房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”稅負(fù)探究

摘 "要：我國推行的“營改增”試點，主要是為稅收減負(fù)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”試點消息一經(jīng)傳出，就引起了社會的廣泛爭議。對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，實行“營改增”究竟是增加稅負(fù)，還是減少稅負(fù)呢？采用什么樣的稅率方才可使房企減稅呢？改之前，房企實行的營業(yè)稅稅率為5%，現(xiàn)在，試行的增值稅銷項稅率設(shè)定為 11%，遠(yuǎn)大于5%;為此，房企的稅負(fù)能否降低，就主要取決于它的進(jìn)項抵扣了。這樣的話，房企的進(jìn)項到底要抵扣多少才可以使它的稅負(fù)降低？本文采用了“無差異平衡點”法和案例分析法對“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)的影響進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);影響

一、各界人士對“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

據(jù)有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)實行“營改增”，稅率估計為11%，房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅負(fù)將會減輕，成本可以得到降低，利潤會有一定的提升空間，但對房地產(chǎn)企業(yè)的項目銷售和房價影響是不大的。其稅負(fù)有望得到下降。

稅改前，房地產(chǎn)企業(yè)實行的營業(yè)稅稅率為5%，營改增之后，普華永道間接稅主管合伙人胡根榮稱，建筑業(yè)的增值稅稅率在2011年11月財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》中規(guī)定為11%，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該會與之一致，稅率也應(yīng)該是11%。

中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院稅務(wù)管理系主任蔡昌也認(rèn)為，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營改增后的稅率預(yù)計在11%的水平。

財政部財科所所長劉尚希此前曾指出，增值稅稅率定在11%，和以前房地產(chǎn)業(yè)5%的營業(yè)稅稅率相比，從表面上看提高了，但考慮到可以抵扣的話，房企的實際稅收成本應(yīng)該會得到降低的。

《安信證券研報》認(rèn)為，房地產(chǎn)實行的“營改增”會涉及到如何抵扣、土地增值稅如何處理，目前細(xì)則還未出臺，對房企影響最終還要看各種抵扣細(xì)項以及土地增值稅的處理等?？傮w來說，若按11%測算，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)就會降低。《中銀國際研報》指出，房地產(chǎn)行業(yè)實行“營改增”后，估算帶來的減稅規(guī)?；虺?000億元。

尤尼泰（北京）稅務(wù)師事務(wù)所的房地產(chǎn)部經(jīng)理趙杰稱，“營改增”對房企影響最大的是分管模式上的差別。因為營業(yè)稅算法比較簡單，增值稅有一些具體財務(wù)核算的規(guī)定，對財務(wù)管理水平要求更高。增值稅中，財務(wù)銷項進(jìn)項的算法不同，最終需要納稅的結(jié)果可能就會有差別。如果進(jìn)項能夠取得進(jìn)項稅票，抵扣得多，稅負(fù)就會降低，否則稅負(fù)有可能提高。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響分析

營業(yè)稅和增值稅是流轉(zhuǎn)稅中兩大主要稅種，因為稅制設(shè)計的差別，營業(yè)稅是價內(nèi)稅，營業(yè)額全額是其計稅依據(jù)，并按適用稅率計算，在其商品的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)交納。增值稅是價外稅，其增值額是計算依據(jù)，采用稅款抵扣制度，對之前的環(huán)節(jié)已納稅款可以抵扣，這樣就可以達(dá)到不重復(fù)征稅。“營改增”使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本增加，因為增值稅的抵稅性，假如房地產(chǎn)企業(yè)從建筑施工企業(yè)或其他企業(yè)取得的發(fā)票都是專用發(fā)票的話，其進(jìn)項就可以抵扣了，這樣的話，從理論上講，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)就會得到降低了。筆者通過相關(guān)的分析來揭示房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前后的總體稅負(fù)情況：

假如某市的一個房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入為A萬元，能抵扣的進(jìn)項額為B萬元，此時進(jìn)項稅稅率適用 17%和11%，不考慮其他變動因素。

（一）一般推導(dǎo)。（1）針對增值稅一般納稅人，并且可以抵扣的進(jìn)項稅率為17%時：如果“營改增”前后稅負(fù)水平一致，A和B關(guān)系如下：

5%A=11%/（1+11%）*A-17%/（1+17%）*B

B/A=33.79%

如果“營改增”后稅負(fù)水平降低了，A和B關(guān)系如下：

5%A﹥11%（/1+11%）*A-17%（1+17%）*B

B/A﹥33.79%

為此，只有當(dāng)進(jìn)項可抵扣金額大于營業(yè)收入的 33.79%時，“營改增”的推行才有可能降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)水平。反之，就會升高。如果可以抵扣的進(jìn)項稅率為11%的話，上面數(shù)據(jù)會發(fā)生一定的變化。

（2）針對增值稅一般納稅人，并且可以抵扣的進(jìn)項稅率為17%時：如果“營改增”前后稅負(fù)水平一致，A和B關(guān)系如下：

5%A=11%/（1+11%）*A-11%/（1+11%）*B

B/A=49.5%

如果“營改增”后稅負(fù)水平降低了，A和B關(guān)系如下：

5%A﹥11%（/1+11%）*A-11%（1+11%）*B

B/A﹥49.5%

為此，只有當(dāng)進(jìn)項可抵扣金額大于營業(yè)收入的49.5%時，“營改增”的推行才有可能降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)水平。反之，就會升高。

（3）針對小規(guī)模納稅人，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)一定是減少的。因為 5%X〉3%（/1+3%）X 是恒成立。

