房地產，有些庫存需炸掉？

房地產“去庫存”正式在2016年上升為“國家任務”。

2015年中央經濟工作會議明確，去庫存為2016年結構性改革五大任務之一。

然而，弄清中國房地產的庫存數量是首要前提。

國家統計局近日發布2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關，達到7.18億平方米。有媒體報道，近5年商品房待售面積呈階梯級增長，平均每年增加1億平方米。

國家統計局數據顯示，2005年末至2009年末，全國商品房待售面積均未突破2億平方米，其中2007年末，商品房待售面積僅為1.34億平方米。2008年以來，中國商品房待售面積呈不斷增加態勢。而2015年末，全國商品房待售面積高達7.18億平方米，創下歷史新高，接近2007年一年全國商品房銷售面積。從2007年到2015年的9年時間，中國商品房待售面積增加了4倍多。

專家認為，國家統計局公布的數據低估了待售庫存規模，實際庫存規模遠遠大于披露的數據。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，樓市高庫存已成為當前中國經濟的痛點，一旦計入潛在庫存數據，中國樓市的庫存數量可能倍增。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉也稱，大家常說的樓市“去庫存”，指的是待售商品住房建筑面積的消化情況，這應該包括兩部分，一是報告期已竣工可供銷售，但尚未銷售的商品房建筑面積累計值；二是報告期處于施工或新開工狀態（半成品），并已經批準預售但尚未銷售出去的商品房建筑面積累計值。

中國社會科學院財經戰略研究院此前也發布報告認為，2015年房地產市場庫存高企，去化壓力增大，商品住房過剩總庫存高達21億平方米，僅現房庫存去化就需要23個至24個月。但在北京華遠集團原董事長任志強看來，當前最大的問題在于，有相當一部分庫存是無法消化的。“以全國房地產一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存并不算多。但問題在于，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。換句話說，只能炸掉，不會因為任何政策而消化掉。”任志強還認為，未來樓市的區域差距會擴大。一些供求關系緊張的地區，房價會迅速上漲，比如北京、上海、深圳。但另外一些地區可能會放慢投資增長速度。另外，同一個城市內房價也會出現分化，主要體現在城市中心區和邊緣地區的差別。對于房企而言，現金流是決定開發商會不會降價的主要原因。對于未來可能會繼續出臺的寬松政策。任志強稱目前最有條件出臺的政策是個人貸款利息抵個稅，而在去庫存期間房地產稅不會出臺。不過亦有專家表示，“高庫存”是樓市運行的重要特征，也不完全是壞事，不能高估“高庫存”的負面影響。