保障房項目BT模式融資風(fēng)險管理策略研究

【摘要】近年來，BT（Build-Transfer）模式越來越多的運用到保障房項目建設(shè)中，融資難問題一直是制約保障房項目建設(shè)的主要因素。BT模式作為一種新的投融資模式，在我國應(yīng)用時間不長，相關(guān)法律法規(guī)也不健全，加上參與主體多，容易引發(fā)各種風(fēng)險，尤其是項目融資風(fēng)險。如何做到項目融資風(fēng)險因素的識別、評價和應(yīng)對至關(guān)重要。

【關(guān)鍵詞】保障房；BT模式；融資風(fēng)險

引言

黨的十八大報告中提出“要建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本要求。”這是我黨首次將保障性住房建設(shè)寫入黨代會工作報告。然而保障房項目建設(shè)投資規(guī)模大、建設(shè)周期長等特點，僅僅依靠政府投資，會帶來較大的財政壓力。

在這種背景下，為了使項目順利實施，采用國際上通行的BT（Build-Transfer）即建設(shè)—移交模式。然而，BT模式是一種新的投融資模式，這種模式有一個比較顯著的特征就是能夠進行延遲支付，這樣就能夠在一定時間內(nèi)緩解政府資金短缺的問題，但事實上這種“超前消費”的項目運作模式仍存在一些管理問題，由于這種模式的服務(wù)對象不單單是政府，還有一些投資者、銀行、業(yè)主等，此外這種新的投融資模式不僅涉及到投資融資工程，還涉及到一些工程建設(shè)、轉(zhuǎn)讓項目等，加之我們國家相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，缺少了法律的保護，BT的相關(guān)項目得不到保障，將會引發(fā)一系列投融資風(fēng)險。如何做到及時發(fā)現(xiàn)、規(guī)避潛在的風(fēng)險對保障房建設(shè)的順利開展有著非常積極重要的意義。

1、BT模式概念及優(yōu)點

1.1 BT模式概念

BT（Build-Transfer）即建設(shè)—移交模式，政府或其授權(quán)單位作為BT項目發(fā)起人，通過法定程序選擇項目投資建設(shè)方，然后由投資建設(shè)方負(fù)責(zé)BT項目資金籌措和工程建設(shè)，項目建成經(jīng)竣工驗收合格后移交給項目發(fā)起人，而項目發(fā)起人根據(jù)雙方事先簽訂的BT建設(shè)合同和回購協(xié)議向投資建設(shè)方支付項目總投資款項。

1.2BT模式優(yōu)點

首先，采用BT模式建設(shè)保障房有利于優(yōu)化社會資源配置，緩解地方政府財政壓力，通過投資建設(shè)方建設(shè)保障性住房，待項目竣工驗收合格后再由政府或其授權(quán)單位進行回購，而回購款根據(jù)雙方簽訂的BT合同分期或一次性支付，即政府用未來的資金建設(shè)保障性住房，這是BT模式最具吸引力之處；

其次，保障房項目引入BT模式，其建設(shè)由工程總承包單位承擔(dān)，不再設(shè)立管理機構(gòu)來實施項目建設(shè)中的管理，可提高投資建設(shè)效率；

再次，BT模式一般采用固定價格合同，通過將項目整個造價和建設(shè)工期予以捆綁，確定建設(shè)周期，可以有效的降低工程總造價，為政府節(jié)省財政支出；

最后，采用BT模式籌融資在一定程度上解決建設(shè)資金瓶頸制約問題，加快地方保障房建設(shè)步伐。通過引導(dǎo)社會資本加入，引導(dǎo)民間資本的合理投向，也有利于提高國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展能力。

由于采用BT模式合作的項目建設(shè)周期一般是三到五年，建設(shè)周期比較短，投資回報率比較穩(wěn)定，因此，比較受政府和投資人青睞。而其他的一些項目合作模式，如：BOT、PFI、PPP（Public-PrivatePartnership）公私合作模式等由于在保障房項目建設(shè)中沒有BT合作模式來得更加靈活、方便，因此，沒有廣泛應(yīng)用于保障性住房項目建設(shè)中。

