我國房地產市場波動對宏觀經濟的影響分析

摘要：一直以來，房地產在我國國民經濟中都占有很重要的地位，尤其近年來，城市人口急劇增多，房地產市場波動較大，引起各個行業的廣泛關注。房地產的市場波動不僅影響著我國國民住房供求矛盾，還會對與其相關行業的發展產生一定的作用，給我國宏觀經濟帶來重大的影響。因此，分析房地產市場波動規律對我國社會宏觀經濟的影響對我國經濟發展有著重要的作用。本文將會從社會總消費、經濟增長、通貨膨脹三個方面分析房地產市場波動對我國社會宏觀經濟發展的影響，從而調控當地產市場波動，帶動我國宏觀經濟的發展。

Abstract：All along， the real estate in China's national economy has played a very important role， especially in recent years， the sharp increase in the urban population， the real estate market fluctuations， caused widespread concern in various sectors.Fluctuations in the real estate market not only affects our national housing supply and demand， but also to the development of its related industries have a certain effect， to bring a significant impact on China's macro economy.Therefore， the analysis of the impact of fluctuation of the real estate market in our society macroeconomic China's economic development has an important role. This paper will analyze the impact of market volatility on the real estate macro-economic development of our society from the total social consumption， economic growth， inflation three aspects， so that when the regulation of the real estate market fluctuations drive the development of macroeconomic.

關鍵詞：中國房地產；市場波動；宏觀經濟；影響；分析

Key words：Chinese real estate；Market volatility； Macroeconomic； Influence； Analysis

中圖分類號：F224；F293 文獻標識碼：A 文章編號：10-1438（2016）06-0019-05

就我國目前的實際情況來說，在城市化逐漸擴張的背景下，房地產由于其本身是不可或缺的生活產品，使其在發展過程中十分順利，使其的發展已經達到了一個巔峰的狀態，在我國市場經濟中也迅速成為重要的一部分。然而，房地產在迅速發展情況下，其市場化不夠正規，而且其本身具有一定的經濟運行風險和操作失誤等，使其市場波動對我國宏觀經濟產生很大的影響。因此，在目前市場經濟形勢下，如何通過控制房地產市場波動來避免對宏觀經濟的影響，是一個亟待解決的問題。

一、我國房地產宏觀調控歷程

我國中央曾公開強調：“經濟增長，物價穩定，充分就業，國際收支平衡”，將其化為我國經濟調控的主要目標，其中經濟增長排在第一位。因此，在我國經濟發展中，要求房地產市場波動要與宏觀經濟增長相適應，房地產市場的宏觀調控對社會經濟發展有著重要意義。自1998年以來，我國對房地產市場的調控可以分為以下三個階段：

從1998～2003年6月前為第一階段，在此時期，我國中央政府頒發了稅收減免、利率等優惠政策，鼓勵住房消費，有效促進了我國房地產市場的發展，使其在社會經濟發展上更上一層樓。其中在1997年，發生了亞洲金融危機，導致我國經濟一時處于低迷的發展狀態，我國政府為了拉動內需，又頒布了一系列政策法規，對我國宏觀經濟做出相應的調控，促進了經濟的增長，也使房地產行業進一步得到很大的發展[1]。

從2003年6月到2008年上半年，在此時期，我國房地產市場發展一直處于上升的趨勢，為了避免出現經濟泡沫的情況，我國中央政府對貸款首付款比例、利率、稅收等各方面加大了調控力度，并頒布了相關的具體政策。

從2008年下半年到現在為我國政府對房地產行業調控的第三階段，在此時期，我國政府對房地產市場的調控力度逐漸慢慢變小，頒發貸款利率、稅率等方面相關的政策大力鼓勵人們購房。在2008年下半年，政府為了避免美國的次貸危機對我國房地產市場發展造成不利影響，頒發了一系列政策，鼓勵人們購房，從而大大推動了我國房地產市場的發展。

由以上的調控政策來看，政府的目標一直都是使房地產市場發展能夠適應宏觀經濟的發展，以促進經濟的平穩可持續發展。例如，當房地產市場波動上漲過快時，政府會頒發政策抑制其波動趨勢，避免其繼續蔓延；當房地產行業發展不景氣時，政府會出臺相應的應對政策，鼓勵人們購房，調動房地產市場經濟的發展。

