多頭頑強，資金或“奔三”

2016年的國慶長假有望載入中國經濟發展的史冊。今年國慶假期，全國約二十個城市密集發布了房地產調控政策。在此之前，從沒有哪個長假期間會出臺如此多的樓市政策。

“9月30日之前也有個別城市出臺樓市政策，但是絕對沒想到幾乎所有的熱點城市會在黃金周之后都出政策?！币拙又袊紫瘓绦泄俣∽骊耪f。

各地密集出臺調控政策后，購房者的反應究竟如何。撇開冰冷的成交數據和專家的專業分析，購房者是怎么想的，又準備做出怎樣的投資抉擇？

為此《CM華夏理財》記者到上海、南京、蘇州、杭州等幾個熱點城市進行了實地調研，并采訪了北京、深圳、廣州的專業人士，從第一現場了解熱點城市對政策的反應及對后市的預期。

A購房者：不買房買什么？

出臺調控政策后，10月中旬，南京迎來了國慶后首個全新上市的新樓盤。該樓盤的開發商首次進入南京，當地市場對這家房企的品牌認知度并不高，然而令人驚詫的是，10月 15日亮相當天，現場客戶超過了4000名。

這家房企南京公司總經理向記者坦陳，購房者熱情之高，出乎他們的意料?！按饲?，我們認為能來一千多名已經很不錯了。樓市新政出臺后，我們覺得市場熱度應該會大幅度減少，沒想到購房者對買房熱情仍然相當高漲?！鼻笆瞿暇┓科罂偨浝硐蛴浾弑硎尽?/p>

為何南京出臺調控政策后，購房者買房意愿仍然很強？現場有購房者反問記者：手里有錢，不買房買什么？“越是不讓買的，越有可能是好東西。南京限購，說明房價還有上漲空間。為什么去庫存的地方不限購？說明那些地方賣不動，房價漲不動?！边@位南京購房者說。

購房者看多樓市，南京并非個例。重啟限購政策的蘇州，當地市民購買房產的熱度，也沒有大幅度減少。

蘇州吳中區一家國資房企銷售人員告訴記者，出臺政策后蘇州樓市交易量出現了下降，但價格并沒有下行的苗頭。“交易量的確下降了。一方面，是因為購買者在觀望，看價格是否會出現波動；另一方面，則是因為有相當一部分需求因限購而失去了購買資格。但失去購買資格，并不代表沒有購房意愿。據我們對部分客戶調研，購房者進入樓市的意愿其實仍然很強?！边@位銷售人員說。

有蘇州購房者表示，之所以仍然想買房，是因為仍然看好蘇州樓市前景。“地鐵商業等基建配套越來越好，而優質的土地卻越來越少。經過這么多年，哪見蘇州的房價下跌了，只后悔沒有早點買，更后悔重啟限購前沒有買更多。”這位購房者說。

不只是蘇州，此前幾年一直深受高庫存苦惱的無錫，忽然之間成為購房者眼中的香餑餑。不久前，無錫一個項目開盤現場，因為認購者人數過多，開發商包下了一個體育館進行選房認購，場面之火爆出人意料。

一位來自無錫的購房者向記者透露，“無錫三年多以來一直是高庫存，但今年無錫房價開始上漲后，此前一些賣不動的樓盤，短時間內存量被迅速消化。蘇州、南京限購后，來自上海、南京、蘇州的購房者大量涌入無錫，當地房價也隨之水漲船高。”這位無錫的購房者認為，在幾個熱點城市限購后，無錫這樣的城市將有大量外來需求涌入，未來無錫房價繼續上揚的可能性仍然非常大。

B投資界人士：買房得趁早

江蘇市場如斯，浙江和華南的廣深及北京，情況也很相似：雖然成交量下來了，但繼續看多房地產的人并非少數。

對于本輪政策的影響，業界人士告訴記者，政策對樓市降溫起到了不小的作用。杭州透明售房網分析師沈曦霞指出，不久前杭州在十天內出了三道調控政策，第一條政策出臺市場沒什么反應，但第二條出臺后市場開始有了動靜。

沈曦霞告訴記者，出臺第三條政策后，不但看房的人減少，杭州新盤交易量也普遍下降了二到三成。“交易量雖然降下來，但房價仍然非常堅挺。只有少量的人認為杭州房價可能會有所波動，多數人仍然認為房價會上漲；但杭州出臺限購后相當一部分人因失去購房資格而無法入市，只能等待時機或尋找更好的機會?！鄙蜿叵颊f。

對于南方的情況，亞太城市房地產研究院院長謝逸楓向記者表示，與其他城市相似的是，深圳交易量雖然降了下來，但價格并沒有出現波動。而廣州樓市今年較其他三個一線城市表現較弱，但下半年也出現了走強的跡象。

謝逸楓告訴記者，新政之后深圳的主流行情仍然是以看多為主，但政策出臺后因為增加了杠桿率和投資成本，投資者變得有心少力，流入樓市的資金也因此出現減少。與看多相左的是，有少量人認為深圳房價未來可能會小幅調整，但也認為調整只是階段性的，過后深圳房價仍然會繼續向上。

廣州的反應則更敏感些，當地市場的情緒要比深圳謹慎得多。而在廣州輻射范圍內的東莞、佛山、惠州等城市，調控前的價格漲幅高于廣州?！罢叱雠_后，東莞、佛山、惠州的房價雖然沒有隨著交易量的下降而下滑，但對后市看多的預期顯然沒有深圳那么強，有不少人選擇了觀望?！敝x逸楓表示。

中原地產高級研究員盧文曦告訴記者，與今年的“樓市四小龍”南京、蘇州、合肥、廈門和上海、深圳相比，北京今年地王較少，對房價的倒逼作用也相對較小，因此，房價漲幅也較上海、深圳略小。

