揚(yáng)州市商業(yè)綜合體發(fā)展情況調(diào)查報(bào)告

摘 要：近年來(lái)，空間巨型化、功能集約化和價(jià)值復(fù)合化的城市商業(yè)綜合體得到了快速發(fā)展，對(duì)提升中心城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，完善城市功能、活躍區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)起到了重要作用。本文基于揚(yáng)州城市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)，結(jié)合與兄弟市的情況對(duì)比，剖析了綜合體發(fā)展過(guò)程中值得關(guān)注的幾點(diǎn)問(wèn)題，并就如何完善經(jīng)營(yíng)模式、優(yōu)化運(yùn)營(yíng)環(huán)境、促進(jìn)特色發(fā)展等提出了切實(shí)可行的建議。

關(guān)鍵詞：城市商業(yè)綜合體；消費(fèi)升級(jí)

一、揚(yáng)州市城市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)

（一）人氣旺，客流總量穩(wěn)定增長(zhǎng)。截至2015年底，全市共有建成營(yíng)業(yè)且符合列統(tǒng)條件的城市商業(yè)綜合體9家（時(shí)代廣場(chǎng)、力寶廣場(chǎng)、三盛國(guó)際廣場(chǎng)、匯金谷、樂(lè)天瑪特、凱德廣場(chǎng)、京華城、波司登世貿(mào)廣場(chǎng)、虹橋坊）。2015年全年，合計(jì)營(yíng)業(yè)面積達(dá)44.22萬(wàn)平方米，波司登世貿(mào)廣場(chǎng)、京華城、匯金谷、力寶廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)5家綜合體營(yíng)業(yè)面積超5萬(wàn)平方米。

2015年，9家商業(yè)綜合體合計(jì)客流總量達(dá)3150.18萬(wàn)人次，較上年增長(zhǎng)10%，其中力寶廣場(chǎng)、匯金谷以及2014年新開(kāi)業(yè)的波司登世貿(mào)廣場(chǎng)客流量增幅達(dá)20%以上?？梢?jiàn)，綜合體已經(jīng)成為廣大市民購(gòu)物休閑的聚集地，真正意義上實(shí)現(xiàn)了人氣、商氣、財(cái)氣的聚集。

（二）效益優(yōu)，銷售（營(yíng)業(yè)）額增長(zhǎng)迅猛?？傮w看，9家商業(yè)綜合體2015年合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售（營(yíng)業(yè)）額42.8億元，全口徑較上年增長(zhǎng)35.4%。

單個(gè)看，揚(yáng)州9家綜合體銷售（營(yíng)業(yè)）額都超過(guò)了億元大關(guān)，在全省13個(gè)省轄市中列第5位，蘇中地區(qū)第1位。

按業(yè)態(tài)分，零售業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額28.19億元，較上年增長(zhǎng)32.3%，占全市全年全社會(huì)零售業(yè)銷售額的1.9%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額10.54億元，較上年增長(zhǎng)40.3%，占全市全年全社會(huì)餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額的6.2%；服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額4.08億元，較上年增長(zhǎng)46.4%。

（三）活力高，商戶性質(zhì)涵蓋面廣。近年來(lái) “大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”之風(fēng)盛行，商業(yè)綜合體為創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)提供了很好的平臺(tái)，也取得了積極的效果。

截止2015年末，揚(yáng)州綜合體共有承租商戶2090個(gè)，其中7家綜合體商戶數(shù)上百個(gè)。目前已出租面積占全部可出租（使用）面積的比重為82%左右，商戶從業(yè)人員達(dá)14062人。商戶按登記注冊(cè)類型分，法人168個(gè)，產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位等分支機(jī)構(gòu)141個(gè)，個(gè)體戶1781個(gè)，可以看出，占比85.2%的個(gè)體經(jīng)濟(jì)在綜合體發(fā)展中的主體作用明顯。

（四）檔次升，服務(wù)消費(fèi)漸成熱點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)和技術(shù)水平不斷提高，人們的生活節(jié)奏日益加快，需求越來(lái)越多樣化。分行業(yè)看，中影國(guó)際影城、世紀(jì)電影城、幸福藍(lán)海國(guó)際影城、喜滿客影城、金逸影城等6個(gè)知名電影院分布在這9家商業(yè)綜合體中，穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)揚(yáng)州電影市場(chǎng)的半壁江山。游樂(lè)游藝類商戶共47個(gè)，KTV商戶7個(gè)，這兩個(gè)業(yè)態(tài)2015年的總營(yíng)業(yè)額是2014年水平的1.8倍，增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)傳統(tǒng)零售業(yè)和餐飲業(yè)。

二、揚(yáng)州市城市綜合體發(fā)展值得關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題

（一）經(jīng)營(yíng)規(guī)模仍待壯大。從綜合體數(shù)量看，截至2015年底，江蘇省共有列統(tǒng)商業(yè)綜合體148個(gè)，我市數(shù)量在全省列第6位（與鹽城并列），占全省比重為6%。與南京、蘇州、無(wú)錫等傳統(tǒng)商業(yè)強(qiáng)市乃至同為蘇中城市的南通相比，數(shù)量差距還較大。

從銷售（營(yíng)業(yè)）總額看，全省148個(gè)綜合體完成銷售（營(yíng)業(yè)）總額735.5億元，個(gè)均銷售（營(yíng)業(yè)）額4.97億元，高于我市個(gè)均水平。另外，全省銷售（營(yíng)業(yè)）額5億元以下的綜合體108家，5—10億的綜合體21家，10億元以上的達(dá)19家，而揚(yáng)州10億元以上的綜合體僅1家，可見(jiàn)揚(yáng)州商業(yè)綜合體的規(guī)模還偏小。

