樓市資金難進股市

國內經驗顯示：貨幣寬松周期下的房價下跌或對股市有利，但貨幣緊縮周期下的房價下跌并不會使資金回流股市。

剛剛過去的國慶黃金周，國內21個城市密集出臺了樓市限購政策。

樓市調控加碼無疑是焦點問題，投資者普遍關注如此多城市重啟限購是否可以真的使房價下跌？而房價如果下跌是否又會倒逼資金回流股市？

從2005年以來的房價趨勢來看，房價的回調存在一定的周期規律，而要用行政調控的力量來扭轉周期趨勢是有難度的。2005年以來，國內的房價幾乎一直保持上漲趨勢，而每隔三年左右會出現一次向下調整（2008年9月、2011年9月、2014年5月），但調整幅度不大（每次回調的底部都是上移的）。本次地產調控加碼，可以借鑒的歷史是在2010年5月以后各大城市首次頒布“限購令”的時期，但當時也只是對房價形成了兩個月的短期抑制，其實并沒有真正扭轉房價上漲趨勢——在“限購令”頒布一年多之后（2011年9月），房價才出現了真正意義上的回調，且當時還疊加了央行貨幣政策收緊、經濟周期向下回落等因素的影響。

本輪地產調控也是在和周期趨勢作對，因此想在短期內見效就還需要不斷加大調控力度，甚至需要貨幣政策的配合。過去每次房價調整的“正?！睍r間間隔是三年，而目前距離上一輪房價調整只過了兩年四個月，因此，在這個時點上啟動樓市調控也有點“和周期趨勢作對”的意思。結合2010年樓市調控的經驗，要想在短期看到效果是有難度的，除非政策高壓不斷加碼，甚至要配合貨幣政策的收緊。

如果本輪地產調控確實在短期見效，是否會導致房市資金回流股市？國內經驗顯示：貨幣寬松周期下的房價下跌或對股市有利，但貨幣緊縮周期下的房價下跌并不會使資金回流股市。2008年9月、2014年5月這兩次房價下跌都處于貨幣寬松周期之中，期間股市一次先跌后漲、一次大幅上漲，確實不排除有房市資金流入了股市；而2011年9月房價下跌之前，貨幣政策是在不斷收緊的（2011年7月還加過一次息），到了2011年12月5日的降準才確認了貨幣政策從緊縮到寬松的轉變，而在當時整個房價下跌期內股市都是震蕩下跌的，說明房市資金并沒有回流股市。

從1998年“房改”以來，中國的房價始終處于長周期的向上趨勢之中，過去發生的三次房價下跌都只是短周期的回調，并沒有改變向上的大趨勢。而如果接下來房價真的出現長周期的向下拐點，那我們在國內是找不到歷史經驗可以借鑒的。而海外的美國和日本分別在2007年和1992年經歷過地產長周期的向下拐點，從這兩國的經驗來看，一旦房價出現長周期向下拐點，對股市是會產生傷害的，背后的原因可能在于這種長周期的房價下跌，對于居民財富會有毀滅性的打擊，并且降低了居民的風險偏好，進而導致所有風險資產的表現都很差。

綜上來看，未來可能導致房市資金流入股市的條件是：行政調控導致房價出現短周期下跌，且貨幣政策維持或者進一步寬松。這個條件其實是相當苛刻的——首先，要保證這次房價下跌是短周期的下跌，而不是長周期的向下拐點，否則“負財富效應”會導致包括股市在內的所有風險資產下跌；其次，從10月6日央行行長周小川在G20財長和央行行長會議上的講話來看，中國央行已經對房價過快上漲引起充分重視，貨幣政策進一步寬松的可能性很低，反而有貨幣收緊的可能。

面對樓市調控的新變化，我們繼續維持“震蕩慢熊”的觀點，只提示結構性的投資機會。主要的機會也將來自于和“看得見的手”互搏，去賺“調控的時間差”——繼續推薦建筑、環保、煤炭；同時建議配置盈利改善的穩定增長行業作為防御——機場、化藥。