調控不意味著“拐點”

自從上海和深圳接力推出“3·25”限購大招后，市場反應極為迅速，在這一次房產調控后，市場普遍趨于悲觀，購房者持幣觀望情緒漸濃。樓市“頂點”已到，成為眾多購房者的共識，事實真的如此嗎？北京房價在去年底至今年初迅速上漲，但至今仍未出臺更嚴厲的政策，北京到底會不會跟進呢？

業內人士表示，此次限購加碼，并不意味著樓市“拐點”的到來，相反，此次限購并不會對樓市穩步發展形成太大阻力。而同期的降價拋售也只是個別現象，是對新政一種過度反應。

傳導效應或持續

剛結束的清明小長假，南京、蘇州等二線樓市大熱，蘇州更是出現了大量地王。在上海、深圳等一線城市嚴厲調控、出現降溫跡象后，大量資金會不會流到二線？

中國房地產學會副會長陳國強：二線城市的火熱，與一線城市收緊調控有關。從區域經濟和城市化發展的角度，二線城市也將成為我國城鎮化的重點區域。一方面，超大城市嚴控城市發展邊界和人口規模，另一方面廣大三四線城市、中小城市雖然落戶比較容易，但由于產業發展、公共資源的欠缺，難以吸引人們進入。相比之下，二線城市將有比較大的發展空間。

中原地產首席分析師張大偉：對開發商來說，一線城市的土地供應很少，沒有土地可拿，這就造成企業都涌向二線核心城市；其次，二線城市雖然地價也很高，但絕對值相對一線來說還可以，基數要小很多；第三，一線城市在調控收緊之后，最近幾個月肯定會出現波動，但在資金量如此龐大的情況下，大量資金必然涌向周邊地區和二線核心城市。

上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：數據顯示，二線城市住宅成交的升溫，從3月開始出現。這叫“資本傳導效應”，即在一線城市門檻漸高、政策壓力的背景下，過剩資金流向周邊，并將這些經濟體量較大、供需關系偏緊的二線城市作為“避風港”。這部分資金不僅來自房企、保險機構等，還有大量的民間投資需求，“恐慌”和“敏感”是共同特征。在當前的經濟形勢下，這種傳導趨勢恐怕還將延續，傳染效應會被進一步放大。而若二線城市樓市持續高溫，房價上漲過快，很有可能也招來如同一線城市般的政策壓制。

房價頂點言之過早

多個城市同一天出臺樓市相關政策意味著什么？出臺嚴厲調控政策的城市，房價現在是不是頂點？

清華大學房地產研究所所長劉洪玉：中央沒有具體的政策出臺，而是各地從自身情況出發主動作為，這也許意味著我國房地產調控，已經進入中央統一目標、分類指導，地方因城施策、主動作為的新階段了。以前我們談論房地產走勢也好，討論房地產調控措施也好，經常會用到一二三四線城市的說法。如今，同是三四線城市，情況也會有所不同。比如根據監測，2月份三線城市中的中山、南充房價漲幅較大，贛州、煙臺房價跌幅較大。因此，對三四線城市也不能一刀切，每個具體的三四線城市也要因城施策。另一方面，房價上漲較快的各個城市也有所差別。比如深圳、上海、北京房價過快上漲，主要是土地資源短缺導致的住房供給不足。而合肥等城市房價上漲較快，主要是近年來承接了較大規模的產業和人口轉移、市場需求短期內增加較快導致的。

中國房地產學會副會長陳國強：“頂點”論更像是需求透支導致的。一線樓市經歷了幾個月的“瘋狂”，已經透支了未來幾個月的需求，未來需求適度回調是正常的。一直以來，新政的目的都是為了促進房地產平穩健康發展。此輪一線城市收緊限購，的確讓部分剛需群體在一定時間內無法入市，但擁有購房資格且已經簽約的購房者很難毀約，因為買賣雙方為了促成交易，都設定了較高的毀約成本。二手房市場對新政反應最為敏感，目前尚未出現大規模的回調就證明了所謂“頂點”論并不存在。但買賣雙方的議價空間的確較之前打開了不少，這也是政策所希望看到的，更理性的市場才能運行更加平穩。未來兩到三個月內是關鍵期，市場或許會回到相對平衡的狀態，投資需求會逐步降低到合理水平，市場回歸常態。

經濟學家馬光遠：上海、深圳的房價已透支了全年的漲幅。而在調控周期下，整個市場預期已經出現明顯逆轉，同時很多具有購買能力但沒有購房資格的人將退出市場，因此深圳、上海的房價不排除下跌調整的可能。

中原地產首席分析師張大偉：上海、深圳、南京、武漢等地雖然在同一天公布了房地產相關政策措施，但著力點不盡相同。比如武漢調低公積金貸款最高額度，更像是針對當地公積金使用情況進行的及時調整。畢竟武漢的房地產供給相對充足，面臨的形勢、問題和滬深不太一樣。

北京是否調控看市場

一線城市中，北京房價年底以來漲幅也比較大，北京樓市調控靴子會不會落地？

經濟學家馬光遠：一線城市現在出現反彈、銷量回升、二手房大量交易的情況很正常，北京再出現調控政策的概率等于零，最大的姿態就是整頓市場，打擊市場上的違規行為，僅此而已。而且北京市場的走勢不會因為上海、深圳出現嚴厲的調控而出現逆轉。

北京房地產業協會副會長、秘書長陳志：北京是否出臺新政，應該基于自身房地產市場的實際情況，以及監管的需要。該不該出政策，不是看其他城市是否出了政策，二者之間無因果關系。

在成交量上，與2011年相比，現在北京的交易量沒有太大的變化。價格方面，目前房價的上漲是結構性的，更多的是因為高價盤占比在增大，對整個結構性上漲的帶動還是比較明顯的。

當前二手房市場火熱，中介行業的違規現象也有所增多，因此北京在3月份進行了二手房市場的專項檢查，采取嚴格的監管，并對二手房市場的違規行為進行了整頓。

中原地產首席分析師張大偉：北京最有可能出現的政策主要有嚴查中介哄抬房價、加稅、二套房信貸收緊、嚴格打擊首付貸款與場外配資、增土地供應以及限價。