推進智慧城市視域下保障性住房物業管理模式的對策建議

基于智慧城市的

保障性住房物業管理模式的誘發機制

物業管理費用偏低，物業服務定位不合理，導致物業費收繳困難。根據《關于調整普通住宅小區前期物業服務收費標準的通知》（杭價服〔2014〕115號）規定，杭州市公租房小區的物業收費參照地塊周邊普通住宅小區物業收費標準，同時以田園公租房小區為例，現行物業費收費標準僅為1.05元/每月每平方米，但在具體實行過程中，保障性住房的管理難度比普通住宅小區更大。

物業管理與保障性住房退出機制分離，導致保障性住房循環利用率較低。保障性住房退出問題是其公平分配的核心問題，只有將因各種條件變化導致不符合保障的對象及時退出，保障性房源才能用于更有需要的群體。現有的物業管理制度與保障性住房的退出機制分離，對其不產生約束作用，在一定程度上導致了保障性住房“退出難”。

基于智慧城市的信息服務體系構建與運行模式日臻成熟，廣泛應用于保障和改善民生服務、創新社會管理、維護網絡安全等方面。2012年《“智慧杭州”建設總體規劃（2012-2015）》（杭經信推進〔2012〕430號）中指出“要充分運用智慧城市建設成果完善社會民生服務，深化全市個人住房信息系統建設，實現杭州市轄區范圍房產業務管理的‘三個統一’，即統一信息系統、統一基礎數據庫、統一業務操作規范。加快推進保障房監控系統建設，保障城市低收入群體的權益。”2014年1月發布的《杭改十條》提出：“支持信息產業集群發展和信息產業鏈延伸”。產業的智慧化和智慧的產業化相結合，城市的智慧化和智慧的城市經濟化相結合已經成為一種全新的經濟業態。杭州市本級最大的田園公租房2013年6月交付，全面采用智能公租房管理體系。2015年，杭州市智能公租房管理體系獲“2014年中國人居環境范例獎”，成為國內公租房領域首個獲獎項目，并在全國范圍內推廣。

基于智慧城市的

保障性住房物業管理模式的實施路徑研究

數源科技股份有限公司作為杭州市保障性住房開發建設、管理的主力企業，在高質量完成多個杭州市保障房樓盤開發建設的同時，進一步利用自身產業優勢，配合政府各級相關管理部門，研發推出了杭州市公租房智慧管理系統平臺“多級安全協同管理系統”，并成功地在杭州最大的公共租賃房項目杭州田園區塊公租房中率先投入運營，取得了顯著的社會效益和經濟效益。

全數字化集成化智能化平臺系統。破解住保部門、社區、物業“協同管理”難題。將保障房資格審核、搖號選房、合同簽訂、租金收繳、房源維修、退出管理等業務通過全數字化集成化智能化平臺系統進行管理。

社區一卡通智能門禁系統、住戶催繳費系統。一是利用4C（即計算機、通信與網絡、自控、IC卡），將單元門、電梯、入戶門三級門禁系統的使用狀態與租金繳納情況、租戶租賃期綁定，實時了解住戶需求和租賃動態信息，提高保障性住房管理效率。門禁卡的使用期限固定，門禁卡使用期為公租房租賃期，租賃期結束或租賃關系解除，使用期終止。門禁卡使用期終止后10天內，刷卡提示辦理退租手續以及門禁卡即將被鎖定；滿10天未超出20天，單元門鎖定；滿20天未超出30天，電梯梯控鎖定；30天后入戶門鎖定。門禁卡的使用狀態與租金繳納綁定，正常繳納租金，門禁卡正常使用。欠租未滿一個月，刷卡時提醒繳納租金；欠租滿一個月未滿兩個月，刷卡時提醒繳納租金，且無法進入單元門；欠租兩個月未滿三個月，刷卡時提醒繳納租金，且無法進入單元門及無法使用電梯；欠租超過三個月，門禁卡被鎖定，補交租金方可解鎖。二是室內門禁終端與可視通話、可視抓拍、瀏覽周邊商戶信息、接受社區通知、醫療緊急援助等功能綁定，這與保障性住房住戶本身的需求特點相契合，有助于提升保障性住房住戶居住品質。

基于智慧城市的

保障性住房物業管理模式對策建議

政府主導，規劃前置。建議從國家、省市層面出臺《基于智慧城市的保障性住房物業管理模式條例》。保障性住房社區規模大，低收入人群集中，其文化水平低、工作不穩定，需要社區物業管理提供較多的特殊服務，這與普通商品房社區的物業管理模式存在較大差異，只有加強“政府主導”，規范管理模式，才能充分調動物業管理公司等社會力量廣泛參與。建議編制《基于智慧城市的保障性住房物業管理發展戰略規劃》?；谥腔鄢鞘械谋Ｕ戏课飿I管理模式經過前期實踐，已形成具有自主知識產權的、適合當前中國特色社區的管理服務模式，建議政府用“以管謀建”的思路，結合城市實際編制《基于智慧城市的保障性住房物業管理發展戰略規劃》。在保障性住房設計規劃階段開展基于智慧城市的物業管理可行性研究，內容涵蓋功能設置、施工建造、安裝調試、建筑質量到監理驗收等方面，使建成后的物業管理能夠滿足業主和住戶的智能需求，實現“規劃前置”。

系統組織，統一管理?；谥腔鄢鞘械谋Ｕ闲宰》课飿I管理模式需要統籌物業管理需求方、智慧城市資源供給方、智慧城市服務實施方的職能，需要建立完善的組織體系，保證其協同高效運行。一是建議物業管理需求方以“市場收費標準、政府全額補貼”模式來吸引高水平物業服務企業承擔基于智慧城市的保障性住房物業管理任務。關于基于智慧城市的保障性住房物業管理建設資金支持，現主要由政府承擔，建議后續維護資金可嘗試加入《杭州市保障性住房和老舊普通住宅小區物業管理財政扶持資金管理辦法》中的適用小區，采用政府逐步補貼的形式，最終通過政府補貼、物業公司合理收費和第三方融資等三大渠道實現資金支持。二是智慧城市資源供給方要積極、全面提供物業建設、維護所需大數據信息基礎資源。三是智慧城市服務實施方要按照“高資質、高標準”要求招標、建設。

需求導向，產業結合。建議開發“杭州市智能公租房管理體系”的規劃、設計、網絡、設備、服務的系統集成供應商，對外城市輸出特色性整體解決方案。以杭州市團市委和杭州市住保辦聯合打造的蔣村西溪