2、保障房項目BT模式投資建設(shè)方融資風(fēng)險因素識別

項目融資風(fēng)險是指在項目融資過程中，出現(xiàn)的不確定因素，以及這些不確定因素對項目目標(biāo)產(chǎn)生有利或不利影響的機會事件發(fā)生的可能性及損失發(fā)生的不確定性。對于保障房項目建設(shè)過程中面臨的融資風(fēng)險，筆者根據(jù)實際工作經(jīng)歷，結(jié)合相關(guān)BT項目風(fēng)險因素識別理論方法，利用核對表法和德爾菲法對項目潛在的各種風(fēng)險因素識別如下：

2.1政治風(fēng)險

政治風(fēng)險主要包括法律風(fēng)險和社會風(fēng)險。各子風(fēng)險內(nèi)容如下：

①法律風(fēng)險

法律風(fēng)險是指項目發(fā)起人所在地政府法律的變動給BT項目投資建設(shè)方帶來風(fēng)險。

②社會風(fēng)險

社會風(fēng)險是指整個BT項目在實施過程中無法預(yù)測的社會條件和環(huán)境發(fā)生變化，給投資建設(shè)方帶來損失的風(fēng)險。

2.2建設(shè)風(fēng)險

①施工管理風(fēng)險

施工管理風(fēng)險是指因工程項目的施工質(zhì)量、工程進度、相關(guān)費用、安全文明等管理不到位而引發(fā)的風(fēng)險。

②成本超支風(fēng)險

成本超支風(fēng)險是指在項目的施工過程中，項目不能按照原先的預(yù)算執(zhí)行，使整個項目建設(shè)成本增加。

③設(shè)計技術(shù)風(fēng)險

設(shè)計技術(shù)風(fēng)險是指由于前期勘察設(shè)計不夠深入，致使項目在實施過程中進度延誤和工程造價增加，如經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計變更，工程聯(lián)系單等。

2.3經(jīng)濟風(fēng)險

①通貨膨脹風(fēng)險

通貨膨脹是指因人工、材料、設(shè)備價格通脹給項目帶來風(fēng)險。

②利率、匯率變化風(fēng)險

利率、匯率變化是指因受國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控影響，銀根縮緊、貸款額度縮小以及利率、匯率變化引起收益受到損失的風(fēng)險。

③企業(yè)財務(wù)狀況風(fēng)險

企業(yè)財務(wù)狀況好壞，直接影響到項目融資成本高低，甚至影響到能否為一個BT項目成功籌集到建設(shè)資金。因此，企業(yè)自身的財務(wù)狀況如何，對于BT項目能否順利融資起到非常重要的作用。

2.4政府信用風(fēng)險

①回購風(fēng)險

項目回購風(fēng)險是指BT項目發(fā)起人沒有按照事先雙方簽訂的BT建設(shè)合同和項目回購協(xié)議支付整個項目的回購款，致使投資建設(shè)方蒙受經(jīng)濟損失風(fēng)險。

②政府干預(yù)風(fēng)險

政府干預(yù)風(fēng)險是指在項目實施過程中，政府用增加稅收、限制某些設(shè)備材料引進等方式對整個項目進行越權(quán)干預(yù)。

2.5自然風(fēng)險

①氣候異常風(fēng)險：項目施工期間遇到多雨水，高溫天氣較多或出現(xiàn)極端惡劣天氣等。

②自然災(zāi)害風(fēng)險：洪水、冰凍、暴雨等自然災(zāi)害對工程項目造成風(fēng)險。

3、保障房項目BT模式投資建設(shè)方融資風(fēng)險評價

風(fēng)險評價是指通過定性分析和定量計算來預(yù)測和估計某種風(fēng)險發(fā)生的概率，同時根據(jù)行為主體的風(fēng)險承受能力，對各種風(fēng)險因素進行綜合處理。保障房項目BT模式投資建設(shè)方的融資風(fēng)險評價主要是借助項目本身，依托科學(xué)的評價方法，對主要風(fēng)險進行定性和定量計算，得出每一個項目對應(yīng)風(fēng)險因素的風(fēng)險值。

