基于可持續發展視角的房地產企業融資問題的研究

鄭凱麗

(山西財經大學 山西 太原 030000)

?

基于可持續發展視角的房地產企業融資問題的研究

鄭凱麗

(山西財經大學 山西 太原 030000)

房地產行業與國民經濟的發展，人們生活水平的提高聯系密切，而房企的資金融集是房地產企業穩定可持續發展中不可或缺的一部分。近幾年來，國家緊縮銀行信貸，提高存款準備金率和貸款利率，使得大部分主要依靠銀行貸款融資的房地產企業雪上加霜。再加之房地產金融市場體制不健全，通過股票、信托、基金、債券等方式融資都有嚴格的限制，本文針對我國房地產企業的籌集資存在的問題從宏觀與微觀兩個維度來提出解決對策方案。

一、中國房地產企業融資現狀分析

對于中國的房地產企業，要想實現其穩定可持續快速發展，除了根據自己企業實際狀況提出對策外，還在必須符合中國的金融行業體制以及國家相關戰略的實施下積極主動采取措施。房地產的資金總量在一年一年的增加，其中，自己籌得的資金和其他方式籌集的資金比重遠遠高于從外國和我國國內的籌款。中國人民銀行在2012年前半年把存款準備金利率在前一次的基礎上各下調了0.5個百分點，并在一年中間兩次下調存貸款基準利率，于是使得2012年房地產業資金投入進一步增加，國家內部貸款較上一年增加0.3個百分點。而為了防止國外熱錢的涌入，利用外資很少，從而利用外資比重較2011年下降了將近0.6個百分點。但是，用其他方式籌集的資金與自己籌集資金的所占比例仍然很大。

二、中國房地產企業融資中存在的問題

當前，中國房地產企業籌集資金能力變強，并且中國房地產對資金籌集來源方式的學習與應用能力有了明顯提高。但是仍存在許多問題，比如：

(一)房地產企業外部資金融集相干的法律法規還不完善

這幾年來，中國政府的一系列金融政策限定房地產投資規模來繼續保持房地產市場穩定，經過2010年到2011年一年的調控，與貨幣相關政策延續收縮，調存款準備金利率上升12次，利息調高5次。雖然經過一年的調整，但房地產籌集資金本的錢還是很高。由于缺少與房地產融資相關的完善的金融法規以及法律體系不健全，價值市場的體制不完善，導致我國房地產融資方式單一，正如上述對萬科和綠城分析，多元融資方式在我國房地產界還無法匹配適用。

(二)融集資金的渠道與金融相關產品缺乏創新,融資渠道狹小

跟發達國家來比，我國的房地產金融創新工具稀少缺乏，融資渠道相對來說有限，作為房企資金主要來源的銀行貸款品種相對單一簡單，無法負荷房地產企業的需求。于是，聯系我國詳細的國情，增強金融產品的立異，引薦外國先進的金融創新工具，創新設計出有具體針對性、并且針對性強的各種各樣的貸款產品，拓寬融集資金的渠道，從最基本的方面走出房地產企業融集資金艱難的窘難困境，而房地產企業的籌集資金的辦法和手段的改革應該盡快實行。

(三)融資本錢很高，企業承受能力較弱

這幾年來，中國制定了一系列的金融政策法規限定房企規模發展，以便從宏觀政策上保持房地產企業在一定規模下有效發展成長。經過2010年到2011年一年的調控，與貨幣相關政策延續收縮，調存款準備金利率上升12次，利息調高5次。雖然一年后有所好轉，但房地產籌資本錢仍然使得企業無法承受。

三、基于可持續發展房地產企業融資對策闡明論述

在以上分析的基礎上，我們可以看出在房地產企業融集資金的活動中仍然存在大量待需解決的問題，這些問題對房地產企業有效的成長和持續的發展限定性很強。可持續發展觀下融集資金不僅可以滿足房地產企業現有的需求，還要重視把融集的本錢降到最低，并且融資過程中應運多種方式融集，從而實現房地產企業的可持續發展。本章基于可持續發展觀闡明論述了解決房企融資現狀以及問題的對策建議。

