“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響之初探

今年5月1日起，“營改增”試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。為了順應(yīng)稅收改革的發(fā)展潮流，房地產(chǎn)企業(yè)就必須對“營改增”對企業(yè)財務(wù)方面的具體影響有一個理性的認識。本文以房地產(chǎn)行業(yè)作為研究對象，從“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的收入、利潤、現(xiàn)金流情況產(chǎn)生的影響進行分析探討。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)收入的影響

“營改增”后，由于增值稅為價外稅，在其他條件不變的情況下，確認的收入將同比下降9.9%，從凈收入（不含稅收入）的角度分析，“營改增”地房地產(chǎn)企業(yè)凈收入的影響取決于企業(yè)能否將增值稅轉(zhuǎn)嫁給客戶，以及在多大程度上轉(zhuǎn)嫁，如企業(yè)能在現(xiàn)有毛營業(yè)額或扣除營業(yè)稅后的收入水平上將增值稅完全轉(zhuǎn)嫁給客戶，則“營改增”不會造成企業(yè)營業(yè)凈收入的下降，但如果企業(yè)無法做到這一點，則必然導致收入下滑。

客戶可以接受的增值稅轉(zhuǎn)嫁程度受市場環(huán)境、談判地位以及客戶是否為增值稅一般納稅人等多種因素影響。一般而言，如果客戶也是增值稅一般納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)向其額外收取增值稅并開具增值稅專用發(fā)票，客戶可憑發(fā)票進行進項稅額抵扣，其流轉(zhuǎn)稅稅負不會提高，賬面上確認的成本也不會增加，只是會提前發(fā)生現(xiàn)金流出；相反，如果客戶為增值稅小規(guī)模納稅人或個人，由于他們無法進行進項稅額抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁增值稅將直接增加他們的采購成本，因此，他們可能很難接受增值稅轉(zhuǎn)嫁安排。

市場環(huán)境對客戶接受增值稅轉(zhuǎn)嫁的程度也有很大影響，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目大多以住宅為主，客戶群體主要為個人，向其轉(zhuǎn)嫁增值稅在目前的市場環(huán)境下有很大阻力，導致企業(yè)不得不自行承擔一部分稅負成本，則勢必會擠占企業(yè)利潤空間，增加企業(yè)財務(wù)壓力。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響

對收入和成本兩方面的影響綜合導致利潤的變動。一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目主要是住宅項目，向個人客戶轉(zhuǎn)嫁增值稅的難度很大，銷售凈收入很可能下降；另一方面，“營改增”后企業(yè)的不含稅成本可能下降，但其下降幅度很可能小于收入下降的幅度。

（一）反映在利潤表或存貨中的成本預計會有一定程度的下降。“營改增”前已是增值稅一般納稅人的供應(yīng)商，很可能會保持價格不變，甚至存在一定降價空間。此類供應(yīng)商“營改增”前后銷項稅額不變，由于新的行業(yè)納入增值稅范圍，其成本費用中可抵扣的進項稅額增加，則其營業(yè)成本和流轉(zhuǎn)稅負都可能會降低。對于這類供應(yīng)商，如其保持含稅價格不變，價稅分離后，體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)利潤表中的成本費用金額會下降。鑒于這類供應(yīng)商可能因本輪“營改增”獲得不同程度的成本節(jié)約，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)情況要求其以價格進行一定程度的下調(diào)，以分享“營改增”帶來的好處。

“營改增”前為營業(yè)稅納稅人，此輪“營改增”后轉(zhuǎn)為增值稅納稅人的供應(yīng)商，如稅負明顯上升（如建筑業(yè)）或談判地位較強（如金融業(yè)），不排除向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁增值稅的現(xiàn)象發(fā)生。考慮到“營改增”后供應(yīng)商無須再繳納營業(yè)稅，房地產(chǎn)企業(yè)有理由要求供應(yīng)商扣除現(xiàn)有價格中包含的5%或3%的營業(yè)稅，即在現(xiàn)有價格的95%或97%的水平上轉(zhuǎn)嫁增值稅。這樣房地產(chǎn)企業(yè)反映在利潤表中的此類成本費用金額將下降5%或3%。轉(zhuǎn)嫁來的增值稅可以價稅分離，利潤表中的成本費用也會比“營改增”之前有所下降。

（二）成本下降幅度很可能小于收入下降的幅度的影響因素。土地成本從銷售房地產(chǎn)的銷售收入中減除，當然也不允許抵扣進項稅額，不會對利潤構(gòu)成影響。

貸款利息支出不能從進項稅額中抵扣，但銀行仍需繳納增值稅，很可能向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁稅負，造成房地產(chǎn)企業(yè)融資成本上升。

主要供應(yīng)商（建筑業(yè)）很可能轉(zhuǎn)嫁增值稅，那么房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本可能不下降或下降幅度較小（小于5%）。

部分成本項目不涉及增值稅，或者無法取得進項稅額抵扣，因此不需要價稅分離，不產(chǎn)生成本下降，如小規(guī)模納稅人提供的貨物和服務(wù)、人工成本、稅費支出等。

三、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

“營改增”很可能會造成現(xiàn)金流出的增加，主要體現(xiàn)在以下兩方面：

主要供應(yīng)商（建筑業(yè)與金融業(yè)）很可能向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁增值稅，從而造成工程支出和利息支出的增加。雖然向供應(yīng)商支付的進項稅額可以抵扣銷項稅額，但如果進、銷項稅額發(fā)生時間不匹配，可能造成資金的長時間占用。

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，貸款利息又不允許抵扣進項稅額，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負很可能會上升，因此，稅費現(xiàn)金流出將會增加。

四、結(jié)語

“營改增”政策制定的目的是為了降低行業(yè)的整體稅負，然而，并不是每一個政策的目的都能夠被市場很好的反映，一部分企業(yè)因為“營改增”而降低了稅負，也有一部分企業(yè)因為“營改增”而增加了稅負。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，“營改增”到底是有利還是有弊，這也部分取決于企業(yè)所處的發(fā)展階段、企業(yè)的經(jīng)營范圍和企業(yè)的市場地位等因素，不過無論怎樣，“營改增”為房地產(chǎn)企業(yè)進行合理“稅收籌劃”提供了一個可選擇項，能夠通過節(jié)稅來增加房地產(chǎn)企業(yè)的盈利，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該綜合各種因素，以“營改增”為契機，全面提高企業(yè)競爭力。

（作者單位為重慶市工業(yè)學校）