對(duì)省屬高校青年教師公共租賃住房管理辦法的幾點(diǎn)思考

摘 要：省屬高校青年教師公共租賃住房是解決青年教師階段性住房困難的租賃性住房，也是學(xué)校調(diào)度房源、提供給住房困難青年教師租住的臨時(shí)周轉(zhuǎn)過渡用房，產(chǎn)權(quán)歸學(xué)校所有。根據(jù)《江蘇省公共租賃住房管理辦法》的文件精神，高校青年教師公共租賃住房管理辦法對(duì)于發(fā)揮公租房的作用，緩解青年教師住房的困難有著重大意義。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房 高校青年教師 管理辦法 過渡住房

高校青年教師公共租賃住房管理辦法是高校公租房建設(shè)和運(yùn)轉(zhuǎn)的重要指導(dǎo)文件，是高校開展公租房管理工作的基本方針，管理辦法的各項(xiàng)規(guī)定決定了公租房租賃的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，是高校公租房租賃工作開展的指導(dǎo)文件，具有重要意義。

一、公共租賃住房的概念

1.公共租賃住房的定義。《江蘇省公共租賃住房管理辦法》（江蘇省人民政府令第73號(hào)）（以下簡稱“省公租房辦法”）將公共租賃住房定義為：“政府投資或者提供政策支持，限定戶型面積和租金水平，供給城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員租住的保障性住房。”同時(shí)該管理辦法中也對(duì)“城市中等偏下收入住房困難家庭”、“新就業(yè)人員”、“外來務(wù)工人員”作了明確的說明。該辦法對(duì)“公共租賃住房”的定義主要突出了兩個(gè)明確：一是明確了該住房性質(zhì)，突出其特定性：限定戶型面積、限定租金水平、限定入住對(duì)象；二是明確了該住房的保障對(duì)象：城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員。

2.公共租賃住房的定位。

2.1公租房是政府投資或提供政策支持的保障性住房。住房是人民群眾的基本需求，是每個(gè)人民群眾都迫切關(guān)心的問題，住房問題也是重要的民生問題，直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展與社會(huì)的和諧穩(wěn)定。江蘇省目前保障性住房供應(yīng)體系和住房保障管理體系不夠完善，特別是城市部分中等偏下收入家庭、新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員住房困難的矛盾仍較突出。政府大力推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)，旨在緩解這三類人員的住房矛盾，解決居住問題。

2.2公租房是針對(duì)特定保障對(duì)象的租賃性住房。為改善現(xiàn)住房管理體系中存在的矛盾，政府投入建設(shè)公共租賃住房，以租賃的形式并結(jié)合市場化運(yùn)作，著力解決城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)人員以及外來務(wù)工人員的住房需求。也就是說，只有城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)人員以及外來務(wù)工人員屬于公租房入住對(duì)象范疇內(nèi)，其他人員無法申請，如此對(duì)入住對(duì)象的針對(duì)性和限定性實(shí)質(zhì)上就是從根本上保障入住對(duì)象的居住權(quán)。同時(shí)，鑒于入住對(duì)象的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為進(jìn)一步保證其住房問題能夠得以解決，政府對(duì)公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)作了嚴(yán)格限定，政府投資建設(shè)的公租房租金實(shí)行政府定價(jià)，控制在同地段市場租金的70%左右；非政府投資建設(shè)的公租房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，從根本上保障了這三大類人員的入住權(quán)利。

二、建設(shè)高校青年教師公共租賃租房的意義

1.高校青年教師公租房切實(shí)解決了青年教師的住房困難問題。新近教職工中絕大多數(shù)為今年剛畢業(yè)的青年碩士、博士，年齡正好處于婚育期，因此他們對(duì)住房的需求十分強(qiáng)烈，但面對(duì)南京近幾年的高房價(jià)，剛參加工作的經(jīng)濟(jì)實(shí)力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而高校青年教師公共租賃住房的建設(shè)極大的解決了高校青年教師對(duì)住房的迫切需求，緩解了青年教師的購房壓力，在時(shí)間上為青年教師提供了緩沖期。

2.高校青年教師公租房的建設(shè)，對(duì)加強(qiáng)教師隊(duì)伍建設(shè)保障高等教育的科學(xué)發(fā)展有重要的意義。《關(guān)于組織實(shí)施在寧省屬高校青年教師公共租賃住房建設(shè)工作的通知》（蘇教發(fā)[2011]50號(hào)）文件中提出了支持在寧省屬高校建設(shè)公共租賃住房，切實(shí)解決青年教師住房困難問題，加強(qiáng)教師隊(duì)伍的建設(shè)，更好地落實(shí)省中長期教育發(fā)展和改革綱要、保障高等教育的科學(xué)發(fā)展，對(duì)穩(wěn)定高校青年教師人才隊(duì)伍、加強(qiáng)學(xué)校師資隊(duì)伍建設(shè)具有十分重要的意義。

三、省屬高校青年教師公共租賃住房管理辦法的關(guān)鍵性問題

1.入住資格及條件。

1.1高校公租房管理辦法中應(yīng)明確定義青年教師公共租賃住房的用房性質(zhì)。高校青年教師公租房是面向青年教師，旨在解決青年教師階段性住房困難的租賃性住房，是提供給住房困難青年教師租住的臨時(shí)周轉(zhuǎn)過渡用房，產(chǎn)權(quán)歸學(xué)校所有，只租不售，不得變相進(jìn)行實(shí)物分房、上市交易、分割登記、分戶轉(zhuǎn)讓。因此，高校公租房管理辦法中首先應(yīng)該對(duì)該住房性質(zhì)進(jìn)行明確的定義，嚴(yán)格住房性質(zhì)，杜絕變相實(shí)物分房現(xiàn)象的產(chǎn)生。

