樓市遭遇倒春寒

盡管市場對一些房價瘋漲的城市已有調控預期，但執行的果斷，仍讓市場措手不及。深圳、上海等市場購房熱情在新政后立即熄火，新樓盤開盤去化率明顯降低，且定價低于預期，二手房市場業主報價下調，低于市場價幾十萬元甩賣的房源開始不斷增加。

與此同時，收緊政策最嚴的一線城市周邊，資金溢出效應明顯，流向一線城市的周邊地區和二三線城市，成為樓市最為火爆的區域，樓市調控呈現出“圍魏救趙”的效果。

而被誤傷的則是那些剛需和換房客。由于有些城市的新政要求首付提高，很多人就是付不起那多出來的一成，被攔在了樓市之外，買方違約驟然增多。

深圳上演最后的瘋狂

無論是“325政策”，還是評估價格的上調，已經在實質影響深圳樓市行情。從3月份的成交數據來看，上述兩項政策的出臺預期也造就了深圳樓市的最后瘋狂。

根據深圳規劃國土委提供的數據顯示，3月深圳新房住宅成交4461套，環比減少17.5%，連續第三個月回落，但成交均價高達4.99萬元/平方米，環比上漲3.9%，同比更是大漲88.2%。受評估價格調整預期影響，3月二手住宅成交18706套，創歷史新高。

不過，深圳官方公布的二手房交易數據以過戶為標準，不能反映當月實際成交數據。根據深圳鏈家市場研究中心監測，3月深圳二手房實際的簽約量在七八千套，較1月大幅下降50%左右，未來調控措施對市場的影響將陸續在數據上得到體現。

但目前深圳樓市的看房量已經銳減、置業者觀望迅速增加。到3月底，深圳二手房價格基本已經停漲，甚至部分業主開始降價出售。

當地媒體報道，3月27日潛龍公館開盤現場，開發商以均價5.3萬元/平米帶精裝修開盤，低于此前的預期價格，但銷售率卻只有六七成，相比之下，周邊二手房價格已普遍在5.8萬-6.5萬元/平米之間。

“如果早開盤一個月，五六萬的價格早就是日光盤了。”潛龍公館的有關銷售負責人稱。

美聯物業深圳總經理江少杰認為，二套首付調高至四成影響較大，尤其是針對快進快出的短線炒家，只要市場橫盤，就要虧利息，接下來半年到年底，絕對會有短炒投資者讓利出貨，樓市將處于動蕩期。

深圳中原研究中心數據顯示，在3月第四周，深圳中原經理指數直接跌到了2014年9月以來的最低點，深圳有兩成業主下調報價，而低于市場價幾十萬元、急賣的業主也在增多，有的最高比市場價低10%。

上海10月房價會下跌？

此番樓市新政展現出了新特點，而老百姓更關心的是：調控最終能否獲得良好的政策效果呢？

來自佑威房地產研究中心的監控數據顯示，3月28日—4月3日，上海新房成交出現明顯下跌。新建商品房成交面積為52.26萬平方米，環比前周下跌41.70%，其中商品住宅成交面積為28.36萬平方米，環比前周下跌60.44%。同時，新房供應明顯增加。上述時間段內，上海新建商品房新增供應57.41萬平方米，環比前周上漲19.70%。

盡管僅憑一周的成交數據，還不能宣告樓市供求關系逆轉，但初步印證了當前樓市買賣雙方心態的變化。一方面，購房者開始觀望，放緩入市節奏；另一方面，開發商不再惜售，開始加速跑量，以求落袋為安。

上海易居研究院副院長楊紅旭認為，去年上海樓市成交40%的客戶是非上海戶籍。新政一出，他預測4月將進入觀望狀態。

一手房市場，年銷售300億元至500億元的房企或將受到新政成交后置、銷售規模增長放緩的沖擊。二手房市場對于政策的變化更敏感，一些業主已經搶先調低了報價。上海中原地產多家分行透露，已出現賣家降價現象。在浦東碧云板塊，有一名置換型客戶，房子剛定好，本來二手房可以慢慢賣的，結果政策出來后，原來掛牌1150萬元的別墅，現在愿降價到990萬元賣，而且還可以談價格。控江地區，二手房掛牌量方面變化不大，但看房客明顯減少，其中30%客戶是非滬籍客戶，受新政影響不能購房。上海中原地產西站區域分行透露，遭遇了近期最冷清的一個周末，來客量有所減少，比前幾個周末減少大約40%。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，根據同策咨詢研究部數據顯示，歷次上海樓市調控政策面從嚴開始的月份計算，大約7個月左右時間上海樓市的成交量將跌入低谷期。從這個時間點來判斷，當前上海樓市政策在3月底出臺，那么10月份剛剛是樓市成交量跌入低谷期的時間段。