二、房地產市場波動對宏觀經濟的正面影響

（一）促進就業

房地產行業作為一個與建筑行業密不可分的領域，其需要的勞動力比較多，尤其在前期運行過程中，需要大量的建筑方面工作人員，在這些工作人員中其中很大一部分工都是農民工。因此，在房地產行業的繁榮發展的時期，其大量的市場需求在一定程度上解決了一部分農村人口的就業問題，進而很大的促進了我國農村人口的就業發展。根據相關調查顯示，在SOHO工程項目中，其中最大的一個項目大約就需要6000余名農民工才能完成。因此，在我國房地產市場波動呈上漲的情況下，對我國農民的就業問題有一定的緩解作用，從而促進國民經濟的發展。

（二）促進房地產及其相關行業的發展

當房地產市場波動呈穩定上漲的情況，在促進其自身發展的同時，也能夠對其相關行業的發展起到一定的促進作用。在此時期，房地產市場價值的上漲會引起更多的企業加大在房地產市場領域的投資，使房地產市場的供給大大增加，促進房地產市場的快速發展。與此同時，由于房地產行業與其他行業的關聯度較強，它的發展在一定程度上也會對其相關行業的發展起到促進作用。據相關調查顯示，房地產需求每增加100元，對其他行業的需求可以增加到215元左右，將所有行業的資金需求影響綜合起來，可以發現其對我國宏觀經濟的影響是315元，足見其涉及行業領域之廣泛[2]。而且，根據這些數據可以發現，房地產行業市場需求的適度增長對我國整體經濟的發展具有很大的促進作用。

（三）有利于銀行賬款的回收

當房地產市場波動呈穩定上漲的形勢，對銀行系統的貸款安全問題也有一定的保障作用，其主要體現在兩個方面。首先，由于抵押物的價值的不斷增長，使其變現能力較好，在個人購房貸款利息方面，銀行可以在一定程度上減少對“壞賬”的擔心。在另一方面，房地產開發商的貸款利息方面，在促進銀行發展的同時，還能推動銀行賬款的回收[3]。

（四）促進內需

當房地產市場發展不景氣的時候，其價格會產生適度的下跌，根據國際通行的房價收入比來說，在國民消費支出中房價所占的比重會相應地減少，與之相對的，國民在其他方面的支出則會增加，例如旅游、餐飲、汽車、家電等方面，會增加一定的消費。當這些方面人民的消費支出增多時，其出廠商的利潤也會增加，在提高職工薪酬收入的同時，也會促進他們的消費。而且，需求帶動發展，這些產業在得到高利潤的同時，也會增大對其的技術創新的投資經費，提高產業的發展，優化產業的運行結構，從而促進其在我國市場中的持續發展。

（五）改善購房者的福利

當房地產市場發展下跌時，其下降的房價會給更多人改善居住環境的機會，使他們能夠以低成本購買到好的居住場所。在另一方面，也會使低收入階層能夠有能力買房，將缺乏支付能力的無效需求轉換為有效需求，使人們生活水平能夠在一定程度上提高起來。除此之外，房地產市場適度的下降大大促進了房產交易量的增多，在某種意義上來說，也適當促進了房地產行業的發展，同時還能對我國國民的生活水平起到一定的促進作用。

三、房地產市場波動對宏觀經濟的負面影響

（一）造成資產泡沫

當房地產市場波動呈快速增長的情況時，會對我國經濟發展產生一定的不利影響。首先，房地產開發商和購房者會對房地產市場未來的發展進行主觀性的預期，然后他們各自根據自己的預計結果采取一些集體性的投機行為，使房地產市場價值發展遠遠超過了市場基礎決定的基本價值，引發房地產市場持續上漲的趨勢。在此背景的影響下，越來越多的人加入炒房者的隊伍，提高了投機行為的發生率，導致房地產行業的資產泡沫，使房地產實際價值與價格出現嚴重背離。除此以外，由于房地產行業與其他行業的關聯度較高，在房地產市場上漲引發其行業過熱的同時，難免會涉及其他相關的行業，拉動前向管理產業的供給和后向關聯產業的需求，從而引發整個經濟體系的過熱，造成我國市場經濟的資產泡沫[4]。

