房地產信托發展現狀分析及問題對策

摘 要：伴隨著我國房地產的迅猛發展，并受融資環境的影響，房地產融資難，融資渠道單一等問題逐日顯現。房地產信托憑借自身制度上的優勢以及個性定制的房地產信托產品交易結構，成為房地產企業除銀行貸款外的重要融資通道。本文分析我國房地產信托存在的問題，并提出相關推動我國房地產信托健康發展的對策。

關鍵詞：房地產信托 缺陷 對策

一、引言

隨著房地產行業的轉型發展，相伴隨的房地產泡沫的惡化，一些房地產信貸政策的頻頻收緊，對于房地產融資尤其是中小型企業，單依靠銀行融資獲得融資就變得舉步維艱。而作為金融信托業和房地產業相互融合的產物，房地產信托積聚吸收民間的資金在某種程度上改變了房地產企業依賴銀行貸款的單一融資模式。然而在我國粗放式產品模式的背景，使得房地產信托優勢不能得到最大程度的發揮，存在著各方面的缺陷，因此探究相應的解決對策以使得房地產信托健康有序發展就勢在必行。

二、我國房地產信托發展現狀

1.房地產信托生存發展的大環境。房地產投資信托作為房地產金融發展到一定階段的產物，是房地產金融制度的一次重大變遷。目前在銀行限制房地產貸款、信托融資提高門檻的情形下，房地產資金來源嚴重不足，而資金大面積的收緊加劇了房地產企業破產倒閉的風險，金融行業的壞賬呆賬就會顯現，這一定程度上會造成金融業的混亂和社會的動蕩。創造發展多樣化的投融資工具成為穩定發展房地產金融經濟的必然選擇，最大程度地引導大量的社會閑散資金投資于專業化管理的房地產投資信托變為步履維艱的房地產融資提供了新的融資渠道。眾所周知，房地產行業是一個高投資的行業，如果地產商想透支資金以外的項目，這便對資金形成了一個很大的需求。房地產商在某種程度上就是房地產投資信托發展的忠實的推動者。

2.我國房地產信托的發展歷程。2002年，伴隨著房地產行業的迅猛發展，我國的房地產信托開始了萌芽發展。發展的起步真正是從2003年央行頒布房地產貸款管理開始，收緊的銀行貸款，使得房地產信托得到了發展的機會。依靠03年第4季度的爆發式增長，房地產信托規模突破了六十億元以上，到2004年，達到了一百一十億元。信托規模的擴大，政府部門開始了關注對房地產信托的監管，以來控制其井噴式的增長。2005年到2007年，對于我國房地產發展來說可以說在波動中尋求自身的發展成長。2007年到2010年是我國房地產信托實現突破式發展的幾年。央行先后提高銀行貸款利率，實行緊縮性的信貸政策。截至到2009年底，國內房地產信托總規模達到了449.16億元。截至2014年，我國房地產信托公司共發行房地產信托487只，規模達到了為1204.8億元。