（二）自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)偏少，單純租賃占比過(guò)高。商業(yè)綜合體的經(jīng)營(yíng)一般均分為兩部分：一是自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)部分；二是租賃部分。目前我市9家商業(yè)綜合體中，樂(lè)天瑪特有自營(yíng)超市1個(gè)，且自營(yíng)部分占全部銷售（營(yíng)業(yè)）額的比重達(dá)到90%，另外8個(gè)綜合體都是100%對(duì)商戶租賃商鋪的模式。長(zhǎng)此以往不排除管理主體逐漸從“商業(yè)管理”退化成“物業(yè)管理”，從而弱化商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的可能。

（三）特色定位不鮮明，區(qū)域分布不平衡。一方面，縱觀全市范圍內(nèi)的商業(yè)綜合體，多數(shù)在經(jīng)營(yíng)層次、顧客定位、業(yè)態(tài)分布、引進(jìn)品牌等方面均存在不同程度同質(zhì)化現(xiàn)象，存在“特色不特”的問(wèn)題。

另一方面，目前我市的商業(yè)綜合體主要集中在市區(qū)，縣、市中只有高郵市有綜合體入駐。單看市區(qū)的8家綜合體，有6家集中在文昌路、邗江路、揚(yáng)子江路三條線上。尤其是通達(dá)性好、人流量大的文昌中軸線，已經(jīng)形成東西帶狀集中分布結(jié)構(gòu)。如何優(yōu)化綜合體布局、找準(zhǔn)定位進(jìn)行差別化發(fā)展，是擺在揚(yáng)州商業(yè)綜合體面前的主要問(wèn)題。

（四）經(jīng)營(yíng)環(huán)境、管理體制仍待優(yōu)化。綜合體建設(shè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在問(wèn)題主要有：商貿(mào)業(yè)用電和蒸汽價(jià)格與工業(yè)同價(jià)政策亟待落實(shí)；綜合體項(xiàng)目前期投入年限較長(zhǎng)，融資壓力較大；交通配套需求較高，個(gè)別即將開(kāi)業(yè)的綜合體沒(méi)有直達(dá)公交線路，停車難問(wèn)題也較為突出。

另外，一些開(kāi)業(yè)時(shí)間較早的商業(yè)綜合體還停留在傳統(tǒng)的攤?cè)菏绞袌?chǎng)階段，目前列統(tǒng)的9家綜合體中，有經(jīng)營(yíng)管理單位的為6家，其余仍為開(kāi)發(fā)綜合體的房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有專業(yè)人才及團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，管理相對(duì)而言稍顯松散，難以開(kāi)展整體的營(yíng)銷推廣。

三、關(guān)于促進(jìn)揚(yáng)州城市商業(yè)綜合體發(fā)展的一些建議

（一）完善經(jīng)營(yíng)模式，培強(qiáng)重點(diǎn)商圈。應(yīng)重點(diǎn)提升京華城、西南商圈、文昌商圈等區(qū)域已運(yùn)營(yíng)商業(yè)綜合體空間利用和經(jīng)營(yíng)效率。根據(jù)揚(yáng)州特色，采用“商旅結(jié)合”等宣傳手段，重點(diǎn)培大培強(qiáng)幾個(gè)有代表性的商業(yè)綜合體，擴(kuò)大對(duì)外輻射范圍，提升揚(yáng)州商業(yè)綜合體的整體效益。

當(dāng)前，針對(duì)揚(yáng)州綜合體自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)部分偏弱的情況，應(yīng)根據(jù)具體的招商情況來(lái)調(diào)補(bǔ)余缺，鼓勵(lì)由純租賃模式到與自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)并舉的轉(zhuǎn)變，尋找多頭盈利空間。

（二）管控填空結(jié)合，促進(jìn)特色發(fā)展。一方面，切忌一擁而上，科學(xué)管控過(guò)于密集區(qū)域如文昌軸線綜合體項(xiàng)目引進(jìn)、建設(shè)。下一步應(yīng)按照分步推進(jìn)原則，科學(xué)規(guī)劃寶應(yīng)縣、儀征市，以及江都區(qū)、東部交通樞紐地區(qū)、南部城區(qū)等空白地區(qū)布點(diǎn)。

另一方面，對(duì)已開(kāi)業(yè)綜合體，避免陷入雷同化發(fā)展、模式化經(jīng)營(yíng)，不求全、只求特，與同一商圈內(nèi)其它業(yè)態(tài)進(jìn)行互補(bǔ)。提高有意向入駐商戶在商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)中的參與權(quán)，在建成前爭(zhēng)取就能基本保證鮮明的特色定位以及各業(yè)態(tài)配比的科學(xué)性。

（三）強(qiáng)化要素保障，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)環(huán)境。未來(lái)城市商業(yè)綜合體會(huì)從純商業(yè)的“小綜合體”向服務(wù)功能更豐滿的“大綜合體”轉(zhuǎn)變。避免“大雜燴”式發(fā)展就應(yīng)把商業(yè)綜合體的建設(shè)規(guī)劃納入城市的總體規(guī)劃，研究?jī)?yōu)化商業(yè)綜合體地下空間利用措施；適度增加居民集聚區(qū)、旅游景點(diǎn)通往重點(diǎn)商業(yè)綜合體周邊公交路線；深入項(xiàng)目審批提速工程。同時(shí)，商業(yè)綜合體內(nèi)部也要加強(qiáng)市場(chǎng)綜合體管理人才隊(duì)伍建設(shè)，努力提高組織化管理水平，從而全面優(yōu)化綜合體運(yùn)行環(huán)境。