《物權法》司法解釋（一）實施這些內容影響你我生活

□本刊記者　李　盛　趙新政

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《物權法》司法解釋（一）實施這些內容影響你我生活

□本刊記者李盛趙新政

不動產物權與登記、預告登記中“處分行為”的范圍、善意取得等問題都與老百姓的生活息息相關，而最高人民法院日前頒布實施的《物權法》司法解釋（一），就對這些問題做了相應規定，已于3月1日正式實施。

為了讓讀者能清楚明白這些規定，記者特邀北京市盈科律師事務所葛磊，請他就這些問題為讀者做詳細的法律解讀。

加強了“不動產登記錯誤”的民事訴訟救濟途徑

【案例】

甲、乙、丙三人系朋友關系，2010年甲、乙、丙三人投資成立了北京XX公司。三人簽訂《合伙買房協議》，購買一套房屋作為公司的辦公地點。《合伙買房協議》約定“甲、乙、丙三方按份共有該房屋，該房屋登記至三方名下，有關該房屋的處分等事宜由三方共同協商一致后進行行使。”在辦理房屋登記過程中，乙方將該房屋登記至自己名下，甲方、丙方二人雖覺不妥，但礙于情面并沒有提出異議。

因受金融危機的影響，北京XX公司自2014年起一直處于虧損狀態，甲、乙、丙三人也因公司經營問題產生了隔閡。2016年年初，乙背著甲丙二人與丁簽訂了《房屋買賣協議》將該房屋出售于丁。

丁方已交付定金但尚未交付房款、辦理過戶手續，甲方、丙方在知道上述情況后非常著急，那么，他們應當如何維護合法權益？

【解析】

本案主要涉及對《物權法》中“不動產登記錯誤”救濟途徑選擇與適用。本案中，甲丙二人可在書面通知丁有關該房屋的實際情況，中止該交易后，依據《物權法》司法解釋（一）第二條、第七條之規定，向該房屋所在地有管轄權的人民法院提起物權確權之訴來保障權益。

“不動產登記”是《物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。所謂“不動產登記錯誤”，就是指不動產登記簿上登記與真實權利狀態不符的現象，不動產登記錯誤會危害到真實權利人的合法權益，需要及時改正。

《物權法》對“不動產登記”錯誤的救濟途徑并未做明確的規定。《物權法》僅規定“因錯誤登記，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成錯誤登記的人追償。”但并未明確登記機構的賠償究竟屬于國家賠償責任還是民事賠償責任，提起賠償的程序究竟是行政訴訟程序還是民事訴訟程序，因此在實踐中既有通過行政訴訟程序也有通過民事訴訟程序途徑解決的。

這種多途徑解決爭議的情況看似很美好，但實際執行中卻容易存在問題。一方面，到底選擇民事訴訟還是行政訴訟，存在一定的隨意性和偶然性。這種隨意和偶然可能會導致司法擅斷，同案不同判，法院行政庭與民庭相互推諉，消極審判的情況發生；另一方面，一些當事人會將同一案件分別以民事案件和行政案件起訴，造成司法資源的浪費。

《物權法》司法解釋（一）的出臺明確了“不動產登記錯誤”提起民事訴訟的救濟途徑。《物權法》司法解釋（一）第二條“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。”可見，新《物權法》司法解釋明確了“不動產登記錯誤”造成不動產權利人登記與真實情況不符的情形下，該不動產物權的真實權利人可以向不動產所在地有管轄權的人民法院提起物權確權之訴，維護自身合法權益。

綜上所述，本案中該房屋為甲方、乙方、丙方三人合伙出資購買，其應為甲乙丙三方按份共有，對該房屋的處分亦應當由三人行使。因該房屋不動產登記錯誤導致了乙獲得了擅自處分該房產的形式要件，故該不動產登記錯誤已經侵害了甲、丙的權益，甲、丙二人可在書面通知丁有關該房屋的實際情況，中止該交易后，向該房屋所在地有管轄權的人民法院提起物權確權之訴。

待確認甲、乙、丙三人共有該房屋的判決生效后，依據《物權法》第二十八條、《物權法》司法解釋（一）第六條向不動產登記機構申請變更不動產登記信息，使該不動產登記與真實情況達到一致狀態。

