淺析土地交易問題的制度

【摘要】城市土地利用實質上是一種城市經濟活動，換言之是土地交易的結果。土地交易活動，為保障政府壟斷土地一級市場，強化土地市場靈活度，提高實踐成效，必須遵循儲備優先、交易許可的原則，且秉承疏堵并舉的原則，進一步優化土地交易活動。

【關鍵詞】土地交易；資源配置；交易制度完善

目前，我國土地交易實踐過程中，凸顯出較多的問題，且這些問題的存在影響著我國土地市場的發展，所以必須針對具體問題，采用相應的措施加以控制。關于土地交易，可以采取基于制度分析法的城市土地利用研究思路，以體制、管治、操作三個層面為切入點，進行相關規則和制度安排和分析，并深入探究不同層面因素之間的互動關系，進而完善交易制度。

1、城市土地資源配置的實質

1.1 開展土地資源配置的手段

經濟性和自然性是土地的雙重屬性。土地的經濟性體現在：土地功能的多樣性，土地用途的增值性，土地供應的稀缺性，以及土地酬勞的遞減性等方面；土地的自然性反映在：土地位置的空間性，運用方式的持續性，沃度的區別性，數量的有限性等方面。土地資源并不是持續可再生的，土地總供給量也不是無限的，在一定時間內可利用的土地資源具有不可再生性，土地的總供給量也是有限的。

土地性質的改變，促使土地功能的來回轉換，土地發揮一種用途的同時，要以另一種土地的減少為前提條件。所以，土地用途的變化，即可視為土地資源配置到人類的不同活動中，簡言之即土地交易。

1.2 土地資源配置的模式

市場模式和計劃經濟模式是資源配置的兩種基本形式，且其中的決策模式、決策主體、政府的管制方式都是迥然不同的。價格機制是市場模式產生作用的根本，市場經濟參與者以最大限度實現個體利益為目的，出價最高者獲得資源。然而，價格機制是一種存在成本的機制，因此人類的行為機會主義性質極易影響市場模式，產生一定的交易成本，當市場完全受人類本性所左右，市場隨之失去作用。若要杜絕這種現象的發生，就應創建相應的規則，并強制遵守，即制定市場制度；還可以采取行政計劃的方式決定資源的配置。通常情況下，采用的是市場制度和行政計劃兩種方式結合而成的資源配置方式。土地使用的實際成效，折射出土地資源配置的體制，以及交易機制所產生的作用。計劃經濟模式所創建的土地規劃政策，也許并不符合市場機制所支配的土地資源配置的需求。所以，處在過渡經濟體制下的我國城市土地利用體系，如何結合計劃經濟和市場經濟機制，充分發揮作用于城市土地使用，亦或是對兩者進行取舍，合理利用城市土地資源，是當前至關重要的探討課題。

2、土地資源配置中制度分析法的功能

2.1 制度經濟學見解

主流經濟學因為與社會學相背離，與行為科學隔離，為此受到批判。由于無法獲取全面的信息，人類不可能做到對所有交易信息的掌控，不可能預測未來，所以交易活動具有一定的不確定性。經濟學發展到一定程度產生了制度經濟學，制度經濟學以探究經濟行為與規則之間的關系為目標。交易活動的參與者在相互議價過程中逐漸產生了制度，在交易不確定性質的作用下，制度對人們的交易互動產生一定的規范作用。制度是現實社會的規則，為規范經濟，塑造政治，整合社會組織因素等方面提供了標準框架，固化人類交易成本?，F行的法律法規、規章制度屬于制度的正式規則，慣例常規、行為準則等屬于制度的非正式規則。制度對規范人類互動起著無可取代的作用，同時也促進社會的可持續發展。

