海外買房，是時候降低期望了

當心！這些地方房價已經過熱

早在去年10月底，國際著名投資機構瑞士聯合銀行集團（簡稱瑞銀/UBS）發表了其對全球房價的看法。UBS直指，倫敦房市是歐洲最被高估的市場，也是全球樓市泡沫風險最大的城市，悉尼房價排在被高估的第三位，日本的東京以及加拿大的溫哥華也被高估。

倫敦是中國高凈值人士最鐘愛的投資移民目的地。2014年倫敦房價在境外投資者的推動下大漲11%。眼下，倫敦一套普通房子需要50萬英鎊，超過多數倫敦人的承受范圍。英國權威地產公司第一太平戴維斯預料，倫敦房價增幅將放緩。

在UBS的排行中，悉尼排在倫敦和香港之后，是世界第三被高估的房市。持類似觀點的是蘇格蘭皇家銀行。該行2014年不止一次發聲，指澳大利亞房地產市場可能面臨回調。有意思的是，2014年8月以后，悉尼房價出現了一輪下跌，似乎為UBS的結論作了注解。11月份，悉尼房價下跌1.4%，是五年來最大跌幅。與此同時，悉尼成功拍賣出去的房屋數量也降到三年新低。

亞馬遜雨林蝴蝶扇了一下翅膀，就可能給美國得克薩斯州帶來一場龍卷風。蝴蝶效應無所不在。中國6月中旬的“股災”導致“中國需求”銳減，成為悉尼、墨爾本等城市房價下跌的導火索。

另一場“龍卷風”源于2015年8月11日人民幣匯率中間價形成機制調整后，人民幣幾天之內大幅貶值，中國政府收緊外匯管制。一位經常來往于各國金融機構高管的親身體驗是，8月11日前，額度在5萬美元以下的海外消費，銀行都不會過問，但在此之后，稍大些的消費，銀行就會立刻致電詢問，如果三次電話未接通，用來換匯消費的銀行卡就會被凍結。

不過，即使沒有“中國因素”的影響，悉尼和墨爾本的房地產上升趨勢也可能會告一段落，至少，升勢會有所緩和。

澳洲一個非政府組織去年12月初發表報告稱，墨爾本處于空置狀態的房屋已占到總量的4.8%，大量房東放棄了房租收入，專注于房產升值收益。這是澳洲房價過去三年持續繁榮的結果。以悉尼為例，截至2015年10月的三年中，悉尼的房屋均價上漲47%至約100萬澳元。悉尼房價已超越了倫敦。不過，新的故事已經開始。房產研究機構CoreLogic去年12月初發布的數據顯示，澳大利亞八大首府城市中有五個城市的房價下滑，去年11月的所有首府城市價格指數下滑1.5%。

當然，也有投資機構認為，澳洲房價還將上漲，只是漲幅將有所回落。匯豐首席經濟學家PaulBloxham認為，2016年悉尼獨立屋價格上漲5%-9%，墨爾本和布里斯班將增長4%-8%。相比上述國家，美國房價顯得“平易近人”。

無論UBS還是德意志銀行均認為，對比上述被高估的城市，即使是美國的紐約，房價都顯得更合理。在上一輪經濟危機中房價跌幅最高的芝加哥被認為，房價還有上升空間。經濟學家預測，2016年美國房價可能上漲約3%，漲幅有所放緩。但對于那些想到美國置業的人來說，如今出手，并不算晚。

新興移民國家崛起，性價比高

盡管房價高企，但中國高凈值人士仍然在向全球金融中心集中，紐約、新加坡、倫敦、東京等金融城市依然是中國富裕人士心目中理想的置業目的地。但一些性價比更好、護照含金量高的非傳統熱門國家，也開始變得走俏。

Jessie是北京某傳媒公司的廣告總監，2015年10月份，她如往年一樣，在歐洲度過了一個愉快的國慶假期。與往年不一樣的是，她同時還去看了西班牙的房子。沒錯，她的確有意在西班牙購買一套房子。她在北京已經擁有兩套房子，她的財富因此而迅速升值。如今，一貫注重生活品質的她，正打算在未來某個時候“逃離北京的霧霾”，到國外定居，葡萄牙、西班牙等移民便捷、購房便能獲得身份的國家被她列入候選清單。

在西班牙，投資50萬歐元就可以移民。這項政策吸引了很多中國百萬富翁在西班牙買房。華人在西班牙全國各地購買超過1500套住房，已經超過西班牙2014年總共出售房屋量的25%。

2015年11月底發布的《2015匯加移民？胡潤中國投資移民白皮書》（以下簡稱“白皮書”）顯示， 2015年“最青睞的移民及全球置業目的地”中，有7個國家新上榜，葡萄牙、西班牙等投資移民時可以投資當地房產的國家赫然在列。另一個新上榜的置業目的地是新興移民國家，如安提瓜、圣基茨、馬耳他等。這些國家在經濟、教育、基礎設施、生活質量方面還有待提高，之所以吸引中國人，是因為移民門檻低、辦理時間短、流程簡單便捷、護照含金量高、稅收優惠等優勢明顯，整體性價比非常高。

另一個值得注意的變化，是子女教育成為海外投資最大的驅動力。這或許意味著優質教育資源的國家，未來仍然受到中國人追捧。

《白皮書》顯示，子女教育取代分散風險，成為海外投資第一大驅動力，比例為28%，分散風險和投資移民則分別占20%。這就能理解，為什么美國多個城市成為中國人投資置業首選。

來自上海的全職太太Jackey對此有切身體會。2015年7、8月份，她帶著10歲的女兒跟著一個 “太太團”去美國旅游一個月。Jackey說，“太太團”主要是某雙語學校的家長去美國旅游，實際上就是一次看房之旅。他們都打算，在未來某一個時間，將孩子送到美國留學。美國是全世界教育最發達的國家之一，也是中國學生首選的留學目的地，僅2014-2015學年，留美的中國學生人數就多達30多萬人。

上述投資移民調查還表明，地產繼續成為最受青睞的海外投資類型，占比36%，且受訪者中未來三年打算投資海外地產的比例達到42%。中國購房者海外置業主要目的是自住，占比高達58%，僅27%為了投資。受訪者為此平均投入507萬。