1.2高校管理辦法中應(yīng)明確界定可入住人員、嚴(yán)格準(zhǔn)入機(jī)制。省公租房辦法中對(duì)入住人員限定為：城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)人員以及外來務(wù)工人員，而高校青年教師公共租賃住房主要面向新入校的職工，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不符合城市中等偏下收入住房困難家庭，主要類屬于省管理辦法中的新就業(yè)人員。因此在省管理辦法的指導(dǎo)下，各高校需要考慮到學(xué)校的教職工人員情況、現(xiàn)周轉(zhuǎn)住房入住情況，以及新近教職工的人員數(shù)量等各方面問題，依據(jù)實(shí)際情況對(duì)可入住人員進(jìn)行明確的界定。既要考慮到學(xué)校新近教職工的人數(shù)，也要基于高校周轉(zhuǎn)房現(xiàn)有的房源入住情況，以便更好的優(yōu)化資源配置，一方面能夠最大發(fā)揮公租房的作用，另一方面也能夠盡可能讓高校新近教職工都能夠享受到這份福利。

2.租期與租金。省公租房辦法中第三十七條、第三十八條明確規(guī)定公租房的租期及租金的標(biāo)準(zhǔn)。“政府投資建設(shè)的公共租賃住房租金實(shí)行政府定價(jià)，由市、縣人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同住房保障主管部門制定，租金標(biāo)準(zhǔn)控制在同地段市場租金的70%左右，并按年度實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整、發(fā)布。非政府投資建設(shè)的公共租賃住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由市、縣人民政府價(jià)格主管部門定期調(diào)整、發(fā)布。公共租賃住房初次承租期一般為3年至5年。初次承租期滿后，承租人仍然符合保障條件的可以申請續(xù)租，續(xù)租必須重新簽訂書面合同。但新就業(yè)人員續(xù)租期最多不超過5年，且續(xù)租期租金標(biāo)準(zhǔn)為市場租金。”

2.1嚴(yán)格規(guī)定租期，以實(shí)現(xiàn)房源良性的周期流動(dòng)，優(yōu)化資源配置。高校青年教師公租房是通過租賃形式解決青年教師住房困難的過渡性住房，每一輪的租期實(shí)際上代表了房源周期的流行性，因此需要考慮到高校每年新近教師的人員數(shù)量以及房源的總量，在此基礎(chǔ)上制定相對(duì)適宜的租期。同時(shí)，在規(guī)定的租賃期限內(nèi)不租賃的，視為自動(dòng)放棄，期限過后不再重新安排；每位青年教師在校工作期間只有一次租賃權(quán)利，退租后不再進(jìn)行二次租賃。

2.2合理制定租金，并實(shí)行租金的動(dòng)態(tài)調(diào)整與管理。《關(guān)于組織實(shí)施在寧省屬高校青年教師公共租賃住房建設(shè)工作的通知》（蘇教發(fā)[2011]50號(hào)）文件中提到要規(guī)范青年教師公共租賃住房建設(shè)管理，租金標(biāo)準(zhǔn)按照市場租金的70%左右規(guī)定執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，初次承租期滿后，符合續(xù)租條件的，其續(xù)租期租金標(biāo)準(zhǔn)為市場租金。租賃性住房是公租房的一大特點(diǎn)，同時(shí)基于為解決青年教師住房困難的問題，因此在租金上給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，以保證教師的住房權(quán)益。因市場租金的動(dòng)態(tài)調(diào)整，公租房租金應(yīng)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每年對(duì)同等地域周邊地區(qū)進(jìn)行房租調(diào)研，并公布每年租金的動(dòng)態(tài)情況。

3.退出機(jī)制。

3.1嚴(yán)格執(zhí)行高校青年教師公租房管理辦法的租賃期限。為保證高校公租房房源的合理流動(dòng)，形成良好的運(yùn)轉(zhuǎn)周期，管理辦法中應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定退出機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行到期退租的辦法規(guī)定，杜絕出現(xiàn)占房不退的現(xiàn)象。建立高校公租房管理體系，加強(qiáng)對(duì)公租房使用的監(jiān)管力度，對(duì)租賃期即將到期或逾期未退的教職工人員信息發(fā)給各所在二級(jí)單位，通過二級(jí)單位管理人員督促其盡快做好退房準(zhǔn)備，從而提高公租房的利用率和周期流動(dòng)性。

3.2明確逾期不退的懲罰機(jī)制，采用經(jīng)濟(jì)杠桿保證公租房的流動(dòng)性。高校青年教師公租房是為解決青年教師臨時(shí)住房困難的過渡性用房，準(zhǔn)入和退出機(jī)制都決定了公租房的周期流動(dòng)性，為更好地服務(wù)高校青年教師，應(yīng)形成賞罰分明的機(jī)制。對(duì)于逾期未退的人員應(yīng)嚴(yán)厲懲罰，對(duì)于按期或提前退房人員，可以給予一定的租金返還，鼓勵(lì)教職工合理利用公租房。高校青年教師公共租賃住房是學(xué)校周轉(zhuǎn)住房的重要房源，目的主要為高校青年教師解決臨時(shí)住房困難的問題。大力推進(jìn)高校公共租賃住房的建設(shè)和管理對(duì)發(fā)展高校教育事業(yè)有重大的作用，而高校青年教師公租房管理辦法是關(guān)鍵的一步，是公租房運(yùn)轉(zhuǎn)的指南，有利于高校優(yōu)化資源配置，合理利用房源，形成房源的良性流動(dòng)，更好地服務(wù)于青年教師。

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