70年土地使用權再爭議？

溫州出現了20年住宅用地使用權年限到期，又要花幾十萬元“延期”的新聞引起廣泛討論。此事件雖有特殊性，對絕大多數城市居民未說，房產證上都是70年土地使用權，但溫州20年土地使用權到期如何解決，具有極重要的參考意義，它關系億萬百姓最關心的財產問題。

在中國，房產被人們看做是家庭財富的象征，是老百姓最在乎的事情，到底該如何處理這件事情，才能讓老百姓心里踏實，這個很關鍵。

缺失細則

對于溫州案例來講，由于國家對續期問題沒有具體實施細則，只能參照國有土地出讓的辦法，先由第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。因此、溫州居民需要花費近20萬元重新購買土地使用權。

于是，學界對于土地使用權到期后是否續費，以及如何續費的問題也展開了討論，討論主要集中于對《物權法》第149條規定的“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期”如何理解。

按照國家規定，住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權之時算起。工業用地50年：教育、文化、體育、衛生等土地使用年限為50年；商業、旅游、娛樂用地40年：綜合或者其他用地40年。國有土地使用證的時限是從開發商取得國有土地使用證的時間開始算起。

房產70年土地使用權到期后的處理：1、《城市房地產管理法》第二十一條規定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。這一條規定說明，土地使用年限屆滿時，使用者要繼續使用土地的可以申請繼續使用。2、《物權法》第一百四十九條規定：住宅建沒用地使用權限期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期問屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

在這里需要明確“土地使用權”“房屋產權”這兩個不同的概念。房屋產權是由房屋所有權和土地使用權兩部分組成。其中，房屋所有權是永久性質的，土地使用權出讓的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業主所有，如果再次申請土地使用權，則應該根據當時的地價水平，補繳土地出讓金。

理論上講，出讓性質的土地使用權到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續住在房子里。但若要考慮未來有轉讓、抵押房產的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質的土地使用權證是必要前提，或者在轉讓不動產時補交土地出讓金。

一位專家表示，問題的癥結主要是由于國家一開始在頂層設計上就沒有對土地使用權續期有一個規范的標準和一個相應的法律法規，地方政府就自己根據實際情況制定，讓原本應該一次性明細的問題被拖延，導致了后續問題的出現。《物權法》規定了到期土地“自動續期”，也就是說不需要再次走公開拍賣流程，原業主優先自動續約，不必擔心被其他人搶走。但怎么續約？繳多少錢？這些都沒有明確規定。如果現行土地出讓制度不變，或許按當時地價作評估補繳較為可行。但若補繳者沒錢又怎么辦呢？目前是否有償續期引爭議，物權法暫未明確細則。

從低還是從高

盡管暫時無章可循，但是《物權法》起草者之一、中國人民大學常務副校長王利明建議，起碼要有明確指導性原則，“我個人認為，續期和出讓是有區別的，不能把續期收費和土地出讓的收費等同起來”

北京理工大學法學院副教授孟強分析稱，建設用地使用權，政府已經通過出讓的方式讓渡給開發商，開發商又轉讓給業主，也就是說政府已經設定過一次權利。按照《物權法》的規定，住宅建設用地使用權期限屆滿的自動續期，不是說70年到期權利就作廢，需要重新設定權利，而是到期后自動延期，這意味著權利依然有效，不能重新設定，只需要續期而已。因此，續期收費的標準不能按照重新設定權利的標準來收取，而且續期的收費應該比權利設定的收費低很多才合理。

孟強說：“如果按照權利重新設定的標準來收費，就相當于重新出讓了上地。溫州這批20年土地使用權到期，如果按照國有土地使用權出讓來收費，就相當于政府又賣了一次土地。”

據了解，未來一兩個月內即將啟動民法典的修訂工作，在涉及《物權法》時如果能對“自動續期如何續，需多久、有償還是無償、收費標準”等問題拿出一個明確意見則是最好的。

解決思路

實際上，從土地和住宅運行和使用的投入、保護和效率看，所有者給使用者的時間越短，效果越差。并且使用產權期過短，造成土地和房屋資產的市場運行無法進行。比如，銀行抵押以房養老的困境。雖然有《物權法》可以續用，但是產權認定仍然歸《土地法》部門，銀行還是要以產權證明來進行抵押。其反映的是深層次的年期制度與市場經濟無法接軌的癥結。

城鎮國有土地的年期斷崖等問題，實際上沒有更好的辦法去解決。唯一出路，在于使用年期的永續化。在國外，90%以上的國家和地區的土地產權都采用永久業權形式。即使有的國家早先規定了土地產權年期，但大多在隨后的實施中采取辦法予以延期。比如，以色列就曾從最初的49年被延長到98年，進而在1997年又被迫延長到了196年。

中共中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇認為，城鎮國有土地的年期斷崖問題，實際上沒有更好的辦法去解決。唯一出路，在于使用年期的永續化。在國外，90%以上的國家和地區的土地產權都采用永久業權形式。即使有的國家早先規定了土地產權年期，但大多在隨后的實施中采取辦法予以延期。比如，以色列就曾從最初的49年被延長到98年，進而在1997年又被迫延長到了196年。

周天勇說：“房地產業衰落，土地賣不出去后，房產稅未來可能不得不征。但足，房產稅是一種對個人和法人擁有財產的征稅，如果土地仍然是幾十年的使用期，而不是無限期的使用產權，征稅是沒有道理的。因此，對城鎮自然人和法人目前使用的城鎮國有和有限使用年期的房地產，以給以永續使用產權換取政府的征稅權。而對不愿意選擇政府征稅改革的城鄉居民和法人，可以保留其目前到期收回和交出讓金后重新繼續使用的體制，但足，如果城鎮居民到期后，不再繼續申請租期使用權的，改革目前無償收回地面建筑的規定，由政府以成本重置價收購地面建筑物；而對工商金融用地不選擇國有永續使用而不交房地產稅的，由于企業有其建筑物折舊收回財務制度，地面建筑則政府不進行收購，到期無償收歸國有。不含土地出讓金的各類集體產權、軍產、工業產權、房改房等等，率先進行改革，并且只有一種選擇，即國有上地永續使用權改革，按規定交納房地產稅，予以合法化。”