淺議房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析以及管理措施

摘 要：伴隨著我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)+、電商的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)格局呈現(xiàn)出了新的特點(diǎn)，同時(shí)也面臨著新的發(fā)展挑戰(zhàn)和機(jī)遇。2008年金融危機(jī)的后續(xù)影響和國(guó)家政策變化的促動(dòng)，使得企業(yè)面臨著銷售遲滯、成本壓力以及債務(wù)償還的壓力，而資金鏈斷裂和財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)惡化的現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)其面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入的分析和管控，以形成一套健全的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，從而在新的環(huán)境下，獲得進(jìn)一步的持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)分析；管理措施

一、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的逐漸深化，尤其是電商的發(fā)展，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支撐之一的房地產(chǎn)行業(yè)，特別是商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展的態(tài)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)的格局呈現(xiàn)出了新的特點(diǎn)。尤其是2008年金融危機(jī)的沖擊和國(guó)家政策變動(dòng)的雙重影響，使得許多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn)，銷售遲滯、成本壓力以及債務(wù)償還的壓力，資金鏈斷裂和財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)惡化的現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)，這些風(fēng)險(xiǎn)因素都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展造成了十分不利的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了在新的市場(chǎng)狀況和時(shí)代背景下，突破發(fā)展的瓶頸限制，必須對(duì)其所面臨的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析和管控，在形成一套健全的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防管理機(jī)制的基礎(chǔ)上，獲得進(jìn)一步的持續(xù)性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨風(fēng)險(xiǎn)的具體分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)所面臨風(fēng)險(xiǎn)的分析。房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)和程度大小，會(huì)對(duì)企業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)造成重要影響。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在籌資環(huán)節(jié)所面臨風(fēng)險(xiǎn)主要發(fā)生在借款的取得和利息的償還兩個(gè)階段，一旦企業(yè)本身債務(wù)的存量已經(jīng)較大，其在企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)需要資金來(lái)源時(shí)再去進(jìn)行借款時(shí)，便會(huì)由于已有的借款資金數(shù)額較大，而受到潛在借款方的相應(yīng)借款條件的限制，導(dǎo)致難以籌集到所需資金進(jìn)行業(yè)務(wù)的開展，資金鏈的運(yùn)轉(zhuǎn)難以為繼，而利息償還的壓力依然存在，使得公司的經(jīng)營(yíng)每況愈下。例如，江蘇的香娟房地產(chǎn)企業(yè)由于已有借款的大量堆積，必須按照約定進(jìn)行借款利息的償還，否則債權(quán)人便會(huì)對(duì)其展開借款的催還，如果不能按時(shí)對(duì)借款和利息進(jìn)行償還，便有可能出現(xiàn)企業(yè)申請(qǐng)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)該類風(fēng)險(xiǎn)，多是由于缺乏足夠的預(yù)算管理，使得其不能在資金鏈的形成和資金的籌集層面具備良好的運(yùn)營(yíng)狀況，最終導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的深化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)投資環(huán)節(jié)所面臨風(fēng)險(xiǎn)的分析。房地產(chǎn)作為資金密集型的行業(yè)之一，其在項(xiàng)目的投資環(huán)節(jié)便需要投入大量的資金進(jìn)行土地的購(gòu)買，不管是消費(fèi)性質(zhì)的房地產(chǎn)還是投資性質(zhì)的房地產(chǎn)都需要進(jìn)行相應(yīng)土地的資金投入。就當(dāng)下而言，我國(guó)大多數(shù)國(guó)有土地的出售都是通過(guò)拍賣的形式，企業(yè)則通過(guò)競(jìng)拍的方式進(jìn)行土地的購(gòu)買，各個(gè)企業(yè)必須在競(jìng)爭(zhēng)中花費(fèi)超過(guò)其他企業(yè)的價(jià)格才能取得土地使用權(quán)，因而需要進(jìn)行大量的資金投入。如果企業(yè)的貨幣資金在競(jìng)拍中不足以支付首付的競(jìng)拍價(jià)，便有可能出現(xiàn)競(jìng)拍保證金被沒收的風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致企業(yè)的資金受損。例如，上海虹城房地產(chǎn)企業(yè)其通過(guò)繳納競(jìng)拍保證金取得了土地的競(jìng)拍資格，并通過(guò)高于競(jìng)拍參與企業(yè)的價(jià)格獲得了土地的使用權(quán)，但是由于籌集資金不到位，使得該項(xiàng)投資未能實(shí)現(xiàn)，而最終造成了不必要的財(cái)務(wù)損失。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)所面臨風(fēng)險(xiǎn)的分析。營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)處于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開展的中間重要階段，其主要內(nèi)容在于對(duì)取得土地進(jìn)行后期的開發(fā)活動(dòng)，在該環(huán)節(jié)中，對(duì)供應(yīng)商（總包）的管理、甲供材料及納稅問(wèn)題、工程進(jìn)度以及建筑施工進(jìn)度的監(jiān)管，都會(huì)面臨相應(yīng)的問(wèn)題。如果在甲材料供應(yīng)步驟，發(fā)生資金鏈的斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)有可能面臨被起訴的風(fēng)險(xiǎn)，一方面，供應(yīng)商會(huì)要求履行合同，進(jìn)而可能會(huì)停止供貨，使得房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度受到影響，從而使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。此外，如果房地產(chǎn)企業(yè)具有投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)版塊，其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)更為復(fù)雜，其原因在于，投資性房地產(chǎn)由于其經(jīng)營(yíng)的周期較長(zhǎng)、所面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)種類也更多，出租需求的變化、經(jīng)營(yíng)成本的變動(dòng)以及租金調(diào)整能力的大小都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況產(chǎn)生直接的影響，并進(jìn)而通過(guò)影響資金的運(yùn)轉(zhuǎn)作用于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，從而在經(jīng)營(yíng)層面和財(cái)務(wù)層面都產(chǎn)生雙重的風(fēng)險(xiǎn)，造成對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的不利影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)控制風(fēng)險(xiǎn)的管理措施