（二）損害實體經濟的發展

房地產市場的過度上漲對實體經濟產業造成的影響主要體現在兩個方面。一方面，過高的房地產市場導致內需不足，從而對其他產業的消費產生一定的負面因素，對制造業等實體經濟產業的發展造成了很大的阻礙；在另一方面，房地產市場的“過熱”會產生很大的利潤收益，吸收了其他實體經濟產業的資金資源，使其他行業的發展和正常運行受到很大的沖擊。綜合以上的影響，可以發現房地產市場“過熱”會吸收社會上大量的資源，使其資源在分配上出現偏斜，大大抑制了一些實體經濟產業的發展。

（三）引起內需不足

在我國目前的市場經濟發展中存在著很多問題，其中內需不足就是最大的問題之一。追蹤其根本原因，與房地產市場“過熱”發展有著不可分割的聯系，其導致房地產價格急速上漲，致使一些家庭為了積累買房的費用，在其他方面的消費支出上大大減少，從而引起“內需不足”，對我國經濟的整體發展產生了極大地消極影響。

（四）對房地產行業的沖擊

當房地產市場價值急劇下降時，會對其本身的發展產生一定的負面影響，打破了我國住房供應的平衡。在我國市場經濟中，房地產行業具有主體地位，政府也是通過對其的監督和管理來實現對市場行為和發展進行管理和控制。在目前房地產行業中，有一些開發商在開放過程中會存在著很多方面的各種問題，對于此情況，政府要通過頒發一些政策對其進行正確的引導，從而使其能夠健康的發展，而不是采取極端的行政性“扼制”行為，使其發展在原有基礎上雪上加霜，更加不利于房地產行業的發展。因此，當房地產市場波動呈下降趨勢時，低迷的市場可能會引起一些房地產供應商的倒閉，減少了住房供應量，從而形成一個惡性循環。

（五）對銀行系統的沖擊

在我國目前的房地產市場中，其土地購置和房地產開發的金額有80%來自銀行貸款，而在購房中，其中有90%的購房是個人通過按揭貸款進行買房的，因此當房地產市場呈急劇下降趨勢時，房價的急速下降會對銀行系統產生巨大的沖擊。對于房地產市場緊縮與銀行系統安全的關聯，中國建行董事長曾在2008年公開說明：“當房價下跌10%，不會對我行產生影響；當房價下跌20%，會產生一定的負面影響；當房價下跌30%以上時，會對我行產生較大的負面影響。”[5]是以，當房地產市場呈急劇上升的趨勢，銀行系統的安全會受到沖擊，其金融風險將不斷增加，而當房地產市場一旦發生急劇下降的情況時，房地產市場呈現出供過于求的境況，而抵押物的價值也會產生縮水，使其失去相應的變現力，導致銀行的呆賬、壞賬等風險的發生率急劇上升；與此同時，很多房地產行業的客戶會因為資金問題不得進行違約，導致銀行面對大量的違約問題，在資金流動上產生一定的阻礙，大大影響了銀行的正常運行和發展。

（六）對其他行業發展的影響

由于房地產行業的產業鏈較長，其帶動作用十分明顯，在房地產市場持續下降趨勢的情況下，難免會對其他產業的發展與運營產生一定的沖擊作用。一方面，房地產行業涉及到的就業領域較廣，就業崗位多，相關工作人員也較多，一旦發生房地產市場萎縮的情況，這些人將會面臨著失業的狀況，發幅度增加的失業人員難免會對社會發展產生一定的壓力以及負面影響。另一方面，前期房地產市場發展前景好的情況下，對其前向行業的需求量也會相應增加，這些生產行業為了滿足市場需求，會大大增加其固定資產的投資，在此背景下，房地產市場一旦產生緊縮的狀況，很容易導致一些產業產能過剩的問題。

（七）影響經濟的發展

自二十世紀以來，我國的房地產行業從復蘇到初步發展、快速發展、一直到如今的穩定發展的階段，一路上都在進行快速的發展和進步，其發展速度之快，達到我國經濟平均增長速度的兩倍左右。據相關研究表明，房地產市場僅僅在1997～2005年之間，其總投資經費對我國GDP增長的綜合貢獻率達到22.5%。在此情況下，房地產市場波動如果呈現急劇下降的趨勢，對我國GDP的影響是顯而易見的。因此，房地產市場波動的情況對我國經濟的發展有著很大的影響作用。

