試析我國房地產開發與投資的經濟效應

【摘要】房地產業在國民經濟框架中占據絕對的主要地位，房價的水平變動將直接影響到我國的經濟運行。從經濟微觀的角度來看，以低價和稅收為主的政府性費用支出占整個房地產開發費用支出中的55%以上，而房地產開發所得的2/5以上的銷售費用也流向的政府。因此，抑制國內過熱的房地產市場，控制不斷劇增的房價，是國家政府單位應盡的責任和義務。本文就將對我國的房地產開發與投資的經濟效益進行一個大致的分析。

【關鍵詞】房地產開發；項目投資；經濟效應

一 、我國房地產開發成本及相關費用的框架結構

通過對我國房地產開發成本費用進行系統化的分析，能夠便于我們清楚看到房價高漲的原因，進而找出相應的政策切入點：

（一）我國房地產開發成本費用框架的構成要素

1.開發成本費用

主要包括土地費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費和開發間接費。

2.期間費用

期間費用主要包括了施工管理費、財務費、銷售費和住宅開發項目等費用支出。管理費用就是指企業行政管理部門為了開展管理經營活動所產生的費用；此外費用就是指開發商為了籌集資金而產生的費用支出，包括企業在營業期間所產生的各項經濟支出；銷售費用就是指開發商在銷售房地產或是提供勞務薪酬過程中所產生的費用。

3.稅金

稅金是指國家相關部門依法征收的法律資金，我國相關法律文件中規定的營業稅、城市建設維護稅等。

4.其余費用

房地產在開發建設過程中還應當依法繳納其他行政性費用。

（二）房地產開發總成本構成的量化分析

筆者于2013年下半年對成都、北京、廣州等國內七大城市的開發商，涉及到近百個房地產開發項目進行了市場調研，并且結合了房地產網的研究報告數據，分析了房地產開發費用的構成及各部分的占比，調查詳情如圖一所示：

（三）房地產開發總支出及銷售收入流動方向量化分析

從我國房地產開發費用支出的總體來看，房地產開發費用大致可以分為兩個部分，第一個部分就是總成本，另一個部分則是總稅收，即總費用等于總稅收加總費用。房地產開發銷售收入的流向主要有三個方向，即土地出讓費、總稅收和非稅收費流向政府；而另一部分則是非土地成本補償費用，而用全部銷售費用減去流向政府的部分稅金和非土地成本補償則為企業的剩余資金。

把房地產開發成本費用重要性環節排列起來，成本控制的重點順序則為：

土地費用→建筑安裝費用→財務預算費用→銷售費用→企業行政性支出費用→工程前期及開發商間接費。

另外，我們可以清楚看到，包括地價和稅收在內的政府性費用支出占到了房地產開發費用整體支出的55%以上，甚至更多，而且還有2/5的房地產開發商所得的銷售收入流入到政府當中。所以，抑制過熱的房地產市場，控制不斷高漲的房價，維護房地產開發商基本權益和健康持續發展的必要工作，也就是從房地產開發成本上下手，從政府發展的角度來規范房地產的發展方向，根據國家政府的法律法規和文件制度來對我國的房地產市場進行宏觀經濟調控。

二、中國房地產投資的經濟效應分析

房地產行業具有回報時間長、投資額度大等特點，因此房地產的投資風險相對較大，但是與之相對應的經濟效應也是比較明顯的，可以說房地產投資是一個長期的產出過程。在對房地產投資經濟效益進行分析時則應該從以下幾個方面去接入：

（一）對現有數據的平穩性進行分析

房地產中投資與開發的GDP增長往往都是從增到減的一個流程，而想獲取這些數據發展趨勢則應該對現有數據的平穩性進行科學的分析。如今，國家政府正在對日益火熱的房地產市場進行科學調控，各項數據的變化也逐漸趨于平穩。房地產宏觀調控政策的出現將會起到一定的抑制作用。如果房地產數據缺乏宏觀調控政策的控制，那么數據的發展將會跌宕起伏，隨之影響到國內房地產行業的穩定性，而通過對數據的檢測分析我們則可以清楚看到房地產開發與投資之間大致的經濟效應，對數據未來的發展趨勢有一個大致的把握。

（二）使用協整的方式對其進行驗證檢驗

協整方法是房地產開發中對平穩經濟變量進行客觀分析的主要方法，對數據中的兩個極端要素進行分析檢測，進而將數據偏差度控制在有效范圍內，借助協整的方式來進行平穩檢測。合理運用協整方法能夠獲得房地產企業開發投資數據的效益特點，對房地產每次的投資這就意味著新的經濟數據增長。在獲得這些數據之后則可以對相應的功能進行相應的辨析了解，借助房地產各環節的費用支出數據，更加清楚看到房地產投資的整體經濟效應，而房地產投資方則可以依據此數據選擇科學合理的房地產投資方式，促進房地產投資經濟效應的最大化發展，擴大原有的資金使用范圍，讓其能夠發揮出現最大的統籌經濟效應。

結束語：

綜上所述，我國房地產開發與投資之間的經濟效應具有強烈的聯系，我們也不難看出投資與開發之間的重要關系。自從進入二十一世紀以來，我國的房地產市場持續火熱，更多的企業進入到這個市場當中。

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