目前，國內(nèi)風(fēng)險評價的方法很多，主要有：德爾菲法、模糊綜合評價法、層次分析法、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析法等。本文主要通過層次分析法建立風(fēng)險評價模型進行相應(yīng)項目所對應(yīng)的風(fēng)險評價研究。在確定權(quán)重時，綜合采用層次分析法（即AHP法）和群組AHP專家權(quán)重系數(shù)法，能有效降低層次分析法確定權(quán)重時由專家打分所帶來的主觀片面性，在一定程度上克服了評價過程中人的主觀判斷、選擇、偏好對結(jié)果的影響，對保障房項目BT模式投資建設(shè)方的融資風(fēng)險評價具有一定的科學(xué)性和可操作性。

層次分析法的具體應(yīng)用程序詳解如下：

3.1項目風(fēng)險評價模型構(gòu)建

建立項目融資風(fēng)險評價指標(biāo)體系，實質(zhì)上是一個應(yīng)用AHP法的三層次風(fēng)險評價模型。其中目標(biāo)層為項目融資風(fēng)險用A表示，準(zhǔn)則層為政治風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、建設(shè)風(fēng)險、政府信用風(fēng)險等，分別用Ai（i=1，2，3…）表示，指標(biāo)層用Aij（其中i=1，2，3….；j=1，2，3…）表示，具體包括：法律風(fēng)險、社會風(fēng)險、施工管理風(fēng)險、利匯率變化風(fēng)險、回購風(fēng)險、氣候異常風(fēng)險等。BT項目融資風(fēng)險A

……Ai

經(jīng)濟風(fēng)險A2政治風(fēng)險A1自然風(fēng)險An

自然災(zāi)害Ann利匯率風(fēng)險A22政策風(fēng)險A21社會風(fēng)險A12法律風(fēng)險A11

……

3.2各風(fēng)險因素兩兩比較，構(gòu)造判斷矩陣

判斷矩陣是指同一層因素對上一層某隸屬因素而言，本層有關(guān)因素重要性的狀況表示。設(shè)某一層有n個因素（a1，……an）對上一層目標(biāo)有影響，則每次取兩個因素ai和aj進行兩兩比較，用aij表示ai和aj對上層目標(biāo)的重要性之比，則用矩陣A=（aij）n×n表示全部結(jié)果，A成為判斷矩陣。兩兩因素之間的相對重要性一般都采用重要性評估準(zhǔn)則進行賦值，采用1-9標(biāo)度對判斷矩陣賦值。

對于各判斷矩陣的賦值aij，本論文筆者主要通過向自己集團公司專家?guī)斐蓡T中隨機抽出n位專家并向他們發(fā)放調(diào)查問卷（調(diào)查問卷設(shè)計見附錄），按1-9度進行各自打分，然后收回有效問卷調(diào)查并進行核對檢驗。通過對各位專家填寫的判斷矩陣進行一致性檢驗，若符合一致性檢驗指標(biāo)CR≤0.1，則調(diào)查問卷取得成功。

3.3層次單排序及一致性檢驗

通過前面第二步各判斷矩陣的構(gòu)建，本文筆者利用AHP（0.5.3版本）軟件進行判斷矩陣運算，提高計算準(zhǔn)確性。該軟件的使用方法是：通過桌面直接打開AHP計算軟件，然后根據(jù)事先項目風(fēng)險識別評價指標(biāo)體系構(gòu)建目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、方案層，層次結(jié)構(gòu)模型構(gòu)建完畢后進行初步檢驗，通過檢驗，軟件將自動生成各風(fēng)險因素兩兩比較判斷矩陣，根據(jù)專家的調(diào)查問卷評分表，將每位專家的標(biāo)度值填入判斷矩陣，通過運算，軟件將會對判斷矩陣進行一致性檢驗，若通過，則會計算出各風(fēng)險因素的相對權(quán)重，若通不過，則要對判斷矩陣的標(biāo)度值進行修正，以達到一致性為止。

