濟(jì)南住宅痛點(diǎn)調(diào)查

從四合院到筒子樓、再到單元房、大平層，有關(guān)房子的痛點(diǎn)不一而足，最終成為引發(fā)居住革命的導(dǎo)火索。

濟(jì)南住宅的成長(zhǎng)煩惱

1970年代，筒子樓是濟(jì)南人居住的主要模式。在開(kāi)元廣場(chǎng)的南鄰仍留存一座筒子樓，樓高三層，南北兩廊，房間很小，沒(méi)有單獨(dú)的廚房規(guī)劃。老高是這座筒子樓的老住戶(hù)，經(jīng)歷過(guò)一家做飯全樓聞香味的時(shí)候，當(dāng)時(shí)幾十口人用一間廁所，平時(shí)想洗個(gè)澡都難。女兒在這座筒子樓里出嫁，兒子從這座筒子樓里收到大學(xué)錄取通知書(shū)。

盡管兒子給買(mǎi)了新樓房，但因貪圖這里距離大明湖近，老高和老伴仍然住在這里。“當(dāng)年安裝有線電視和網(wǎng)線，廣電和電信的師傅研究了好久線路，因?yàn)檎鶚蔷€路老化嚴(yán)重。”

實(shí)際上，唐山大地震后，在我國(guó)北方不少城市的筒子樓不同程度地出現(xiàn)了裂縫，甚至成為危樓。打那時(shí)起，磚混結(jié)構(gòu)筒子樓的安全性遭到越來(lái)越多人的質(zhì)疑。1980年代以后，越來(lái)越多的濟(jì)南人從筒子樓搬進(jìn)單元房，新式住宅的時(shí)代隨之而來(lái)。

及至商品房時(shí)代，首付、按揭、物管、地段、景觀等名詞成為濟(jì)南人購(gòu)房時(shí)常接觸的詞語(yǔ)，但有關(guān)房子的煩惱也越來(lái)越多。古有孟母三遷，今天的家長(zhǎng)為了一座學(xué)區(qū)房可以一擲千金。及至收房，可能遇到房屋面積縮水、一房多賣(mài)、實(shí)際與規(guī)劃不符等狀況。好不容易入住，裝修有可能遇到各種問(wèn)題。其他諸如雙氣、電梯安全、停車(chē)場(chǎng)等問(wèn)題不一而足。

總體來(lái)看，濟(jì)南住宅建筑的通病應(yīng)該是與全國(guó)同步的，可將其歸納為“四低兩高”。所謂“四低”，是指住宅的綜合質(zhì)量低，特別是聲、光、熱、空氣質(zhì)量等物理性能和跑、冒、滴、漏等工程質(zhì)量通病還沒(méi)有得到根治。工業(yè)化水平低，建筑材料、部品尚未形成系列化、規(guī)模化的配套生產(chǎn)體系；成套技術(shù)集成度低，住宅產(chǎn)業(yè)的技術(shù)研發(fā)、推廣和應(yīng)用主要以單項(xiàng)技術(shù)或產(chǎn)品為主；勞動(dòng)生產(chǎn)率低，我國(guó)建筑工人的平均勞動(dòng)生產(chǎn)率只有發(fā)達(dá)國(guó)家的1/5，科技進(jìn)步對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率離集約型生產(chǎn)差18個(gè)百分點(diǎn)；所謂“兩高”，是指資源消耗高和住宅生產(chǎn)污染高。有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：目前我國(guó)建筑物運(yùn)行能耗浪費(fèi)嚴(yán)重，建筑能耗占全國(guó)總能耗的25%，采暖地區(qū)能耗為相同條件下發(fā)達(dá)國(guó)家的3倍左右；而實(shí)心粘土磚每年毀田12萬(wàn)畝，污水回收率只有發(fā)達(dá)國(guó)家的1/4。

民房的“不可持續(xù)性”

4月22日上午，記者在位于歷下區(qū)奧體片區(qū)的某樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，該社區(qū)正處于集中裝修期，每棟樓上都有多處住宅正在裝修。

在5號(hào)樓1單元2002戶(hù)的新房中，一名正在衛(wèi)生間鋪設(shè)地面瓷磚的工人介紹，許多樓盤(pán)交房時(shí)是簡(jiǎn)裝，大多數(shù)戶(hù)主會(huì)進(jìn)行破壞性裝修，比如衛(wèi)生間的地板和墻壁全部砸掉換新的，因?yàn)橥庥^和質(zhì)量都不如自己換的好。據(jù)這位張姓工人介紹，其戶(hù)主是個(gè)還未結(jié)婚的年輕人，在做規(guī)劃時(shí)，他要求將其中一間臥室與客廳相連的墻砸掉，這樣客廳就能亮堂許多。實(shí)地考察時(shí)，年輕人發(fā)現(xiàn)這面墻是承重墻，因此改掉規(guī)劃。“要是不懂的人，這面墻就砸定了。”

據(jù)房測(cè)院工作人員介紹，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近10年來(lái)，我國(guó)發(fā)生的350多起房屋安全事故中由于住戶(hù)的破壞性裝修造成大概占四成。隨意撤銷(xiāo)承重墻、改動(dòng)房子方案、改動(dòng)水電及煤氣管線等等，都會(huì)對(duì)樓房造成安全隱患。