“雖然房價漲幅較滬深要小一些，但北京整體房價今年也處于相對高位。不過業界普遍認為，北京供地越來越少，而進入北京的人口數量仍在逐年增加，因此，北京樓市最多經歷短期盤整，有人甚至認為都不會經歷盤整，未來會繼續向上?！北R文曦說。

對此看法，多位在京的房地產從業人員向記者表示，他們也認為目前北京的房價已經相當高?！胺績r太高了，根本看不懂。但我們認為，北京房價會繼續上漲，下跌的可能性太小了?！?北京一家商業管理公司人士說。

一位在北京生活了二十多年的金融投資人士認為，北京房價是由供求關系決定的?！氨本┑厣偃硕?，房價向上是大趨勢。再者，房價的漲跌不止影響房地產一個領域，還關系到經濟拉動和金融安全。房價若大幅下降，銀行資產安全將很讓人擔憂。因此，我周邊的朋友都認為，北京房價上漲可能會階段性放緩，但不意味著就不漲了。要買房，還是得趁早?！鄙鲜鼋鹑诮缛耸空f。

C新政出臺：為何多頭依然強大？

國慶假期樓市調控政策密集出臺，但多地購房者仍然看多房地產，是政策較溫柔，還是另有其他原因？

中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，不同城市政策不同，市場反應有差異很正常。政策首先是調整供需，但更重要的是調整市場預期。而今年比較特殊之處在于看多預期相當強大，不僅學界極少看空言論，研究機構也很少對樓市警示，就連普通購房者和投資人也幾乎一致看多房地產?！靶抡?，市場認為樓市只是交易量會短期調整，但價格長期向上走勢并沒有改變，做多樓市的力量仍然強大。”陳晟在接受記者采訪時說。

為何看多樓市的預期依然很強？仲量聯行中國區研究總監周志鋒指出，原因在于，市場流動性過剩的局面，并沒有因樓市出政策而得到根本改觀。

“目前仍處于資產荒的時期，市場上錢很多，但好項目卻不多。做實業不賺錢，辛苦做一年，不如炒幾套房。這樣的現實，不斷吸引資金進入樓市。股市、樓市、債市，作為承載資金的幾大市場，現在絕大部分的錢都流入了樓市。債市中的資金，其實也有相當一部分以不同形式進入了房地產業各個環節。”周志鋒在接受記者采訪時分析，政策出臺后，可能會有一部分資金進入股市，但相當一部分資金會選擇觀望；如果一段時間后股市沒有起色，這些錢仍將回流到房地產市場中。

雖然多個城市購房者普遍看多樓市，但也有少量機構提出了風險警示，認為中國房地產風險較大，雖然看多力量強大，但市場自有其運行規律，并非人力可以左右。

丁祖昱就表示，應對今年四季度房地產整體市場持非常謹慎態度。對于未來走勢，他認為，中國房地產每三年就要經歷一個調整期，因此，不能僅僅看當下，關鍵是看明年?！斑@一輪房地產牛市是從2014年下半年開始的，如果按三年一個周期來預判，2017年市場可能會有一些變化。但2017年最后究竟會調到什么樣的程度，目前是看不出來的。我認為還是要看政策，還要看這之后整體經濟大環境會如何變化?！倍∽骊耪f。

D機構：四季度房價放緩已是定勢

在多數從業者看多、少數機構提出風險警示的背景下，各地樓市未來走向會如何？手握資金的投資者又該如何選擇？

第一太平戴維斯研究部助理董事張琳認為，一線城市仍然較為安全，但限購的加碼和貸款成本的增加，將使投資者購入一線房產的成本增加。隨著部分熱點二線城市重啟限購，將有相當一部分資金和需求涌入未實施限購的二線城市和發達經濟帶的三線城市?！暗煌某鞘校康禺a的表現可能會出現分化。一些城市雖然有向好趨勢，但在一定時期內可能漲幅較緩?！睆埩昭a充說。

對于不同的城市走向，中原地產認為限購令的回歸直接削減了需求基數，限貸的升級則直接加大了購房成本，預計將有越來越多的購房者選擇觀望，四季度成交量同比下滑已成定局。深圳一位房地產研究員認為，樓市交易量下滑已成定局，四季度將顯著回落?！皬闹吧钲凇⑻K州的市場表現來看，一旦調控真正到位，月成交量下滑幅度可達五成。如無土地拍賣或其他利好刺激，市場成交至少會持續一到兩個季度的低位?！?/p>

業內部分研究員認為，房價上漲的走勢將戛然而止，但整體不會雪崩式下滑。中原地產在近日的報告中指出，中國多數熱點城市的價格將出現滯漲，過度熱炒的部分城市，不排除價格可能會出現回調。

不過，與一二線市場可能面臨短期調控不同，大部分三四線城市將會出現房價跌幅收窄的情況?！霸谥醒搿齑妗结槻蛔兊谋尘跋拢蟛糠秩木€城市政策面仍會維持寬松。部分長三角、珠三角的三四線城市，還將迎來需求外溢機會?！北R文曦認為。

哪些城市的樓市還有投資機會？謝逸楓指出，這主要看五個指標：GDP增長、城市年人口吸納量、就業增長率、產業分布及與發達經濟帶的交通狀況。

“中國仍處于城市化進程中，產業結構豐富的二線甚至三四線城市，不僅會因此帶來GDP的增長，還將對外來人口產生吸引力。如果處于大型城市群的輻射范圍內，又有已建或在建的高鐵、快速交通，也將獲益于發達城市經濟發展的利好。但如果上述指標不理想，則相關城市的樓市暫時不具備投資價值?！敝x逸楓說。