在歷年的第四季度，往往是開發商們尤其是品牌開發商們沖刺銷售業績的階段，按照上述分析，10月份上海樓市將進入市場成交量的低谷期，那么對于上海的開發商們來講，在沖刺銷售業績的時候市場“啞火”了。因此在10月份為了激活市場成交量，或者部分房企因為資金面的問題，上海樓市勢必會出現“降價”甚至“大幅降價”以價換量的局面。

不過，也有不少業內人士擔心，由于此次調控政策依然發力于需求端，抑制需求的作用只能是中短期的。仲量聯行中國區研究部總監周志鋒就表示，如果不增加供給，長期看，短期被壓抑的需求并沒有真正消失，并且在高壓沉默之后，往往最終可能還是會出現成交上升的局面。

資金流向一線周邊和二線

一線城市房價降溫，周邊地區的樓市快速升溫。

4月7、8兩日，蘇州今年的首場大型土地拍賣會轟動了地產朋友圈。在這場土拍會上，超過40家房企覬覦蘇州出讓的13宗土地，除了萬科、融創、碧桂園、中海等熟悉身影，泰禾、東原等將近十家房企則是首次在蘇州露面。最終，本場土拍誕生了13個單價及總價地王，累計攬金250.76億元，整體溢價率高達195.21%。

另據蘇州搜狐焦點網統計，蘇州樓市商品房3月成交套數增加521套，漲幅達139.68%；成交面積增加4.7萬余平方米，漲幅達112.91%。

在緊鄰上海的昆山，萬科新推出的500套房源被搶購一空，買房者中七成來自上海；鄰近深圳的一個樓盤，開盤當天就賣出了八成。

與此同時，二線城市的成交量爆發。快房網對一、二、三線30個城市進行調研發現，15個二線城市3月新建商品住宅成交面積環比增長了160%。其中，杭州環比增幅最高，超過了300%。天津市新建商品住宅成交套數、成交金額和成交單價同時刷新歷史紀錄。

據南京市住房保障和房產局主管的“南京網上房地產”統計，4月2日至4日，南京共認購商品住宅1352套，創6年來新高。至4月5日，南京可售房源為3.1萬余套，僅夠消化2到3個月。

楊紅旭認為，一線城市政策收緊后，資金的溢出效應明顯，流向一線城市的周邊地區和二三線城市，呈現出“圍魏救趙”的效果。“個別城市（出臺了）抑制需求（的政策），這個需求并不會消失，而是被擠壓到其他地區。主要是兩類地區：大都市的環周邊地區，像上海的昆山；核心的二線城市，像杭州。需求開始從一線向二線蔓延。”

中原地產研究部對54個城市成交量的監測也反映出同樣趨勢：二線城市成交量同比上漲近一倍。分析稱，其原因在于二線城市購房政策要比一線城市寬松，而且房屋均價也明顯低于一線城市，所以購房者會積極認購、加速成交。

分析指出，南京、合肥、武漢等二線城市政策大都以短期降溫為主，并未觸及實質性的增加土地供應等手段，或難改房價繼續上漲的現狀。

后續糾紛待解

在上海、深圳等諸多城市出現一些購房者因政策調整后，沒有了購房資格，但房產正在交易中，后續違約賠償如何處理？雖然3月24日網上交易中心因系統癱瘓做了3小時的延長，但可以確定的是沒有趕上網簽的大有人在。

即便是趕上網簽的，迎接他們的是一筆不菲的開支。“滬九條”中明確提出廢除3·30新政，“二套房為非普通住房的，首付提高到70%；普通住房的， 首付提高到50%”。對此，中國人民銀行上海總部調查統計研究部主任王振營在發布會上兩次強調，限貸則是為了更進一步使市場的供求關系回歸理性。

現在，市場上還發酵著呼吁取消“因為新政導致購房資格喪失產生的違約賠款”的聲音，不過截至發稿，尚未有相關部門對此做出說明。

這些都只是房產調控后不良影響的冰山一角，更大的糾紛可能在后頭。就在房產新政公布后，網上有人問：“我這幾天正在忙房子置換。原本是符合所有購房條件的，上海調控新政出來后，要求社保連續滿5年，就失去購房資格了，但房產正在交易中。對正在交易中的房產，如果因為政策變化而失去購房資格出現違約，該怎么辦？”

這并不是孤例。社交媒體上充斥著類似案例，有交了定金但沒達成交易的；有買家下指令給中介網簽，但是中介由于種種原因未能完成網簽的……可以想象到的一個場景是，在接下來相當長一段時間內，法院新增的很多案例會是房產交易無法達成的訴訟。

當然，這并非是此次房產調控后遺癥，幾乎每次政策從緊的房產調控，都有此種問題，只不過此次房地產市場調控新政的深度和廣度比以往都大，因此后遺癥顯得特別大而已。