(一)宏觀對策

中國房地產企業融集資金的手段方式單一、渠道較為狹小，融集資金艱難的主要原因是我國政府頒布的房地產企業發展相干的法律法規不完善。應盡快改善現行的與房地產金融相干的法律法規，確立房地產信貸的法律地位，明確規定開發商及個體的權利與任務，規范房地產開發商的融資行動。

中國信用中介機構具有獨立性，對我國市場經濟的穩定成長十分重要，但是其存在的虛假騙貸等現象常有發生，使得我國市場經濟無法健康的發展。于是，國家政府應該完善與之相關的法律監督管理機制，嚴厲打擊違反市場經濟健康發展的違法行為，加大懲罰力度。與此同時，應該加強對房地產企業借貸款條件的篩查力度。

(二)微觀對策

1.進行多元化融資渠道

為了房地產企業更好的可持續融集資金，應該根據自身實際發展情況來選取多種籌集資金的方式，合理搭配，分散由于單一融資渠道帶來的大風險，能夠更為有效的并利用最低成本來融通企業所需資金，使房地產企業穩定可持續成長。

首先，對房地產進行證券化。數額巨大的房地產資產經過證券化以后可以將大額的資產分散開進行交易，從而分散了集中交易產生的大風險，而且小額進行交易更為便捷，流動性強，危險系數降低。

其次，可以不斷壯大房地產信托。房地產通過信托公司來籌集資金要比銀行借貸、發行債券股票融資更方便快捷，開發出更多權益性和混合型的信托產品，改善企業高負債的資本結構。

再次，對于可發行的債券融資。中國的房地產債券融資還處于初級成長階段，與美國等發達國家相比較，通過運用債券獲得的資金還遠遠不如通過股票發行獲得的。因此要盡快發展我國運用發行債券來籌集資金的步伐，完善債券交易市場，規范債券發行程序等問題。

2.占領新的市場，把業務范圍擴大

由于房地產企業受國家政策的影響很大，在當前政府制定的緊縮政策不利于房企發展的背景下，房企可開拓新的目標市場，開發進軍有市場需求的三、四線小城市，針對其具體需要來設計符合其實際需要的房地產產品，從而使房地產企業的業務面積變大，賺取更多利潤。

3.晉升企業自身管理能力與實力

當前，房企面臨著諸多融資問題，很多都來自于房企自身規模小，資金積累少，競爭力和談判能力弱等原因。在激烈競爭的背景下，房地產企業必須增強自我的綜合能力，重視本身資金累積，建立企業品牌形象，走穩定可持續成長的道路，擴大企業業務面積，使企業品牌不斷壯大。唯有這樣，才可以經由更多更有效的方式來實現資金融通。

4.積極培養全能型人才，增強企業軟件配備

人才是企業的第一資源，可以增強企業競爭力。隨著房地產企業的發展以及國家政府政策的引導，企業亟需儲備培養掌握金融行業知識、精通法律法規的全能型人才，為房地產企業更好地籌集資金來出謀劃策，擴寬企業融集資金的渠道與手段。完善與企業發展相干的人力管理機制，吸收大量全能的人才為企業做出貢獻。

四、結語

房地產企業的穩定可持續成長是其最終目標，而資金的籌集問題始終制約房地產企業的快速發展.通過分析房地產行業近些年來的資金來源以及比重狀況，發現了房地產企業在資金融集過程中存在的問題，并深入分析了導致這些問題的原因，提出了幾點對策。

[1]屈航.談融資理論的發展歷程及應用現狀.商業時代，2011(23).

[2]王希迎，丁建臣，陸桂娟.房地產企業融資新解.第1版.北京：中國經濟出版社，2005.

[3]巴曙松，張旭.房地產企業需要個性化的融資模式.中國房地產，2006(2).

[4]余凱.我國房地產投資信托基金發展模式的研究.商業時代，2006(31).

[5]楊繼華.我國當前房地產融資問題研究.濟南：山東師范大學，2012.