中國第四級市場的建立。而從發展目標來看，到2020年租賃市場的發展將比較成熟，所以2016-2020年基本上是目前全面發展租賃市場的五年。這五年既有市場機遇，也有創新的困惑。”

供給發力擴大房源

RET睿意德中國地產研究中心的數據顯示，截至2015年年底，全國寫字樓平均空置率18%，商業用房（即商鋪）空置率高達30%。而按照國際同行慣例，商業地產的空置率在5%-10%之間為合理區，空置率在20%以上為嚴重擠壓區。足以看出商業地產空置率情況的嚴重。

“在我國住房租賃市場中，供應的主體主要是個人出租，大概占到90%以上。一些房地產市場成熟的國家，專業的租賃企業提供房源占的比例大概是30%左右，我們差得還是比較遠。”5月6日，住建部副部長陸克華在新聞發布會上這樣說。

此次《意見》也針對我國當前的發展形勢，從供給端發力，明確提出，培育市場供應主體要發展住房租賃企業，鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，規范住房租賃中介機構，支持和規范個人出租住房。并且允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。

嚴躍進告訴《中國經濟信息》的記者，“在‘支持租賃住房建設’的政策內容中，最大的亮點在于允許商業用房改建為租賃住房，這是一個很大的創新。既是去庫存的需要，同時也是讓相關投資商和房企盤活存量資產的一個重要渠道。另外后續部分商業用房的土地轉性等將面臨一個較好的政策空間。”

管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理，不斷提高管理和服務水平。嚴躍進表示，PPP模式對此類領域的介入，表明后續既是一種融資模式的創新，也是一種新的管理模式的試點。后續對于務工人員、大學生等住房困難群體，也將因為此類政策而獲得明顯的利好，這和此類公租房整個科學運營能力提升等是密切關聯的。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，“此次意見從‘供給側’入手，合理利用資源解決供求矛盾，供求緊張矛盾，尤其是大城市，超大城市租房供求矛盾的一個非常好的途徑和辦法。”

多項政策紅包助力

在5月6日的新聞發布會上，住建部副部長陸克華就曾直言租賃業務的發展困難，資金收益率比較低、回籠時間長以及租賃企業負擔重。

對于我國的出租房屋供應主體個人來說，在北京擁有多余住房的王先生告訴《中國經濟信息》記者，“用于出租的是一套舊房，新房不選擇出租，因為新房的售價比舊房高，如果將新房出租，不僅需要裝修、添置家具、維護，將來想轉手出售，還賣不出好價。新房寧可空置也不出租。”

與個人出租相比，對于租賃企業來說，除去設計改造時的各種成本外，還面臨企業所得稅、房產稅等。而新建住房用于出租可能更加困難。建設部房地產估價與房地產經紀專家委員會主任柴強表示：“在我國‘銀行融資—獲得土地使用權—建房出售’的房地產開發模式中，開發商多是高舉債周轉，為了維持資金鏈運作，需要快速回籠資金，因此開發商難有意愿采用資金回籠周期長的租賃模式。”

為此，6月3日發布的《意見》明確提出，鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。

對此，嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，“企業不可能按照現有的高租金和資金回籠長的模式進行發展，后續會基于租金開發資產證券化，把租金進行貼現，由投資者來購買這種投資產品，投資者每月的收益就是房客繳納的租金。后續以投資者進行介入基于租金為核心的現金流而開發的資產證券化會是一種未來的發展趨勢”

此外，《意見》還提出對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持。對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策。房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。

“由目前已經有的各類稅費抵扣和免征等問題可以看出租賃市場方面的各類政策優惠已經比較充足。然而 從‘對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。’這個角度看，后續此類環節的扣稅問題還需要繼續討論。”嚴躍進說。

針對商業用房改建的租賃住房，為降低租戶的使用成本，《意見》還明確提出，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

在接受《中國經濟信息》采訪中，嚴躍進總結道：“目前租賃市場中，規范化的經營還不夠，依然是作為一種過渡性的住房模式，整個租賃市場操縱不必太急。但租賃市場背后的需求很大，后續依然需要積極進行培育。而發展的過程中，則為后續租賃市場的商業模式構建、盈利模式構建等提供了新的方向。如果租賃市場發展好，那么就可以為住房市場甚至國民經濟和消費經濟帶來新的動力和刺激因素。