分析“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作

摘 要：“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)為降低稅負(fù)，就需要對(duì)稅務(wù)籌劃工作進(jìn)行調(diào)整。文中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”后的稅負(fù)變化進(jìn)行了簡(jiǎn)單介紹，并通過對(duì)現(xiàn)狀進(jìn)行總結(jié)分析，提出了對(duì)“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)納稅進(jìn)行籌劃的有效措施。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)籌劃

自改革開放之后，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為迅速，各行各業(yè)都取得了跨越式進(jìn)展，但是，在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過程中，也逐漸暴露出一些問題。其中，最為突出的就是我國(guó)的稅收政策滿足不了如今的稅收要求，并且在一定程度上影響了我國(guó)稅收工作的高效進(jìn)行。因此，我國(guó)在對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和稅收情況進(jìn)行詳細(xì)的研究之后，提出了“營(yíng)改增”政策，以此來達(dá)到降低企業(yè)的稅負(fù)，推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展，完善稅收政策的目的。而在新政策提出之后，各個(gè)行業(yè)企業(yè)的傳統(tǒng)稅務(wù)籌劃工作也因?yàn)闋I(yíng)改增的推行需要進(jìn)行一些相應(yīng)的調(diào)整。同時(shí)，在全新的時(shí)代背景下，在“營(yíng)改增”施行之后，也對(duì)事務(wù)所傳統(tǒng)的稅務(wù)審計(jì)工作理念造成了一定影響，使越來越多的事務(wù)所逐漸開始將目光放在咨詢服務(wù)領(lǐng)域，接下來，本文就以此為基礎(chǔ)，對(duì)“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作進(jìn)行詳細(xì)分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”后的稅負(fù)變化

1.稅負(fù)加重。在“營(yíng)改增”施行之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作中所存在的最主要問題就是企業(yè)自身稅務(wù)負(fù)擔(dān)的加重，在一定程度上影響了企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益。導(dǎo)致該問題出現(xiàn)的原因主要有兩方面：第一方面，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)在進(jìn)行工程項(xiàng)目施工建設(shè)的過程中，很難取得增值稅發(fā)票，大部分施工材料都是由個(gè)人或者是私營(yíng)性質(zhì)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)，無法開具增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)也就無法抵扣稅款，進(jìn)而增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。第二方面，是因?yàn)槭┕て髽I(yè)的員工組成性質(zhì)比較特別，因?yàn)榻^大多數(shù)施工人員都是農(nóng)民工或者是不具備納稅資質(zhì)的個(gè)人，而當(dāng)前我國(guó)在該方面又沒有明確的抵扣標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而無形之中增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。結(jié)合以上兩點(diǎn)，就導(dǎo)致在“營(yíng)改增”實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)失去了很多可以抵扣稅款項(xiàng)的機(jī)會(huì)，大大增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

2.土地出讓金抵扣制度不明確。在營(yíng)改增施行之后，對(duì)于房地產(chǎn)而言，稅負(fù)的高低在相當(dāng)大的程度上受成本結(jié)構(gòu)的影響，如果土地出讓金，也就是土地成本能夠進(jìn)行抵扣，就能夠解決增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣問題，房地產(chǎn)的稅負(fù)就會(huì)降低，而如果土地出讓金不能夠進(jìn)行抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)承擔(dān)較重的稅負(fù)。在整個(gè)土地工程的開發(fā)過程中，建筑施工成本、相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用以及土地成本占據(jù)比重非常大，按照當(dāng)前的稅收政策，土地成本是不能進(jìn)行抵扣的，但是在營(yíng)業(yè)稅改增值稅之后，如果土地成本能夠進(jìn)行抵扣，就可以大幅度降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。就當(dāng)前我國(guó)營(yíng)改增的主要目的以及長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展角度來說，該政策的實(shí)施是能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，因?yàn)橥ㄟ^降低企業(yè)稅負(fù)，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，進(jìn)而促使土地價(jià)格的理性回歸。

二、對(duì)“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)納稅進(jìn)行籌劃的有效措施

1.加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的使用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在“營(yíng)改增”之對(duì)稅務(wù)進(jìn)行籌劃的過程中，最主要的工作就是要加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票以及其他相應(yīng)抵扣票據(jù)的管理，并以此來降低企業(yè)的稅負(fù)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在“營(yíng)改增”后，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作人員的培訓(xùn)，使其能夠滿足“營(yíng)改增”后企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，并在工作中加強(qiáng)對(duì)票據(jù)的管理，注意費(fèi)用報(bào)銷中對(duì)增值稅專用發(fā)票的取得，尤其是在施工材料的采購過程中，一定要爭(zhēng)取能夠獲得增值稅專用發(fā)票。同時(shí)要注意增值稅專用發(fā)票抵扣的時(shí)效性，及時(shí)報(bào)銷，避免員工對(duì)政策的不熟悉，造成不必要的稅收負(fù)擔(dān)。除此之外，由于房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，所以在完善自身財(cái)務(wù)管理的同時(shí)，為了能夠更好的提升企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作效率，企業(yè)還可以聘請(qǐng)事務(wù)所的專業(yè)人員或者是進(jìn)行咨詢的方式來提高稅務(wù)籌劃工作效率，從根本上降低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