四、針對我國房地產經濟波動的控制措施

（一）規范房地產行業的秩序

對于房地產市場波動的控制還是要從其根本處著手，首先要盡可能對房地產市場本身的秩序進行規范化控制。房地產在經濟運行過程中其本身產生的波動是難以避免的，非理性影響不可預知，但是對于非經濟因素的波動是可以人為控制例如處于理想設計與規范留下的差漏則可以通過一定的方式和努力對其進行修正與彌補。所以，規范房地產市場本身的秩序與經營，使我國房地產市場運行逐漸規范化，減少波動的產生，從而才能從根本上避免其波動對我國社會宏觀經濟造成的影響。

（二）削弱房地產市場的聯系系統

在整個市場經濟中，房地產市場中的一些不太適宜的聯系系統才使其波動影響甚廣，當然，房地產市場自身的一些穩定特點也有很大的作用，從而導致一榮俱榮一損俱損的影響效果。在現今社會市場中，房地產行業大多數都與銀行業有著千絲萬縷的聯系，與此同時還牽連到一些虛擬經濟，從而使房地產經濟本身得到了一定的穩固，但是有利必有弊，這樣的聯系系統同時也大大增加了整體經濟的風險。基于這個角度來分析，對房地產市場金融使用以及其聯系系統的削弱具有一定的必要性，減少規模震蕩性，從而保證整體經濟形勢風險的削減，促進其正常發展。

（三）開發新的投資渠道

在很多房地產市場中，其投資渠道較少，投資環境狹窄，使其在整個經濟市場中影響巨大。房地產市場由于其本身的穩定效益和固定效益，而且其本身作為必需品行業，加之在任何時候都會具有一定的收益，因此房地產市場成為了投資的熱門。然而，在這種不規則合理的熱度下，這種形勢很難維持太長時間，一旦出現什么問題就會給投資行業帶來巨大的風險。即使沒有風險，由于房地產市場本身其經濟發展規律不夠規范，使其在發展過程中很難對其形勢進行準確的預測。是以，在房地產市場中，擴展其投資渠道領域具有一定必要性和緊迫性，能夠大大提高投資的安全進行，分散投資壓力，真正地進行分流、退熱工作[6]。

（四）加大廉租房、經濟適用房的建設

隨著人口的增多，我國的住房并沒有隨之增多，然而房地產市場價格卻一路“飆升”。針對一些低收入階層的人民群眾，為了滿足其在住房方面的需求，政府有必要加大對廉租房、經濟適用房等房地產方面的建設。而且在對一些商品房的開發、分配、調節上，為了平衡高收入階層住房的供求，政府可以通過頒發價格調控類政策制度進行調控。此外，在商品房市場發展方面，政府相關部門可以進行調控。一方面，政府要加強房地產方面的審核和管理，按照相關規章制度認真執行。在另一方面，加大廉租房、經濟適用房的建設，并制定相關的政策，使低收入家庭住房問題能夠得到有效的解決。

（五）加強土地調控

自2004年，我國對土地實施“照、拍、掛”的政策，根據市場的供求對房地產市場與土地市場的影響，制定相關的政策，加強土地調控力度，例如有關閑置土地、低效用地、非法用地等土地使用情況進行分析，并有效清理一些不良情況，將閑置土地以及囤積土地進行收回，或者征收相應的高額閑置稅，有利于土地的集約和有效利用，對房地產市場的穩定也具有一定的促進作用。在房地產市場發展中，對土地的調控是必然歷程，根據房地產市場的發展，對土地進行調控，加強其市場實際供應量，大大增大加了土地的使用率，有利于促進房價的穩定，進一步促進房地產市場的穩定，從而有效減弱房地產市場對我國社會宏觀經濟的影響。

五、結語

綜上所述，我們可以發現房地產市場波動對社會宏觀經濟發展的影響與房地產市場自身的特點、內涵以及目前的經濟結構等因素有著很大聯系，可以說是經濟結構的必然產物。為了減少房地產對宏觀經濟的影響，我們要根據其自身的經濟環境和發展特點，規范房地產行業秩序，削弱其在市場上的聯系系統，擴展投資領域，開放新的投資渠道，從而能夠減少波動的產生，分散其投資壓力，減弱波動的影響力，將房地產市場波動對宏觀經濟的影響降到最低，促進房地產市場的規范化和社會宏觀經的可持續發展。