留澳學生炒起澳洲樓市

據萊坊硏究報告指出，2014年澳洲海外學生簽證為45.3萬人，比2013年增長10.4%，海外學生來自191個國家，其中中國學生占26.75%，是海外學生數目之首位。根據仲量聯行一份澳洲學生宿舍硏究報告指出，以悉尼為例，2015年有4.9萬名海外留學生，但目前市場上只能供應1.48萬個學生宿位，約3.43萬個宿位短缺。

至于墨爾本和布里斯班，則分別約有7.6萬及2.4萬個宿位短缺，顯示澳洲市場對留學生宿位求之若渴。我于3月下旬造訪布里斯班，遇見當地市中心（CBD）建了多座時尚學生宿舍。例如位于65 Mary Street的Iglu Brisbane City，室內設計活潑，顏色配搭鮮艷，整個宿舍充滿年輕及有活力的感覺。

學生宿位比例不足

原來布里斯班市長于2015年2月宣布，發展商在市中心四公里內興建學生宿舍，可獲扣減80%基礎設施費用。舉例說，一個一房單位基礎設施費可由1.8萬澳元減至4，560澳元。

據仲量聯行報告指出，投資澳洲學生宿舍平均收益率達年息7厘至9厘，相比美國的5.75厘及英國的5厘為高。例如在悉尼，每7個學生只有1個可以入住學生宿舍，比起倫敦比例為4對1，澳洲的學生宿位供應明顯遠遠不足，難怪吸引了不少開發商和亞洲機構投資者轉而進軍學生宿舍市場。

建全球最大學生宿舍

例如新加坡政府投資公司（GIC）與麥格理資產于2014年1月聯手收購Iglu并成為大股東，Iglu擁有三座學生宿舍，共900個學生宿位，宿舍分布在悉尼Chatswood、悉尼市中心和布里斯班市中心。另外Marquette Properties與新加坡私募基金Valparaiso Capital最近于布里斯班市中心興建一座37層高的學生宿舍，宿舍共提供753個房間，預計2018年初落成，此項目將會成為全球最大學生宿舍。

留學生人數不斷增加，加上本地城市急速發展，配合政府優惠政策，幾個因素令澳大利亞學生宿舍的投資項目前途無可限量。

近年各國異口同聲一步步推行負利率去刺激經濟防止債務危機爆破，傳統智慧把銀兩放在銀行收息肯定要劃上句號。資金面對經濟不景，生意難做，法定貨幣被迫濫印，貨幣貶值，重投黃金懷抱也許是一個選擇。

金價將會反撲

今年中國仍然是黃金消費大國，黃金將來的走勢跟大家息息相關，所以在此一墨。黃金商品屬于大起大跌的類別，上世紀黃金大牛巿因美國出現黃金短缺﹐宣布脫離金本位而揭開序幕，金價由1970年每盎司200元美金飛升至約每盎司2，000美元才見頂，整個牛巿長達十年。

黃金近年供過于求

往后亦經歷了20年的熊巿，相信大家亦身處其境，所以坊間亦有此金句「十年黃金變爛銅」。黃金今次在2011年8月約1，900美元見頂回落，踏入熊巿只是第五年，現在留意言之尚早，可是近來升幅凌厲，假如牛巿再來臨，加上20倍的杠桿，回報也相當豐厚。

從金價五年圖表可見，金價最近雖然表現不錯，但仍然處于一浪低于一浪的格局。筆者細閱世界黃金協會提供的資料，希望可以從厚厚的報告里尋找到一些蛛絲馬跡。2015年黃金產量比上一年增加了約1.4個百分點，另外黃金需求量微微下跌，即供過于求。

跟央行坐順風車

鈔票取代了黃金貨幣是不爭事實，以現代人的習慣，投資黃金或避險也會購入黃金上巿基金ETF，在跌巿中投資意欲減低或止虧離場是不足為奇，但實物的金條、金幣及金飾的需求量有明顯的背道而馳，2015年的下半年比上半年需求量增加了191公噸，這是甚么一回事，難道人們回到古時喜愛把黃金儲放在家里？

除此之外，報告里顯示，各國央行與其他機構自2008年金融海嘯之后，就再沒有在巿場沽出實物黃金了，金價一直跌，央行一直買，至今仍沒有手軟，2015年全年購買量攀升至588.4公噸。眾所周知，政府比一般投資者掌握的重要數據為多，亦高薪聘請專業團隊去打理國家資產，由沽出黃金轉為買入黃金一定有他們的擔憂。

筆者認為，金融海嘯后各國貨幣濫印，自知貨幣的基礎已元氣大傷，歐美股巿欣欣向榮，亦只是表面的風光。相信央行預知的暴風雨很快又會來臨，聰明的游資選擇跟央行坐一轉順風車是一定的。留意黃金ETF 的資金流向尋找轉勢位，是不錯的切入點。