2.在與施工企業(yè)合同簽訂方面做好籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中，與施工單位簽訂合同通常采用的模式是包工包料或甲供材料兩種模式。營(yíng)改增前兩種模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收上沒有較大的影響，但在“營(yíng)改增”施行之后，合同的簽訂方式不同，對(duì)稅收負(fù)擔(dān)則完全不同。在“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑施工企業(yè)均作為一般納稅人，其增值稅稅率均為11%，如果采用包工包料模式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，向建筑施工單位取得的增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為11%。如果采用房地產(chǎn)企業(yè)自購材料，一般情況下，向材料供應(yīng)商取得的增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為17%，這遠(yuǎn)比向建筑施工單位取得的增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)抵扣率高6%，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)與建筑施工單位合同的簽訂進(jìn)行合理的稅收籌劃，能有效降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

3.在采購方面做好籌劃工作。在“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)作為一般納稅人進(jìn)行納稅，在這樣的條件下，供貨方是否能夠提供可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣的發(fā)票就成為了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行采購時(shí)所需考慮的先決因素。因此，在采購方面做好計(jì)劃工作，不僅能夠節(jié)約成本還能夠從根本上幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)。從供貨方的選擇上來講，房地產(chǎn)企業(yè)在采購時(shí)可以通過兩種方式來進(jìn)行稅務(wù)籌劃：第一種，在房地產(chǎn)企業(yè)既能選擇小規(guī)模納稅人又能選擇一般規(guī)模納稅人作為采購交易對(duì)象的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)優(yōu)先選擇一般納稅人作為采購的對(duì)象。同時(shí)，在采購過程中會(huì)取得6%、11%、13%以及17%四種不同稅率的增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際采購情況，在價(jià)格相當(dāng)?shù)那闆r下可以選擇稅率較高的進(jìn)行購進(jìn)抵扣，進(jìn)而有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。第二種，房地產(chǎn)企業(yè)只能選擇小規(guī)模納稅人作為購貨交易的對(duì)象。此時(shí)，小規(guī)模納稅人無法開具能夠用于進(jìn)項(xiàng)抵扣的增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)就無法通過進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃。為了有效解決該問題，房地產(chǎn)企業(yè)可以和供貨方商議，要求供貨方向其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開稅率為3%增值稅專用發(fā)票，用于增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。通過這兩種方法，在對(duì)稅務(wù)進(jìn)行籌劃的過程中，能夠有效降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，進(jìn)行合理的稅收籌劃。

4.調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。近幾年來，由于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度一直比較大，房?jī)r(jià)已經(jīng)逐漸實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化。在這種形勢(shì)之下，房地產(chǎn)企業(yè)在住宅項(xiàng)目上很難通過對(duì)價(jià)格的調(diào)控，將自身的稅負(fù)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，依舊會(huì)使企業(yè)背負(fù)比較高的稅負(fù)。而與住宅項(xiàng)目相反，在商業(yè)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控將企業(yè)稅負(fù)嫁接到消費(fèi)者身上，而消費(fèi)者則可以通過獲取增值稅發(fā)票來進(jìn)行抵扣，同樣能夠降低自身成本，進(jìn)而降低稅負(fù)。因此，在“營(yíng)改增”之后，作為房地產(chǎn)企業(yè)就需要對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行調(diào)整，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的多樣化，并通過確保住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)同步性的方式來降低自身稅負(fù)，進(jìn)而在新政策之后實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)整自身經(jīng)營(yíng)模式之前，應(yīng)該及時(shí)了解市場(chǎng)的需求。通過順應(yīng)市場(chǎng)的需求來調(diào)節(jié)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，盡可能的減少樓盤滯銷的情況發(fā)生。這樣從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式上，通過了解市場(chǎng)需求調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式來增加樓盤的銷售，間接降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，并對(duì)企業(yè)的稅收進(jìn)行了合理的籌劃。

三、結(jié)語

在“營(yíng)改增”之后，由于稅收政策發(fā)生改變，所以傳統(tǒng)的稅務(wù)籌劃方式都顯得有些脫節(jié)，滿足不了新形勢(shì)下的企業(yè)稅務(wù)籌劃工作，從而影響了房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)籌劃效率并且增加了房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)籌劃成本。為了及時(shí)并且有效的進(jìn)行稅務(wù)籌劃，企業(yè)需要在新形勢(shì)下根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)和稅收政策的特點(diǎn)盡快制定出適合企業(yè)的最新稅務(wù)籌劃，采用新的稅務(wù)籌劃方式來降低自身稅負(fù)。而房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃就需要在加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理，與施工企業(yè)合同簽訂的籌劃，采購材料方面的籌劃以及調(diào)整自身經(jīng)營(yíng)模式這幾個(gè)方面對(duì)自身稅務(wù)進(jìn)行有效籌劃，降低稅收成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]周怡彷：房地企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃策略研究[J].時(shí)代金融，2012（12）.

[2]周鋒：稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)及其防范策略分析[J].財(cái)經(jīng)縱橫，2013（3）.

[3]張偉巍.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2015（17）.