去庫存背景下的中國房地產

社會生產的住房能否順利地進入到消費領域，才是衡量一個房地產市場是否健康的標準。

中國真正的房地產市場是從1998年開始，那時候剛好爆發了亞洲金融危機，房地產作為支柱產業也就是那時候提出來的。1998年是短缺經濟時代，生產什么就銷售什么。但是到了現在，情況已經發生逆轉，有數據顯示，中國房地產庫存已高達7億多平方米，仍將房地產作為一個很重要的投資手段的話，在我看來，條件已經不再具備。中央為此適時提出了“去庫存”的要求，但是究竟要怎么去庫存，還需要思考。我的觀點是，精準去庫存應該下沉到城市，而不是上下“一刀切”。

房地產本身是投資品，更是消費品。作為消費品，它是每個老百姓都不可或缺的，所以有的時候我們說它是一個準公共產品。但是它又具有投資品的特征，近些年，由于其他的投資渠道減少了，房地產的投資功能便被放大了。如果產生的新的供應都是用來投資的話，這實際上經濟結構就會出現問題。因為房地產作為稀缺品來說是在增值的，但是作為消費品來說實際上是在貶值的。房地產的功能、房地產的產品實際上是沒有變化，可是它的價格卻一直在變化，并且這種變化吞噬了很多應該用于生產的資金，如果一個國家整個經濟結構向這樣一個虛擬的市場演進的話，我想遲早會爆發所謂的“泡沫”破裂。

所以鑒于此，我個人認為，今后的調控重點應該更多地強調房地產的消費功能，抑制它的投資品功能。調控房地產的手段有很多，包括稅收、政策等等，但是最好還是通過市場的調節。同時，還要通過金融改革使得老百姓的資金可以用于其他投資領域，從而帶來新的增量。房地產的問題不只是房地產本身，而是整個社會經濟問題。

此外，我也非常贊成大力發展租賃市場。世界上很多國家都是這樣，尤其是發達國家，德國住房自有化率才百分之四十多，不能把住房自有化率高低作為經濟發達的表現，住房的便利性才反映整個社會發展的好與不好。不一定擁有住房，但是人們有房子住，還住得很便捷，這就是租賃市場。

住房是消費品，一定要消費，而不是讓它空置。空置它是有條件，未來會增值，所以人們空置不拋。但是，如果預期未來不會增值，那人們就會賣出去，或者租出去。不管是持有還是出租，社會生產的財富一定要用起來，一定要消費。所以，我個人并不反對一個人擁有10套、100套住房，如果他拿去出租，那也是在為社會服務。

大力發展租賃市場，需要完善租賃制度，業主不能想漲房租就漲房租，想趕租客走就趕租客走。早在10年前，住建部就曾提出過相關的意見，提出解決住房問題要靠增量。把投資客的增量變成出租，變成消費品進入市場，也是增加供應量，這也能解決一部分住房問題。近期的國務院經濟工作會議也提到了租賃市場的問題，提出要把暗補變成明補等等。

總的來說，房地產市場的健康發展實際上是一個系統工程，如果僅把投資房地產產生的增加值，來作為衡量整個經濟或者房地產行業發展的指標，我個人認為可能不一定正確。應該是老百姓擁有住房的成本，不管是購買還是租賃，只要能夠便利擁有住房，或者從另一各方面來說，社會上生產的住房能順利地進入到消費領域，這可能才是一個房地產市場真正健康的標志。

（注：本文由本刊記者劉彥華在對作者采訪基礎上整理而成，僅代表作者個人觀點）