房地產企業稅務籌劃的幾點思考

曲靜

稅務籌劃，是指在稅法規定的范圍內，通過對經營、投資、理財等活動的事先籌劃和安排。盡可能的獲得“節稅”的稅收利益。它是稅務代理機構可從事的不具有鑒證性能的業務內容之一。

一、房地產企業主要稅種的籌劃

（一）營業稅的籌劃

1.從營業額方面進行稅務籌劃。根據稅法規定，營業稅的計稅依據是營業額，營業額為提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括收取的補貼、基金、集資費、延期付款利息、代收款項及其他性質的價外收費。同時，營業稅暫行條例又規定，物業管理公司代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于“服務業”稅目中的“代理業”行為，只對其從事此項代理業務取得的手續費收入征收營業稅。這也為房地產開發企業通過控制價外費用進行營業稅籌劃提供了可能。房地產開發企業在銷售房屋的同時，就可將代收水電初裝費、燃（煤）氣費、維修基金等各種配套設施費從銷售額中分離，可以通過專門成立物業公司或是暫緩收取其他費用等方式，將這部分價外費用分離出來，這樣其代收款項就不屬于稅法規定的“價外費用”，延期收費也不影響其收入，從而達到營業稅稅務籌劃的目的。

2.從稅率差異方面進行稅務籌劃。根據稅法規定，銷售房屋等不動產適用5%的稅率，而房屋裝修、裝飾適用3%的稅率，相差的2%的稅額對房屋這種大宗商品而言可不是個小數目。企業可以將房屋售價和房屋裝修價款分開核算，并分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業3%的稅率計證營業稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應繳納的契稅，從而實現營業稅的稅務籌劃。

（二）土地增值稅的籌劃

1.從降低增值額方面進行稅務籌劃。我國土地增值稅實行四級超率累進稅率，增值額的提高會直接引起稅額的大幅度上漲，因此在扣除項目金額一定的情況下，適當降低售價，則在一定程度上把本應上繳稅務的部分返還給了消費者。在這個過程中開發商的利益沒有太大的損失，同時也讓消費者得到了實惠。

2.從增加扣除項目金額方面進行稅務籌劃。計算土地增值稅時允許扣除的項目包括取得土地使用權支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、轉讓房地產允許扣除的稅金和加計20%扣除。其中在開發費用中進行稅務籌劃的空間比較大。房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準計算開發費用。稅法規定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并能提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，從而達到節稅的目的，實現收益最大化。

3.從稅收優惠方面進行稅務籌劃。

（1）根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，房地產開發企業建造普通標準住宅銷售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。根據以上規定，房地產企業可以考慮，在建設高檔住宅的同時另行建造一批普通中低檔住宅，控制好樓房的容積率、面積以及價格，恰當的利用好這一稅收優惠政策，在會計核算中應將普通標準住宅和其他房產分開核算，而且應該通過調整普通標準住宅的銷售收入或者調整扣除項目的金額，使得普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以獲得免稅優惠。

（2）采用合作建房方式進行稅務籌劃。根據稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分配的，暫免征收土地增值稅。房地產開發企業也可以很好地利用該項政策。比如某房地產開發企業購得一塊土地的使用權準備修建住宅房，可以通過預收購房者資金的方式，這樣在內容上是定向建房，在形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。一般情況下，一幢住房中地價款所占比例應該比較小，這樣房地產開發企業分得的商品房就較少，大部分由出資金的購房者分得。這樣，在該房地產開發企業出售剩余部分商品房前，各方都不用繳納土地增值稅，而只有在房地產開發企業轉讓屬于自己的那部分住房時才繳納土地增值稅，應繳納的土地增值稅額自然降低。

（3）采用代建房方式進行稅務籌劃。代建房顧名思義即開發商代客戶進行房地產的開發建設，完成后向客戶收取一定的代建費用的情況。對于開發商而言，雖取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，僅僅是提供了建筑業勞務，并收取的勞務收入，自然不屬于土地增值稅的征稅范圍。代建房不失為一種稅務籌劃的切入點。

（三）企業所得稅的籌劃

企業所得稅作為大多數經濟組織面對的稅種，因其稅率高、征收面廣而成為經濟組織的主要稅負，房地產開發企業也無一例外的要面對這一稅種。企業所得稅的稅務籌劃可以通過利用稅收優惠政策進行稅務籌劃，比如選擇有利的行業享受稅收減免，選擇有利的注冊地享受稅收減免，同時由于房地產商品的地域性強，因此房地產開發企業在進行不同區域投資時還有區別于其他企業稅務籌劃的空間，即開發商通常需要建立項目公司，此時就會面臨建立子公司還是分公司的選擇。根據《公司法》的規定，子公司是獨立法人，而分公司則不是一個獨立法人，它們在稅收利益方面存在差異。子公司是獨立法人，在設立區域被視為納稅人，通常要承擔與該區域其它公司一樣的全面納稅義務；分公司不是獨立的法人實體，在設立分公司的所在區域不被視為納稅人，只承擔有限的納稅義務，分公司發生的利潤與虧損要與總公司合并計算。由此，房地產開發企業可以綜合權衡不同地區的稅負和經營預期來確定項目公司的形式。

二、房地產開發企業稅務籌劃注意的問題

（一）遵守稅法法律、法規。房地產企業進行稅務籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對稅收政策的一知半解，稅務籌劃必須結合企業自身的實際情況，才能達到預期效果。

（二）稅務籌劃要規范化。房地產企業在進行納稅籌劃時要注重規范性籌劃，萬萬不可只重投機。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，離不開規范的組織和謹慎的籌劃。

（三）稅務籌劃要堅持多維性的原則。籌劃的目的是使得企業整體收益最大化，而不僅僅是某個稅種的節稅，因此，要從整個企業的利益出發，做好稅務籌劃。

（四）提高企業財務管理水平和財會人員的業務素質。稅務籌劃是一項綜合的財務管理活動，需要專業水平高的財務人員多方權衡、細心規劃，更不是變“節稅”為“逃稅”。

稅務籌劃是綜合的統籌各種稅種，通過采用多種多樣的方法，使其在不違反我國現行稅收體系法律規范的前提下，對經營活動和財務活動精心安排，滿足稅法條文所規定的條件，以達到減輕稅負，提高企業利潤的目的。因此，房地產企業應該在前期開發、建設和銷售等各個環節貫穿稅務籌劃的思想，讓企業和普通購房者雙雙受益。（作者單位為沈陽國際軟件園產業發展有限公司）