3.4層次總排序及一致性檢驗

由于各專家自身專業(yè)知識和工作背景不同，對BT項目調(diào)查問卷的評判結(jié)果在一定程度上也會出現(xiàn)不同的意見，對于同一個問題的評判結(jié)果可能會出現(xiàn)較大的分歧，難以達成一致意見。因此，通過專家群決策法，對各判斷矩陣進行綜合，產(chǎn)生一個集合各專家意見的綜合結(jié)果，使決策更趨于完善，科學(xué)，合理。

4、保障房項目BT模式投資建設(shè)方融資風(fēng)險應(yīng)對

從項目融資風(fēng)險因素的識別、融資風(fēng)險因素的評價，最后最關(guān)鍵的一步就是如何做好項目融資風(fēng)險的應(yīng)對，這關(guān)系到項目最終的成敗。筆者通過深入調(diào)研，總結(jié)以下幾條融資風(fēng)險應(yīng)對策略：

①、建議選擇國有銀行作為融資平臺。由于保障房項目建設(shè)周期一般需要三到五年，有些項目建設(shè)周期可能會更長些，考慮到金融市場利率波動，建議考慮采用浮動利率作為貸款方式。

②、要充分考慮企業(yè)自身財務(wù)狀況，要在自己所能承受的范圍內(nèi)，進行BT項目投資建設(shè)。作為投資建設(shè)方，一定要根據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標(biāo)，考察項目的盈利能力、清償能力，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。

③、要加強企業(yè)自身現(xiàn)金流入流出的全過程控制，嚴(yán)格做好資金預(yù)算執(zhí)行，做到深入有效分析、監(jiān)督與考核。要加強資金集中管理，做到有序、統(tǒng)一調(diào)配，開設(shè)專門的資金使用帳戶，做到?？顚Ｓ?。

④、要加強對BT項目發(fā)起人的信用調(diào)查，對其信用的預(yù)期作出正確的判斷。在BT項目談判階段要求政府提供項目回購擔(dān)保，如采取土地使用權(quán)置換，國有土地質(zhì)押，第三方擔(dān)保等。對于項目回購款式的支付，在回購協(xié)議中要明確回購資金的來源，最好是財政資金預(yù)算作為回購款來源，要以文件的形式出具證明。

⑤、要建立保障房項目回購資金預(yù)警機制及有效應(yīng)對措施。如果發(fā)現(xiàn)項目發(fā)起方在回購資金上有問題或是出現(xiàn)無法償還項目建設(shè)資金的情況下，要及時中止項目投資建設(shè)，同時要采取有效措施追回前期投入資金，迫使對方將投資款按BT合同履行，盡量減少投資風(fēng)險。

結(jié)束語：

綜上，本文利用核對表法和德爾菲法相結(jié)合進行融資風(fēng)險因素識別，確定主要風(fēng)險因素，通過風(fēng)險評價，采取有效的風(fēng)險應(yīng)對策略，確保保障房項目BT模式順利實施。

采用BT模式進行保障房建設(shè)，極大的緩解了政府的財政壓力，也改變了以往保障房建設(shè)由國家財政單方投資的局面，同時也為企業(yè)和民間資本開辟了新的投資渠道，是一種政府、投資建設(shè)方“共贏”的投資模式。為了更好的發(fā)揮BT模式在保障房建設(shè)中的作用，政府要充分考慮可能出現(xiàn)的問題，有必要出臺相應(yīng)的法律法規(guī)予以合同上的規(guī)范和政策上的指導(dǎo)，使得BT模式更好的應(yīng)用于保障性住房建設(shè)和類似的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展。

作者簡介：

彭進貴 （1980-），男，碩士研究生，高級工程師，經(jīng)濟師.

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