2.2 城市土地利用探究中制度分析法的有效性

基于制度經濟學的制度分析法，屬于一種系統性的方法，以捕捉研究對象的全面信息為專長，且研究對象具備一定的復雜性，如社會秩序和公共政策，以及資源配置決策等都屬于其研究對象，為進一步理解并掌控，致使土地交易的實際效果的制度因素之間的互動關系，提供有力工具。因為諸多因素雖與商品交換過程并不直接發生關系，但無形中對經濟決策產生影響，針對諸如此類的問題，必須采取制度分析法對其進行研究。當前，制度分析法已得到高度重視，并應用到具體的土地制度研究過程中。我國現今的經濟形式屬于過渡經濟形式，且過渡經濟形式受市場機制和計劃機制共同操縱，這種形勢下的城市土地利用系統具備一定的復雜性，研究視角需多樣性，為土地交易的實踐和改善提供有利支撐，充分發揮制度分析法的作用。

2.3 城市土地利用政策研究中制度分析法的作用

體制、管治、操作三個層面是影響土地交易決策的因素，而其中一些層面內的因素，又可以將其規劃到規則和制度安排等范疇。其中體制層面的規則穩定性極強，偏硬性，不易發生變動，如若想要其發生變動，程序繁雜且歷時長久，對參與者造成極其深遠的影響。因為，參與者的權利，個體的職責，以及主管部門的架構和性質，及所管轄的范圍全部由體制層面的規則來確立。在土地利用方面，體制層面的規則主要概括了產權和法規，財政和土地利用等相關政策，以及管治授權的形式和建筑規范等方面。如私有產權的交易活動，對其造成影響的只有規劃控制，是影響土地開發的直接政策限制，土地開發者通過購買的交易行為，即可獲取開發土地權利。我國城市土地歸屬國家，而農村土地除國家明確規定為國有土地之外，其它均為集體所有，其中法律明文規定，能夠轉讓、交易的土地僅為國有土地。處于雙重產權結構中，土地開發活動也受到雙重限制，即受規劃和產權兩個方面的控制，因此農村集體土地轉為國有土地，是土地開發的前提。但是，用于城市建設的土地開發過程繁瑣且復雜，因為城市建設所需的土地必須利用原有農用地，前提需對集體農用土地進行征地活動。土地開發這種經濟行為，交易成本是非常高的，同時法規和產權等方面的因素，以及經濟體制等因素對其造成不同程度的影響，所以我國土地開發現狀非常的復雜。另外，土地利用所產生效益的規模和分配也受到制度的影響，以及受到管治層面因素的制約，因此必須將相關制度安排，及管治和操作層面的規則進行清晰明確的確立，提高穩定性，并嚴格有效的執行，以此為創建有效的市場機制提供保障，提升土地利用效率。

3、委托交易制度的完善

3.1 秉承儲備優先、計劃管理

城市規劃的有效落實，以及政府調控土地市場能力的強化，必須對相關項目進行政府統征和收購儲備，如政府重點項目，成片開發的新征地項目，以及舊城改造等項目。此外，委托交易方式直接入市的形式，針對中小規模的存量宗地開展，以此確保土地流轉環節的減少，土地供應效率的提升。但是，土地供應年度計劃必須落實到實處，嚴格執行，以求土地供應總量和節奏等方面的均衡，推動市場發展。

3.2 分類明確政府土地收益征收標準和方法

委托交易制度的完善，需根據土地用途的轉變，分類明確政府土地收益征收標準，以及具體的辦法。區別重新出讓的土地用途，現階段按照成交價的一定比例征收土地收益。這種現象表示原土地使用人所獲取的土地轉讓補償，規劃用途所占比重較大，土地原用途所占比重較小，此類方式凸顯出極強的操作性，欠缺一定的合理性。近年來，我國對土地市場典型案例進行深入研究，對土地用途發生不同變化時的不同增值率進行科學計算，從而分類明確不同區域及不同用途轉變的政府收益征收標準。其中，不同土地用途的轉變包括，工業用途向商業用途的互相轉變，商業用途向住宅用途的互相轉變等。

結語：

綜上所述，相關土地交易制度的完善，保障我國土地交易活動的高效開展，并提高土地資產經營效率。

參考文獻：

[1]潘美秀.對當前土地交易問題的制度淺析[J].城市建設理論研究（電子版），2012，（17）.

[2]王賀.土地交易問題的制度分析[J].黑龍江科技信息，2010，（26）.

[3]王舒悅.對當前土地交易問題的制度淺析[J].黑龍江科技信息，2015，（21）.