“在家裝中，不少市民對(duì)承重墻的破壞是很常見(jiàn)的。”該工作人員說(shuō)，一般情況下，若一樓居民將承重墻大面積撤銷(xiāo)，將惹起該樓的抗震功用削弱和負(fù)荷應(yīng)力出現(xiàn)異常，假若此時(shí)發(fā)生八級(jí)地震，樓體很可能會(huì)發(fā)生整體坍塌。另外，并不是一樓承重墻最重要，其他樓層的重要性遞減。即使一樓承重墻不撤銷(xiāo)，而其他樓層的承重墻被撤銷(xiāo)，樓體應(yīng)力方案將發(fā)生變形，方案會(huì)變得更為脆弱，發(fā)生毀滅性坍塌的可能性依然很大。

日常生活中，房屋使用人經(jīng)常在門(mén)口玄關(guān)處開(kāi)洞，用來(lái)做成鞋柜；在廚房間的承重墻內(nèi)開(kāi)洞，用來(lái)放置消毒柜、微波爐和柜子等。“在結(jié)構(gòu)墻體上鑿洞、開(kāi)槽，會(huì)削弱砌體抗力截面，減少砌體的承載能力，降低住宅的安全性能。”

實(shí)際上，說(shuō)住宅不可持續(xù)，除了破壞性裝修這種人為的“作”式行為，還有可能源于自身需求的變化。比如，職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入變更，會(huì)令你向往更新科技、更適宜戶(hù)型的新房。家中添丁，一家人圍著孩子轉(zhuǎn)，勢(shì)必需要空間更大的改善型住宅。贍養(yǎng)父母，則需要適老性設(shè)計(jì)的居住空間，以方便老人生活。

越來(lái)越多的人意識(shí)到，現(xiàn)代置業(yè)可能難以一步到位，更何況，許多不可抗因素也令你不得不改變置業(yè)計(jì)劃。中國(guó)住宅為何短命：“我們有5000年的歷史，卻少有50年的建筑”

時(shí)隔四年，記者仍然能清晰的回想起齊魯賓館被整體爆破的情景。

2011年1月28日早上6點(diǎn)，這座曾經(jīng)的“濟(jì)南第一高樓”身負(fù)1437發(fā)雷管和75公斤炸藥，從底部開(kāi)始，齊魯賓館先是一層層倒塌，11層35米高的樓體向北面的經(jīng)十路方向緩緩倒下化作一堆瓦礫。只用了9秒鐘，25歲的建筑就與濟(jì)南人“永別”了。在齊魯賓館原客房樓的廢墟上，一座新的建筑將重新建起，未來(lái)它和齊魯賓館二期一道構(gòu)成千佛山下的城市綜合體。

按國(guó)家《民用建筑設(shè)計(jì)通則》規(guī)定，重要建筑和高層建筑主體結(jié)構(gòu)的耐久年限為100年，一般性建筑為50年至100年。據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)引述，2010年，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興曾表示，我國(guó)是世界上每年新建建筑量最大的國(guó)家，每年新建面積達(dá)20億平方米，使用了世界上40%的水泥、鋼筋，建筑的平均壽命卻只能維持25-30年。

相較之下，英國(guó)建筑的平均壽命達(dá)到132年，法國(guó)建筑的平均壽命是102年，而歐洲大部分國(guó)家建筑的平均壽命為80年，即使設(shè)計(jì)更新較快的美國(guó)建筑壽命也達(dá)60年。

浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師范柏乃感慨：“我們有5000年的歷史，卻少有50年的建筑。”

在中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副教授李東泉看來(lái)，建筑“短命”原因主要有三種：一是施工質(zhì)量存在問(wèn)題，使得建筑壽命不能達(dá)到設(shè)計(jì)年限；二是建筑設(shè)計(jì)落后，人們審美水平提高后，發(fā)現(xiàn)以前的建筑造型與自然環(huán)境、街區(qū)等不能很好協(xié)調(diào)；三是土地升值過(guò)快，原來(lái)的建筑性質(zhì)不能充分體現(xiàn)土地價(jià)值，拆掉重建更合算。

北京大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系主任呂斌說(shuō)，很多城市建筑沒(méi)達(dá)到使用年限就拆除有國(guó)情和時(shí)代的原因。我國(guó)上世紀(jì)80年代末90年代初，一些地方確實(shí)有一批設(shè)計(jì)不太好、偷工減料的房子，但大都還可以改造和修復(fù)，“現(xiàn)在普遍選擇拆除，多是為了追求GDP增長(zhǎng)。一些省、市甚至建完就拆、拆完再建，弄水泥，煉鋼筋，GDP一下就上去了。”

范柏乃表示，有些建筑就算已過(guò)時(shí)、建筑功能發(fā)生改變，本也可以做到“二度開(kāi)花”，比如上海的新天地、北京的798。另外一些建筑完全可以“不死”，比如，原來(lái)的大學(xué)搬走后，可協(xié)商轉(zhuǎn)讓給中小學(xué)使用；有些空置的辦公樓可改為商務(wù)樓或廉租房。“可政府就是不干這些‘傻事’，而是炸樓把地賣(mài)給開(kāi)發(fā)商。”

“城市建筑‘短命’是經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)下各種利益博弈的結(jié)果。”北京建筑工程學(xué)院建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授劉臨安表示，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化速度比較快，土地投機(jī)獲得的利潤(rùn)比較大。比如海南三亞要建成國(guó)際化旅游城市，一些開(kāi)發(fā)商看到商機(jī)，就把蓋好的房子拆掉，寧可向原來(lái)的業(yè)主賠款，重新規(guī)劃后再蓋新房還能賺錢(qián)。