明確了預告登記中“處分行為”的范圍

【案例】

2015年10月，北京的高女士有意購買北京市朝陽區的一處房屋，該房屋總價值為280萬元。高女士與房主李先生進行了多次的商談之后，雙方于2015年11月簽訂了《房屋買賣合同》，高女士已經交付了全部的房款并入住該房，但高女士因個人原因無法辦理過戶，該房屋一直沒有辦理過戶更名。

2016年春節后，北京市房地產交易市場呈現火爆態勢，高女士所購買房屋附近樓盤價格已經有了10％左右的漲幅，高女士聽說很多房主因房價漲價而違約將房屋轉賣給第三人的情況，擔心房主李先生違約。高女士應當如何保障自己的權益？

【解析】

本案涉及《物權法》中“預告登記”制度的理解和適用的問題。結合本案案情，依據《物權法》第二十條、《物權法》司法解釋（一）第四條的規定，高女士可同房主李先生協商一致，一同前往北京市朝陽區不動產登記事務中心申請“預告登記”，待高女士符合過戶條件后另行辦理過戶手續保障自身權益。

所謂“預告登記”，指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。預告登記所要達到的目的是在將來發生不動產物權變動。這種登記是不動產登記的特殊類型。其他的不動產登記都是對現實的不動產物權進行登記，而“預告登記”所登記的，不是不動產物權，而是目的在于將來發生不動產物權變動的請求權。

“預告登記”制度雖然好，但卻存在執行難的問題。《物權法》第20條規定“預告登記”時，僅規定“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”但沒有對“處分”做一個明確的限定，導致了2007年以來預告登記在各地標準不一的問題。

《物權法》司法解釋（一）通過對“處分行為”的明確，提高了“預告登記”的可執行性。《物權法》司法解釋（一）第四條規定“未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。”，對“預告登記”制度更好的落地執行起到了良好的推進作用。

本案中，高女士應當如何申請“預告登記”呢？

首先，“預告登記”需要買賣雙方共同向房屋所在地的不動產登記事務中心申請，高女士應當與房主李先生協商一致，一同前往北京市朝陽區不動產登記事務中心申請預告登記。

其次，“預告登記”需要攜帶相應的材料，包括：1、不動產登記申請審批表原件；2、申請人身份證明；3、已備案的商品房預售合同原件；4、當事人關于預告登記的約定原件(商品房預售合同中有預告登記約定的除外)；5、其他必要材料。

最后，預告登記是有時效的，根據《物權法》第二十條的規定，預告登記之日起三個月未進行正式的過戶登記的，預告登記將會失效。

綜上，高女士在預告登記之后應盡快將不能辦理過戶的個人問題解決掉，順利進行正式的房屋過戶登記。

限縮了特殊動產中“善意第三人”的范圍

【案例】

張某與李某系高中校友，2012年經同學介紹后兩人確立戀愛關系。2013年4月，張某與李某正式結為夫妻。婚后，為方便工作與生活，兩人于2013年8月花費40萬元人民幣共同購置奧迪牌汽車一輛，該車登記于張某名下。2014年張某被公司派駐廣州分公司，因經常出差，兩人婚姻日益產生矛盾。2015年10月，兩人因感情不和分居并口頭約定：“雙方于2016年2月離婚，辦理離婚手續后，再共同將購置的汽車估價后出售，出售價款由兩人平均分配。”

2015年11月30日，張某模仿李某簽字偽造了一份《夫妻共同財產處置委托書》（以下簡稱：《委托書》），《委托書》約定李某委托張某處分兩人共同購置的奧迪汽車。張某將該《委托書》及結婚證出示給趙某。經二手車市場評估單位評估后，張某將該車輛以25萬價格出售給趙某。

張某與趙某于當日簽訂《汽車買賣合同》一份，該《汽車買賣合同》約定由趙某先支付20萬元人民幣，張某將該車交付趙某使用，剩余5萬元人民幣交易尾款于辦理車輛過戶登記后一次性支付。《汽車買賣合同》簽訂完畢后，趙某又于當日將20萬元人民幣購車款支付張某。

2016年2月1日，張某與李某正式辦理離婚手續。離婚后，李某發現張某未經自己同意已將汽車售出，且張某并未將一半的售車款支付自己。2016年2月15日，李某在多次催要售車款無果后將張某、趙某起訴至法院，以“張某在兩人婚姻存續期間內未經自己同意擅自處分夫妻間共有財產為由”，要求趙某將該車返還。