（二）實例推導(dǎo)。A市的一房地產(chǎn)公司出售一幢寫字樓，房屋收入1000萬元。寫字樓的開發(fā)關(guān)支出為：土地出讓金及其他費用100萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本400 萬元（取得可抵扣稅率為11% 增值稅專用發(fā)票350萬，取得可抵扣稅率為6% 增值稅專用發(fā)票50萬），期間費用150萬元;該房地產(chǎn)公司所在地政府規(guī)定用于計算土地增值稅的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為

10%，增值稅銷項稅按 11%。

1.“營改增”前稅負(fù)。（1）營業(yè)稅 =1000×5 %=50（萬元）;（2）城市維護(hù)建設(shè)稅 =50×7%=3.5（萬元）;（3）教育費附加= 50×5% = 2.5 （萬元）（含地方教育費附加）;（4）堤防維護(hù)費=1000×0.09% =0.9 （萬元）;（5）土地增值稅計算 ：增值額

=1000-（100+400）-500×10%-（50+3.5+2.5）-500×20%=1000

-500-50-56-100=294（萬元）;增值率 =294÷（500+50+56+100）

=41.64%;土地增值稅 =294×30%=88.2 （萬元）;（6）企業(yè)所得稅：（1000-100-400-56.9-88.2-150）×25%=51.225（萬元）;（1）-（6）合計 ：50+3.5+2.5+9+88.2+51.225=196.325 （萬元）;總稅負(fù)率 =196.325÷1000=19.63%

2.“營改增”后稅負(fù)。（1）增值稅進(jìn)項稅 =350/1.11×11%

+50/1.06×6% "=34.685+2.83=31.855 （萬元）; "增值稅銷項稅

=1000/1.11×11%=99.099 （萬元）; "應(yīng)交增值稅 =99.099-

31.855=67.244（萬元）;（2）城市維護(hù)建設(shè)稅 =67.244×7%=4.707 （萬元）;（3）教育費附加= 67.244×5% = 3.362（萬元）（含地方教育費附加）;（4）堤防維護(hù)費= 1000/1.11×0.09% =0.81（萬元）;（5）土地增值稅計算 ：增值額 =1000/1.11-（100+400）-500×

10%-67.244 -4.702―3.362-500×20% =900.9-725.308=

175.592（萬元）;增值率 =175.592÷725.308=24.21%;土地增值稅 =175.592×30% =52.678 （萬元）;（6）企業(yè)所得稅：（1000/1.11-100-400-4.707-3.362-0.81-52.568-150）×

25%=189.45×25% = 47.36（萬元）（1）--（6）合 計 ：61.583+

4.311+3.079+0.81+54.578+47.031= 171.392（萬元）;總稅負(fù)率=171.392÷（1000÷1.11）=19.02%;稅負(fù)降低率= 19.63% - 19.02% = 0.61%

根據(jù)上面理論分析結(jié)果顯示，該房企可抵扣的進(jìn)項額B/營業(yè)收入A=561.45/1000=56.14%，gt;33.79%，

從上述案例可以看出，“營改增”后稅負(fù)不論絕對值還是相對值都有不同程度的降低，雖然降低幅度不是很大，但隨著“營改增”政策逐步完善，使整個增值稅抵扣鏈條更加完整，

其稅負(fù)會進(jìn)一步降低。

三、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣面對“營改增”的影響

（1）“營改增”是我國目前重大的稅制改革，對每一個房企的生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生重大的影響。企業(yè)必須從上至下高度重視，并做好有關(guān)的培訓(xùn)的工作，財會人員應(yīng)牢固掌握“營改增”的相關(guān)政策，并做好會計核算方法協(xié)調(diào)，提高會計核算水平;其他部門積極配合，制訂或修訂有關(guān)企業(yè)的制度，更要重視的是在政策執(zhí)行的初期，想辦法搞好過渡期間的有關(guān)工作，使企業(yè)的各種進(jìn)項稅額得到有效抵扣。

（2）重視“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的增加，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，如何選擇施工企業(yè)和材料供應(yīng)商，就相應(yīng)地顯得尤為重要了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要通過招投標(biāo)方式，按各施工企業(yè)資質(zhì)、報價;并根據(jù)材料供應(yīng)商產(chǎn)品質(zhì)量、規(guī)模等因素綜合考慮，那么就應(yīng)當(dāng)把取得增值稅專用發(fā)票當(dāng)作重要條件之一，國有企業(yè)加強(qiáng)融資創(chuàng)新的探索從源頭上把關(guān)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡可能地減少零星用工，沒有辦法的情況下，實在是要零星用工的話，也可以通過建筑施工企業(yè)去實現(xiàn)，這樣就可以獲得增值稅專用發(fā)票，從而降低稅負(fù)。

（3）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅意識，企業(yè)在采購材料過程中，必須要能避免貪圖價格上的優(yōu)惠，從而企業(yè)放棄開具專用發(fā)票的行為，這樣，就可以使企業(yè)進(jìn)項稅抵扣增大，進(jìn)而達(dá)到少繳稅款。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)稅收金額一般較大，各企業(yè)的財務(wù)部門一定要嚴(yán)格把關(guān)，每一筆交易都必須得有合法合規(guī)的有效發(fā)票，杜絕用收款收據(jù)等其他白條現(xiàn)象充抵發(fā)票，提高會計核算的質(zhì)量，從而達(dá)到合法并合理減稅，降低企業(yè)稅負(fù)。

綜上所述，我國政府為了完善稅制，避免重復(fù)征稅，推行了“營改增”。從上面的分析可以看出，在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行“營改增”工作，對企業(yè)來講是有利的，可以達(dá)到降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，與此同時，還可以達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效調(diào)控，對遏制房價大幅上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

參考文獻(xiàn)：

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