房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃

周方生

摘要：近年來，在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的推動下，建筑行業(yè)取得了十分顯著的發(fā)展成果，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，因此其市場競爭也越來越嚴(yán)峻，為了有效增強(qiáng)企業(yè)的競爭能力，必須在稅收籌劃方面進(jìn)行深入的研究并根據(jù)研究成果進(jìn)行調(diào)整，這樣不僅能夠?qū)崿F(xiàn)整個建筑行業(yè)的良性發(fā)展，同時還能為企業(yè)創(chuàng)造更大的收益。本文就對這一問題進(jìn)行了詳細(xì)的探討與分析，并且文章還提出了幾項具有可行性的籌劃方法。

關(guān)鍵詞：建房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃

隨著房地產(chǎn)競爭形勢的越發(fā)嚴(yán)峻，其對企業(yè)的發(fā)展構(gòu)成了一定的威脅，但同時也給其提供了一定的發(fā)展機(jī)遇，因此企業(yè)為了實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，必須在稅負(fù)方面進(jìn)行調(diào)整，通過科學(xué)合理的籌劃方式最大程度地節(jié)省企業(yè)所需上繳的稅額。本文就對此進(jìn)行了具體分析。

一、概述

土地增值稅在核算時所主要依據(jù)的是房地產(chǎn)企業(yè)的一些項目和具體對象，在征稅的過程中，主要針對的是一些屬于國家管理范疇內(nèi)的土地，同時還包括一些建筑在相關(guān)方面的增值額度。另外，轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)時還必須進(jìn)行一些相關(guān)項目的扣除工作，其通常包括以下幾種類型，第一是完全擁有土地的使用權(quán)所應(yīng)當(dāng)支付的資金，國家通常在此方面都有明確規(guī)定。第二是在土地開發(fā)及建設(shè)過程中所花費(fèi)的費(fèi)用，主要包括施工各方面所涉及到的成本投入及拆除和遷移的費(fèi)用[1]。第三是在地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及到的一些間接費(fèi)用，包括銷售與管理等。第四是對一些使用年限較長的建筑所花費(fèi)的評估費(fèi)用，政府通常在此方面都有明確的規(guī)定，并且之后還必須經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)構(gòu)的審核。第五是在轉(zhuǎn)讓過程中所應(yīng)上繳的稅金，主要包括營業(yè)稅額等。第六是使用與開發(fā)過程中所涉及到的成本與建設(shè)的資金總和，通常按照其總和的20%進(jìn)行扣除。

二、籌劃方法

（一）優(yōu)惠

在籌劃稅收過程中可有效利用一些具有減免作用的政策。在相關(guān)條例中明確指出，負(fù)責(zé)納稅的人員如果出售的是一些屬于一般范疇的建筑，則增加的額度應(yīng)該在扣除金額的百分之二十以下，若其業(yè)務(wù)還涉及到其他地產(chǎn)的開發(fā)，在制定增加額度的時候，應(yīng)該將兩者區(qū)分開來，而不能用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算。針對不同的住宅來說，其銷售所獲取的資金是有一定的差異的，因此必然不能用相同的標(biāo)準(zhǔn)對稅務(wù)進(jìn)行核算。在計算一般住宅的時候也應(yīng)當(dāng)注意，必須確保扣除的額度沒有超過增值額度的五分之一，否則企業(yè)就會受到嚴(yán)重影響，無法享受到免稅政策。因此，政府為了最大程度地減少增值額度，最重要的就是對扣除的資金進(jìn)做調(diào)高處理[2]，并且使房屋的銷售金額能夠得到減少。在增加扣除方面的金額時，可通過多種方法來實現(xiàn)，如加大項目開發(fā)成本等，這樣便能夠使房屋的質(zhì)量有所提升。應(yīng)注意的是，其必須在相關(guān)的限制標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，若超出標(biāo)準(zhǔn)范圍同樣無法享受優(yōu)惠。另一方面，若要降低建筑銷售的費(fèi)用，必須對一般住宅的增值進(jìn)行有效的控制，協(xié)調(diào)好兩者之間的關(guān)系，并根據(jù)各自的稅率對支出的多少進(jìn)行選擇。

（二）轉(zhuǎn)移

在籌劃過程中能否進(jìn)行費(fèi)用的轉(zhuǎn)移是一個值得去探討的問題，一般情況若在事后做轉(zhuǎn)移處理是與法律相違背的。因此，必須在事前進(jìn)行轉(zhuǎn)移處理，其主要調(diào)整的是企業(yè)中一些人事方面的具體工作。通常企業(yè)中所花費(fèi)的差旅以及福利等多項費(fèi)用都在間接費(fèi)用的規(guī)劃范圍之內(nèi)，但在具體核算增值稅的過程中，這些費(fèi)用是起不到任何作用的，而相關(guān)的項目籌劃人員卻可以在成本中計入這些費(fèi)用，在之后的核算過程中再進(jìn)行扣除，這就使得籌劃有了一個十分重要的方向。也就是說，企業(yè)相關(guān)人員所花費(fèi)的日常支出可與項目聯(lián)系起來。這一方案是具有一定的可行性的，地產(chǎn)企業(yè)完全擁有這樣的權(quán)力，并且相關(guān)的稅務(wù)部門不能對此進(jìn)行干涉[3]，因為這屬于企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展和運(yùn)轉(zhuǎn)政策。

