誰在為北京學區房埋單？

數據顯示，雖然北京房地產市場整體健康，但中心城區的房價存在一定的非理性成分，即北京房價上漲主要由不斷飛漲的學區房推動。現在，學區房的確已經貴的離譜了，風險已然明顯。

我們的研究表明，一線城市中只有深圳存在較為嚴重的泡沫，而北京的房價整體是健康的，只是存在結構性的上漲。

北京房價整體健康

金融泡沫的第一個典型特性是短時期內陡然上升。但北京房價整體走勢并不存在陡然上升的情況：2015年3月至2016年2月，北京房價由36200元/平米上漲至40800元/平米，一年時間內上漲了12%;而2008年年中至2014年底，北京房價的年均復合增長率為16%。這說明在2015年3月至2016年2月這段時期內，引致房價上升的需求力量并未超過往年。實際上，由于北京實行嚴格的限購政策，短期內難以形成購房增量需求。另外，由于反腐敗政策的貫徹執行，對住房購買力也產生一定的負面影響。

金融泡沫的第二個典型特性是購買者對資產本身的使用和產生盈利的能力是不感興趣的，即資產的運行脫離基本面。就住宅這一資產而言，能反映基本面的一個重要特性是中心城區的房價漲幅應高于外圍郊區的房價漲幅。深圳房價存在泡沫的一個重要理由是，關外的寶安和龍崗兩區的房價漲幅超過全市平均。但2015年3月至2016年2月，北京分區域房價情況顯示，從核心層往外北京房價的絕對值是漸次下降的;房價漲幅方面，除熱點地區通州大幅上漲外，核心層漲幅高于全市平均，中間層漲幅略低于全市平均，外圍層略低于中間層。因此，從北京房價分區域漲幅來看，它符合住宅基本面特性，不存在泡沫。

從住宅戶型特征出發，北京的房價也大體符合基本面：第一，就全市而言，大部分需求集中在70-100平米之間，這部分需求反映的是大多數中間層的需求。第二，結合區域特征來看，中心城區越往外，需求的戶型面積逐漸增大。比如豐臺區大部分需求集中在60-80平米之間，石景山區大部分需求集中在80-100平米，而大興區和房山區的需求則分布在80-120平米。這是因為中心往外圍擴散級差地租逐漸下降，因而在同樣預算約束下購買的住宅面積是逐漸增大的。

但大家覺得北京房價上升較快，是因為個別極端案例被報道后形成了快速擴散效應，導致了整個市場的恐慌氣氛。實際上，我們針對朝陽、豐臺的調研發現：即使在房價上漲較為快速的1、2月份，也存在不少二手樓盤無成交量的情況。

當前學區房的投資價值

雖然北京房地產市場整體健康，但中心城區的房價存在一定的非理性成分，具體表現：第一，主城區房價與整個市場存在走勢相悖的現象，2015年8月至9月，北京房價整體是平穩略有下降的，而東城、西城和海淀都是上升的，東城在一個月內上升了8%。第二，主城區的戶型需求主要集中在50平米以下，這誠然與主城區住宅戶型結構較老以及主城區房價高抑制了中等以上戶型需求有關，但即使住宅面積已經到了50平米以下，購買者還偏向于面積更小的戶型。以西城區為例，我們的調研表明：20平米以下戶型超額需求達到17%;而同期北京全市20平米以下戶型不存在超額需求。這顯然不是以居住為目的的購房需求。

這兩個特征都暗示主城區房價上漲的主因來自于學區房：一方面，孩子入學在每年9月，因而學區房的成交主要集中在6-9月;另一方面，20平米以下的房子幾乎已經失去了居住價值，購買者的目的幾乎只有一個，即落戶入學。基于以上線索，我們統計了主城區漲幅前十名的小區：西城和海淀漲幅前十名無一例外全是學區房概念的小區，東城除了兩個小區不具有學區概念，其他也都是學區房。2015年3月至2016年2月，東城、西城、海淀漲幅第一名的小區分別是安德路55號院、愛民里小區和稻香園小區，這三個小區的漲幅分別為45.1%、45.8%和42.6%。那么當前學區房還有沒有投資價值呢？