3.我國房地產信托業存在的問題與面臨的困難。（1）法律的滯后和漏洞。目前我國現有的房地產信托業務發展遵循《信托法》、《信托投資公司管理辦法》以及《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，雖然這三部法律對房地產信托的基本框架提供了基礎，但是其覆蓋范圍存在局限。我國現行的《證券法》對證券的規制范圍過于狹窄，范圍僅僅限于股票、債券和國務院依法認定的一些證券種類，而依據《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的規定，房地產投資信托受益憑證是由房地產信托投資公司發行的，卻被限制在所謂的“所謂”的證券范疇之外，這就嚴重阻礙了證券化在房地產信托行業的實施與發展。 （2）監督體制不完善。由于房地產信托的透明度遠不如證券股票市場，監管體制不具有獨立性，專業化程度阻礙了市場障礙的消除，產品的投資領域被限制在房地產，在某種程度上加大了信息披露的難度，而這些都對金融監管機制提出了更高的要求。目前我國實行的是分業經營和分業監管，沒有完善的監督體制，專業化水平較低。金融業各行業溝通不足，信息共享難度大。可現階段的房地產信托機構基本都是各個機構的綜合，幾乎沒有單一的經營信托業務。信托業的發展和監管模式這就產生了沖突，給信托業乃至金融業造成危害，甚至會危害經濟環境的穩定。（3）信托產品自身存在缺陷。托投資公司發行信托產品不得通過報刊、電視 、等媒體公開營銷宣傳，無法實現很好的流通性。再就是考慮到我國整體經濟環境的發展和預期投資風險等因素，大多數人票號短期利潤，而不愿意過多的承擔遠期存在的不確定風險，目前我國信托產品的發行主流框架期限主要是1至3年。但是由于房地產行業的投資規模較大、投資周期長的自身特性，這種短期的房地產信托資金很難滿足長期的投資周期，無形之間房地產資金需求和房地產信托就產生了背離。信托產品的期限無法滿足房地產開發項目資金投入的客觀規律成為房地產信托融資的又一重要問題。（4）復合型人才匱乏。任何行業的發展都離不開優秀的人才，在房地產信托業，資質高的資金信托經理擁有相對較高的權力，掌控信托投資計劃的風險。我國目前正在醞釀發起的REITS，實際從業人員多數為房地產專業的群體，對房地產理財信托等金融知識了解欠缺。而從實證券信托的人員往往也只擅長單一的專業領域，沒法將專業和房地產融會貫通，這就很難適應綜合性、規模性的房地產信托投資基金的經營運作。復合型人才的匱乏將是阻礙我國房地產信托快速發展的重要因素。

三、我國房地產信托發展的對策研究

1.創造法律環境。成熟的市場經濟環境對于房地產的發展具有重要意義，這個大環境不僅包括完善的市場運行機制，更應該包括政府方面法律法規的政策性支持。我們應該借鑒發達國家的先進經驗，完善信托法律體系，將相關法律體系系統化、個性化、完備化，例如完善《公司法》、《證券法》中的相關條文，對于信托業務操作流程，項目營銷、風險控制等的規則應詳細細訂。以保證和維護整個房產信托市場的穩定有序，推進房地產信托業全面、透明、健康發展。

2.加強監管機制。我們應該立足于國內的經濟環境，從金融整體發展趨勢出發，對于信托機構的監督應該著重于內控和結構治理方面，對從業人員的監督，應該立足與資格管理和任職審查，而對于業務的監管的重點應該側重于房地產信托的合法合規的審評，以此來建立適合我國房地產信托業發展的監督機制，最充分有效的發揮監督主體的功能，監管部門應該同時兼具專業性和獨立性，真正從依附銀行監管的局面走出來，站在更高的層次來使得信托環境能夠達到真正的透明公開和自由，實現信托業的戰略發展和進步。

3.創新信托產品。作為房地產信托機構自身，轉變運營思維模式，改變傳統的類貸款的業務模式，加大創新模式的探索。當前，股權投資型房地產信托是目前房地產信托業務最優的選擇，信托機構可結合自身特點更多的關注傾向于股權投資類業務，防微杜漸，提前做好轉變準備，適應為來房地產金融市場發展需要。銀行、證券、基金、保險、信托雖然存在競爭，但是如果能找到一個好的切合點，尋求深層次的合作機會，發掘優質的房地產信托產品。在不久的將來，金融的大融合大勢所趨。

4.培養復合型人才。沒有專業的人才，一個行業難以得以發展。優質的房地產信托管理人才是房地產信托資產順利告訴運作的保證。復合型人才不僅可以為房地產信托發展注入活力，而且也是整個房地產業有序蓬勃發展的重要保障。因此加大對信托人才的培養力度，培養打造對市場有敏銳嗅覺能力，對信托業務有相當的專業操作能力，可為房地產信托決策提供科學依據的的專業人才隊伍是提高房地產信托項目整體質量和效率的關鍵。同時，高素質的復合型人才也是房地產信托機構的核心競爭力。

四、結語

雖然現階段房地產信托在發展運作中存在這個些許制約因素，但是只要我們應結合我國經濟體制改革的實際，把握宏觀經濟政策的基本動向，從法律法規、監管機制、增強產品活力和人才培養方面著手構建宏觀大環境，使得信托業擁有更廣闊的發展空間從而在完善中發展，不僅對整個房地產的發展起到加速盤活效應，而且有利于國民經濟整體的大步有序發展。

參考文獻：

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