（三）借款

從企業(yè)中在會計方面所制定的具體政策和規(guī)則來看，在整個開發(fā)工作完成之前所涉及到的利息費(fèi)用是屬于成本范疇之內(nèi)的，負(fù)責(zé)納稅的人員就可針對此進(jìn)行百分之二十的扣除，這就使企業(yè)所應(yīng)擔(dān)負(fù)的稅務(wù)得到了有效控制，為企業(yè)創(chuàng)造了更多的收益。另外，利息是在企業(yè)財務(wù)所劃分的范疇之內(nèi)的，這一點通常在相關(guān)的財務(wù)制度中也有明確的規(guī)定，但其對利息額度也有一定的限制，即不能超過同等狀況下的銀行稅率，否則在扣除的過程中只能按照百分之五計算，若利息的出處不能提供完整的證明，同樣不能進(jìn)行扣除[4]。因此，這些規(guī)定都具有一定的可利用空間，這就使得負(fù)責(zé)納稅的人員在籌劃過程中有了更多的途徑。若項目開發(fā)主要的籌資方式是借款，其就需要支付更多的利息，因此只要能夠提供相關(guān)的證明，并且根據(jù)項目的核算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，就能夠使稅負(fù)得到降低。若項目在開發(fā)過程中借款額度較少，則盡量不要提供證明，這樣就能夠使開發(fā)費(fèi)用在原有基礎(chǔ)上被扣除更多，進(jìn)而幫助企業(yè)獲得更大的效益。

（四）收入

隨著人們生活質(zhì)量的不斷改善，其對住房也有了更高的要求，因此，項目的開發(fā)也逐步實現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，如今更多開發(fā)的是裝修房類型的項目，并且在標(biāo)準(zhǔn)上也處于不斷提升的過程。房屋在銷售過程中除了需要遵循原本的房產(chǎn)價格之外，裝修也是一個需要考慮的重要部分。根據(jù)稅法在此方面的規(guī)定情況來看，通常在繳納稅額的時候應(yīng)按照銷售金額的百分之五進(jìn)行計算，若在合同中有明確提到裝修方面的費(fèi)用，則應(yīng)另外繳納百分之三的稅額，住戶在繳納稅額時應(yīng)按照銷售金額的比例。因此，在房屋銷售的過程中，若明確指出其中包含裝修的費(fèi)用，就使企業(yè)增加了更多的增值稅額，企業(yè)必須深入研究相關(guān)的稅法制度，并在稅法允許的條件下盡量合理區(qū)分銷售金額與裝修金額，這樣就能夠減少所應(yīng)繳納的稅額。針對此問題，最有效的方法就是企業(yè)可以專門設(shè)立一家負(fù)責(zé)裝修的公司。在簽訂合同時就可針對房價與裝修簽訂兩份不同的合同，通過這樣的方式，裝修的費(fèi)用就不屬于應(yīng)繳納的稅收范疇之內(nèi)，這就為企業(yè)減少了所應(yīng)繳納的稅額。

（五）價格

在計算增值稅的過程中通常采用的是累積的方式，因此如果銷售方面的費(fèi)用處于不斷增加的狀況，那么所應(yīng)繳納的稅額也應(yīng)該在此基礎(chǔ)上進(jìn)行累加。若房產(chǎn)銷售的金額發(fā)生改變，則會直接影響到企業(yè)整體的收益，因此企業(yè)在制定價格的過程中必須充分考慮各方面的影響。在提升企業(yè)效益的同時也應(yīng)考慮相關(guān)策略是否會對企業(yè)的稅負(fù)造成影響，避免在這一過程中使企業(yè)無法享受相關(guān)的優(yōu)惠政策。除此之外，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)充分考慮在調(diào)整價格的過程中是否會影響到企業(yè)在整個市場中的競爭能力和地位，若不充分考慮這一因素，將會對整個企業(yè)的發(fā)展造成嚴(yán)重影響。總之，企業(yè)在制定方案的過程中必須考慮價格及多方面的影響因素，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行詳細(xì)分析，盡量確保稅負(fù)能夠被控制在最小范圍內(nèi)。

（六）合理利用納稅時間

在籌劃稅收的過程中拖延時間也是一個十分有效的方式，通常其可通過以下兩個途徑來實現(xiàn)，首先是在收入上進(jìn)行推遲，使企業(yè)在獲得收入的時間上能夠更晚一些。第二是在向上級申請納稅時盡量控制在期限將滿的臨近時間。在相關(guān)的稅務(wù)條例中有明確的規(guī)定，在上繳稅務(wù)時應(yīng)當(dāng)減去項目的資金，因此負(fù)責(zé)納稅的人員就可以對成本進(jìn)行有效控制，盡量拖延其完成的時間，包括施工中所用到的設(shè)備及安裝等多個方面的費(fèi)用，在結(jié)算時就可在時間上進(jìn)行延后處理。這也是一個籌劃的重要方法和途徑。

三、結(jié)束語

總而言之，增值稅繳納涉及到多個方面的影響因素，企業(yè)在解決這一問題的過程中不僅要考慮到企業(yè)的發(fā)展，同時還要綜合各方利益進(jìn)行合理化的調(diào)整。同時，相關(guān)負(fù)責(zé)人員必須對稅收條例進(jìn)行認(rèn)真的研究，針對此制定出合理的籌劃方式，使企業(yè)在規(guī)避稅收風(fēng)險的前提下，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭佳華.增值稅擴(kuò)圍改革對第三產(chǎn)業(yè)的影響—以交通運(yùn)輸業(yè)為例[J].理論月刊，2013（8）：24-25.

[2]吳永松.營業(yè)稅改增值稅初探[J].財經(jīng)界，2015（6）：19-21.

[3]趙彤彤.淺談增值稅擴(kuò)圍的困境與對策[J].商場現(xiàn)代化，2012（9）：58-60.

[4]潘文軒.增值稅擴(kuò)圍改革有助于減輕服務(wù)業(yè)稅負(fù)嗎—基于投入產(chǎn)出表的分析[J].經(jīng)濟(jì)與管理，2014（2）：66-67.

（作者單位：華晟基金管理（深圳）有限公司）endprint