【解析】

本案涉及《物權法》中特殊動產“善意取得”問題。結合本案案情，依據《物權法》第二十四條、第一百零六條，《物權法》司法解釋（一）第六條的規定，趙某在支付20

萬購車款并實際占有使用該車后即取得該車所有權，李某無權以對“張某在夫妻存續期間擅自處分夫妻間共同財產”的情況不知情為理由要求購車人趙某歸還汽車。因該車所有權已經轉移至趙某名下，李某只能就該車售車款向張某主張其應分得的債權。

趙某是真正的“善意第三人”

■“善意取得”含義及構成要件

善意取得，又稱即時取得或即時時效，指動產占有人向第三人移轉動產所有權或為第三人設定其他物權，即使動產占有人無處分動產的權利，善意受讓人仍可取得動產所有權或其他物權的制度。

依據《物權法》第一百零六條規定，符合“善意取得”應具有三個構成要件：（1）受讓人受讓動產時是善意的；（2）該動產已經以合理的價格轉讓；（3）轉讓的動產已經交付給受讓人。

■趙某購車符合“善意取得”構成要件

趙某在取得該車時是善意的。本案中該車系張某與李某夫妻存續期間共有財產，張某無權在未經李某同意情況下擅自處分該車輛。受讓人在購買類似本案中經無權處分人擅自處分的動產時，應在交易過程中盡到“善意第三人”的審查義務。

《物權法》司法解釋（一）第十七條對此進一步明確：“受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失”。張某將該車轉讓給第三人趙某時，趙某基于張某出示其偽造的《夫妻共有財產處分委托書》及結婚證，相信張某具有處分該車輛的權力，其并沒有在明確知曉賣售人無車輛處分權的情形下“惡意購車”，趙某符合善意取得中“受讓人受讓該動產時是善意的”這一構成要件。

趙某購買該汽車已支付合理對價。“善意取得”制度中要求受讓人在購買動產需支付合理對價。對于什么是交易動產的“合理對價”，《物權法》司法解釋（一）第十九條進行了進一步明確：“《物權法》第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定”。趙某購置張某出售的奧迪車價格為25萬元人民幣，該價格是經二手車市場評估單位評估后得出的，其符合“善意取得”中“支付合理對價”這一構成要件，且趙某在交易當日向張揚支付了20萬元購車款，趙某在整個車輛受讓過程中無交易瑕疵。

趙某已實際占用并使用該車。“善意取得”制度要求“轉讓的動產已經交付給受讓人”。《汽車買賣合同》簽約當日，張某即將車輛交付趙某使用，依據《物權法》第二十四條規定可知，汽車物權轉移以交付為要件，登記為汽車物權轉移的對抗要件，趙某已經在支付購車款后實際取得并占有使用該車，故該車物權已經轉移至購車方趙某處。

李某無權以“善意第三人”為由主張返還車輛

本案中李某非法律意義上的“善意第三人”，該汽車系張某與李某婚姻存續期間夫妻共同財產，其處分權應由雙方共同商定后行使。張某在兩人未正式離婚期間，即擅自偽造《共有財產處分委托書》將汽車出售，該售車行為系無權處分行為且其應當將售車款的一半支付李某，李某可向張某主張該部分車款享有債權。但該車所有權已經于趙某支付購車款且實際占用使用車輛時轉移至趙某處。

為保障動產受讓人所有權，《物權法》司法解釋（一）進一步明確了動產所有權“交付”即轉讓。依據《物權法》司法解釋（一）第六條：“轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付對價并取得占有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為《物權法》第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規定的除外”。本案中，趙某支付購車價款且已實際占有及使用該車，符合以上規定，李某在離婚后無權要求趙某返還該車所有權。

綜合所述，本案中該汽車物權已經自汽車交付趙某時轉移自趙某處。依據民法“物權優于債權”的基本原則，李某無權以“張某在兩人婚姻存續期間內未經自己同意擅自處分夫妻間共有財產”為由，要求趙某將該車返還。李某可將張某訴至法院，主張其分得該車輛售出款一半的債權。北京法院受理該案件后，應駁回李某“要求趙某返還汽車”的訴訟請求，并告知李某可訴訟主張對張某享有的分得一半售車款的債權。