筆者曾經就2013年5月海淀華清嘉園小區37平米的學區房賣到10萬/平米有沒有投資價值進行過論述，其結論是有投資價值。思路很簡單，即投資帶來的收益能否覆蓋成本，購買學區房的收益是人力資本的投資回報，成本是相對于普通住宅多支付的費用。方法采取現金流貼現法以及成本收益法計算。成本方面：2015年3月海淀五道口地區的房價大約為5.5萬元/平米，那么購買這套能上中關村二小的學區房將多支出166.5萬元。收益方面：因購買學區房孩子能夠接受更好的教育，進而比上普通學校獲得更多的收入。假定購買這套學區房后孩子在未來能比其他普通人每年多掙20萬元，工作35年，折現率為3%，那么折現到工作時點學區房產生的收益是429.7萬元。這一收益還要折現到上小學這個時點，從小學到大學畢業一共16年，同時假定孩子在小升初、初升高、高升本、大學畢業找工作這四次跨階段過程中保持優質的概率都為0.9，那么折現到小學入學時點這套學區房的收益為175.7萬元。收益大于成本，有一定的投資價值。

再看2016年3月西城文昌胡同單價46萬元/平米、面積11平米的平房。雖然并無實際交易，但可以作為案例分析。收益方面還可參照上文的計算方法，為175.7萬元;成本則為506萬元，這里并沒有減去相同面積住宅的價格，因為11平米的平房已經完全失去居住功能，購買這套房產僅僅是為了獲得實驗二小的入學資質。為了175.7萬元的人力資本投資收益，卻要花費506萬元，可謂貴的離譜。那么家長們為什么愿意為高價學區房埋單呢？實際上還是因為人力資本投資的周期太長，其中面臨的不確定性太多，家長們并沒有一個可靠的收益參照系。筆者認為，還可通過與國際學校對比的方式大體判斷學區房的價值。以北京德威英國國際學校為例，每年的學費在23萬元左右，小學至高中一共12年，這也就意味著買6平米文昌胡同的費用就足以完成一所著名國際學校的學業。收益方面，德威畢業后的職業生涯應該不會比實驗二小的路徑差，而且相較于購買實驗二小學區房，上國際學校沒有首付款的壓力。從這個橫向比較的視角看，文昌胡同的學區房也貴的離譜。

北京教改“惹的禍”？

從上文的分析來看，化解主城區高房價問題的著重點不在住房政策本身，而在其外的教改政策。2015年以來，北京市東城區和西城區采取“集團化辦學”的教改模式，發揮以名校帶動一般學校的效應，以期通過教育資源的均等化，化解學區房高熱問題。這一措施最終可能產生“理想很美感、現實很骨感”的效果。

在具體做法上，原本優質小學在小升初時采取電腦派位的方式入學，而原本較差的小學可以直升較好的初中。理論上講，優質小學對應的學區房會有所降溫，較差小學對應的學區房會有所升溫;現實情況卻是，優質學區的房價不僅沒有降溫，卻依然升溫，而較差小學的學區房升溫甚至超過了原來的優質學區。以北京五中（重點本科升學率達到99.9%）為例，它對應的初中部為北京五中分校（五中分校有很大的機會考入五中）。教改前，五中分校的生源很大程度上來自府學小學（優質小學）;教改后，方家胡同小學（一般小學）的生源可以直升五中分校。根據筆者統計，2015年一年方家胡同小學對應的學區房漲幅明顯超過府學小學對應的學區房。這表明家長們對五中99.9%升學率很看重，而直升是通向高升學率的保障;但筆者認為這種做法也是非理性的。在小學師資不好的條件下，寄希望在初中階段大幅提升，這樣的可能性極低。因為教育投資是一個累積過程，這就好比“你沒有吃第一個餅，寄希望直接吃第二個餅就吃飽”，這也是空想。此外，那些原本在優質小學、卻被派位到較差初中的學生，可能也會一蹶不振，因為整體的師資和學習環境都變差。

筆者認為，教育資源均等化的思路是完全正確的，但在具體做法上教育不能搞成營銷的模式，做成表面文章。教育資源均等化的根本在于：用好各種激勵措施鼓勵優質師資的流動。

作者為中國社科院金融所房地產金融中心國際金融與國際經濟研究室副研究員、副主任