地產泡沫尚未膨脹到會很快破滅

最近，部分城市的房地產市場狂熱。下一步何去何從：泡沫將要破裂，還是大幅助推增長？短期內，可能二者皆非。那么，什么因素可能會觸發房地產市場調整？投資者應關注什么指標？

我們的基準預測是未來幾個月地產銷售保持穩健增長、并快于新開工增速，推動庫存繼續下降。我們認為決策層會盡量避免在全國層面收緊房地產和信貸政策，但可能繼續因城施策、向部分地方政府施壓，要求其重啟限購政策、增加土地供應。因此，我們預計未來幾個月房地產投資和建設量的復蘇勢頭可能會得以持續、甚至可能有所走強。而這可能又會傳導到地產行業供應鏈上游，推高大宗商品和原材料的需求，進而有助于穩定這些行業的生產和投資。在這種情況下，決策層可能無需再大幅加碼財政支持的力度，GDP增長也能更為順利地實現政策目標。因此，我們維持今年全年GDP增長6.6%的預測不變。

在2017年，鑒于部分購房需求已提前釋放、且政策可能會邊際收緊，我們預計地產銷售增速會放緩至低個位數。新開工也可能放緩，整體建設量較為疲弱。如同2014-15年，建設量放緩會拖累工業和采礦業的需求和投資，不過如上文所述，拖累程度可能會小于此前。即便財政等政策支持可能再度加碼，但房地產對經濟的拉動力度減弱仍是我們認為明年GDP增速將放緩至6.3%的主要原因。

相比我們的基準預測，我們認為明年房地產活動和GDP增長還面臨上行風險。由于居民部門可能繼續加杠桿、地方政府的鼓勵以及“土地財政”政策、中央政府在明年換屆之前可能避免大幅收緊房地產政策、有關部門希望通過居民部門加杠桿來化解企業部門高杠桿問題等諸多因素，目前的房地產復蘇幅度和持續時間都可能強于預期。另外，如果信貸再次加速擴張、地方政府出臺新政策繼續推動去庫存及開發區，這些都會助推地產勢頭。這種情況下，房地產去庫存速度可能更快，開發商對未來前景可能會變得樂觀，其增加新開工和建設活動的幅度或會超出我們預期。

地產建設活動超預期好轉可以支撐大宗商品和原材料的需求、改善地方政府融資，并支撐工業和基建投資，不過其影響可能存在一定滯后。在這種情況下，2017年GDP增速可能再度超過6.5%。

但是，如果房地產的強勁復蘇持續到2017年，我們認為之后大幅回調的風險也會相應增加。此外，房價和地價持續上漲可能會推高其他工業和服務業的成本、損害整體經濟增長和我國的國際競爭力。這種情況下，如果未來1-2年房地產市場強勁增長，2017年之后經濟面臨的下行調整和負面拖累可能會更甚于2014-15年。GDP“硬著陸”的風險也會增加。這是因為屆時房地產需求已被大量滿足、未來需求反彈空間更為有限；更多資源流向了非生產性的房地產及相關行業；總體杠桿和居民部門杠桿率都會攀升、明顯高于2014年；政府財政政策的空間減少，繼續加碼基建的空間也更為有限。

那么投資者應該重點關注哪些指標？要監測房地產市場是否會強勁復蘇、大幅助推經濟增長，投資者應繼續關注房地產銷售，因為銷售的強勁增長通常會推動新開工，進而帶動房地產投資。與此同時，如果更多城市房價和地價快速上升、房貸增速及其他相關杠桿快速攀升，那么決策層就更有可能大幅收緊政策、給房地產市場降溫。