（一）建立起合理的財(cái)務(wù)預(yù)算體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的周期較長(zhǎng)，在項(xiàng)目實(shí)施的整個(gè)過(guò)程中，資金占用的數(shù)量較大、占用的時(shí)間較長(zhǎng)，而且項(xiàng)目中還需要進(jìn)行部分資金的投入，這個(gè)過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)資金流出時(shí)間不合理、籌資方式不合理以及籌集的資金數(shù)量不合理等問(wèn)題，而一旦資金使用和流轉(zhuǎn)的狀況出現(xiàn)問(wèn)題，便有可能導(dǎo)致資金鏈的斷裂，使得項(xiàng)目的繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)和企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)受到影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了避免資金的來(lái)源受阻，必須建立起合理的財(cái)務(wù)預(yù)算體系，針對(duì)不同的項(xiàng)目在基本預(yù)算指導(dǎo)的基礎(chǔ)上，建立針對(duì)性的預(yù)算體系，對(duì)資金的籌集、使用以及利息的償還等進(jìn)行良性的安排，采取的籌資方式，不論是股權(quán)籌資、銀行借款還是發(fā)行債券，都必須結(jié)合該的財(cái)務(wù)狀況和資金償還的預(yù)估予以確定，以形成最適合企業(yè)的優(yōu)化的資本結(jié)構(gòu)。

（二）不斷健全市場(chǎng)的調(diào)研，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)的合理化。房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目金額大、涉及面較廣，因此，其對(duì)項(xiàng)目的投資必須經(jīng)過(guò)足夠的探究、調(diào)研等，才能形成最終的決策實(shí)施方案。為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行最大化程度的抑制，必須對(duì)其投資進(jìn)行前期的充分調(diào)研和投資中后期的預(yù)估和權(quán)衡。針對(duì)于投資前期的市場(chǎng)調(diào)研，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在內(nèi)部進(jìn)行獨(dú)立市場(chǎng)調(diào)研部門的成立，并根據(jù)擬實(shí)施項(xiàng)目，指派專人小組進(jìn)行該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析與調(diào)查，形成對(duì)市場(chǎng)狀況的實(shí)時(shí)掌握，并把握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力情況以及優(yōu)劣勢(shì)所在，通過(guò)調(diào)研資料的獲得及分析，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)唧w的市場(chǎng)容量、社會(huì)的承受能力獲得充分的了解，從而為其項(xiàng)目的決策提供基本的資料依據(jù)，以為后續(xù)的土地拍賣和資金運(yùn)用奠定必須要的基礎(chǔ)。針對(duì)于投資中后期的預(yù)估和權(quán)衡，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以項(xiàng)目資金需求狀況為依據(jù)，結(jié)合企業(yè)的貨幣資金的現(xiàn)實(shí)狀況和資金持續(xù)來(lái)源的情形，對(duì)競(jìng)拍項(xiàng)目進(jìn)行投資，以防止資金供給不足財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

（三）加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流的管理，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康持續(xù)的運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)必須保持持續(xù)的現(xiàn)金流，因?yàn)楝F(xiàn)金流作為企業(yè)的血液，一旦其出現(xiàn)短缺，便有可能導(dǎo)致企業(yè)的營(yíng)運(yùn)出現(xiàn)問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流的管理，結(jié)合項(xiàng)目計(jì)劃與銷售、招商計(jì)劃，制定出科學(xué)合理的資金使用計(jì)劃，進(jìn)行資金的合理調(diào)度，使得資金在不同的部門之間、不同的施工環(huán)節(jié)，都能獲得充沛的資金流支持，避免各種拖欠款項(xiàng)、被起訴等狀況的發(fā)生。此外，針對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的投資性房地產(chǎn)版塊，其營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)的管理需要面臨復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境，企業(yè)應(yīng)該借助于前期的市場(chǎng)調(diào)研和中后期的資金運(yùn)用，形成對(duì)其較為全面的掌控，在對(duì)各個(gè)營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行剖析的基礎(chǔ)上，進(jìn)行對(duì)策方案的制定與實(shí)施，以應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)層面和財(cái)務(wù)層面可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)在新的時(shí)代背景和市場(chǎng)環(huán)境下，在籌資、投資和營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)和大小都發(fā)生了一定的變化，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得持續(xù)而長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的降低和規(guī)避。在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)降低和規(guī)避的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前的深入分析、實(shí)時(shí)的監(jiān)督以及嚴(yán)格的控制，企業(yè)的各個(gè)部門應(yīng)該在各司其職的同時(shí)，做好相應(yīng)的銜接以及密切的配合，以提高風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)管理的工作效率，最終促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

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