“營改增”對房地產企業的影響之初探

今年5月1日起，“營改增”試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業。為了順應稅收改革的發展潮流，房地產企業就必須對“營改增”對企業財務方面的具體影響有一個理性的認識。本文以房地產行業作為研究對象，從“營改增”對房地產企業的收入、利潤、現金流情況產生的影響進行分析探討。

一、“營改增”對房地產企業收入的影響

“營改增”后，由于增值稅為價外稅，在其他條件不變的情況下，確認的收入將同比下降9.9%，從凈收入（不含稅收入）的角度分析，“營改增”地房地產企業凈收入的影響取決于企業能否將增值稅轉嫁給客戶，以及在多大程度上轉嫁，如企業能在現有毛營業額或扣除營業稅后的收入水平上將增值稅完全轉嫁給客戶，則“營改增”不會造成企業營業凈收入的下降，但如果企業無法做到這一點，則必然導致收入下滑。

客戶可以接受的增值稅轉嫁程度受市場環境、談判地位以及客戶是否為增值稅一般納稅人等多種因素影響。一般而言，如果客戶也是增值稅一般納稅人，房地產企業向其額外收取增值稅并開具增值稅專用發票，客戶可憑發票進行進項稅額抵扣，其流轉稅稅負不會提高，賬面上確認的成本也不會增加，只是會提前發生現金流出；相反，如果客戶為增值稅小規模納稅人或個人，由于他們無法進行進項稅額抵扣，房地產企業轉嫁增值稅將直接增加他們的采購成本，因此，他們可能很難接受增值稅轉嫁安排。

市場環境對客戶接受增值稅轉嫁的程度也有很大影響，由于房地產開發項目大多以住宅為主，客戶群體主要為個人，向其轉嫁增值稅在目前的市場環境下有很大阻力，導致企業不得不自行承擔一部分稅負成本，則勢必會擠占企業利潤空間，增加企業財務壓力。

二、“營改增”對房地產企業利潤的影響

對收入和成本兩方面的影響綜合導致利潤的變動。一方面，由于房地產企業的開發項目主要是住宅項目，向個人客戶轉嫁增值稅的難度很大，銷售凈收入很可能下降；另一方面，“營改增”后企業的不含稅成本可能下降，但其下降幅度很可能小于收入下降的幅度。

（一）反映在利潤表或存貨中的成本預計會有一定程度的下降。“營改增”前已是增值稅一般納稅人的供應商，很可能會保持價格不變，甚至存在一定降價空間。此類供應商“營改增”前后銷項稅額不變，由于新的行業納入增值稅范圍，其成本費用中可抵扣的進項稅額增加，則其營業成本和流轉稅負都可能會降低。對于這類供應商，如其保持含稅價格不變，價稅分離后，體現在房地產企業利潤表中的成本費用金額會下降。鑒于這類供應商可能因本輪“營改增”獲得不同程度的成本節約，房地產企業可以根據情況要求其以價格進行一定程度的下調，以分享“營改增”帶來的好處。

“營改增”前為營業稅納稅人，此輪“營改增”后轉為增值稅納稅人的供應商，如稅負明顯上升（如建筑業）或談判地位較強（如金融業），不排除向房地產企業轉嫁增值稅的現象發生。考慮到“營改增”后供應商無須再繳納營業稅，房地產企業有理由要求供應商扣除現有價格中包含的5%或3%的營業稅，即在現有價格的95%或97%的水平上轉嫁增值稅。這樣房地產企業反映在利潤表中的此類成本費用金額將下降5%或3%。轉嫁來的增值稅可以價稅分離，利潤表中的成本費用也會比“營改增”之前有所下降。

（二）成本下降幅度很可能小于收入下降的幅度的影響因素。土地成本從銷售房地產的銷售收入中減除，當然也不允許抵扣進項稅額，不會對利潤構成影響。

貸款利息支出不能從進項稅額中抵扣，但銀行仍需繳納增值稅，很可能向房地產企業轉嫁稅負，造成房地產企業融資成本上升。

主要供應商（建筑業）很可能轉嫁增值稅，那么房地產企業建筑成本可能不下降或下降幅度較小（小于5%）。

部分成本項目不涉及增值稅，或者無法取得進項稅額抵扣，因此不需要價稅分離，不產生成本下降，如小規模納稅人提供的貨物和服務、人工成本、稅費支出等。

三、“營改增”對房地產企業現金流的影響

“營改增”很可能會造成現金流出的增加，主要體現在以下兩方面：

主要供應商（建筑業與金融業）很可能向房地產企業轉嫁增值稅，從而造成工程支出和利息支出的增加。雖然向供應商支付的進項稅額可以抵扣銷項稅額，但如果進、銷項稅額發生時間不匹配，可能造成資金的長時間占用。

房地產企業屬于資金密集型企業，貸款利息又不允許抵扣進項稅額，“營改增”后房地產企業的稅負很可能會上升，因此，稅費現金流出將會增加。

四、結語

“營改增”政策制定的目的是為了降低行業的整體稅負，然而，并不是每一個政策的目的都能夠被市場很好的反映，一部分企業因為“營改增”而降低了稅負，也有一部分企業因為“營改增”而增加了稅負。對于房地產企業來說，“營改增”到底是有利還是有弊，這也部分取決于企業所處的發展階段、企業的經營范圍和企業的市場地位等因素，不過無論怎樣，“營改增”為房地產企業進行合理“稅收籌劃”提供了一個可選擇項，能夠通過節稅來增加房地產企業的盈利，房地產企業應該綜合各種因素，以“營改增”為契機，全面提高企業競爭力。

（作者單位為重慶市工業學校）