在房地產開發中運用地籍測繪的基本方法研究

■張蕾

（新疆地礦局第八地質大隊新疆阿克蘇843000）

在房地產開發中運用地籍測繪的基本方法研究

■張蕾

（新疆地礦局第八地質大隊新疆阿克蘇843000）

近幾年來，隨著城市建設的迅猛發展，傳統的城市管理手段已越來越難以適應城市發展的要求，房地產的地籍測繪具有很多的信息源量大，涉及面廣，內容繁多，是建立現代城市地理信息系統重要的基礎信息，同時也是城市大比例圖更新的主要基礎資料。本文從地籍測量的內涵與功能著手，分析了地籍測繪的基本方法，得出了地籍測繪在房地產中應用策略。

地籍 測繪 房地產

1 房地產開發過程的測繪工作

（1）規劃設計階段的測繪：房地產開發規劃，必須建立在測繪部門測繪的地形圖之上。房地產開發單位向城市規劃部門提出選址申請時，必須提交有資質的測繪單位施測或修測的現勢地形圖。

（2）建設用地勘測定界：建設用地勘側定界是指依據土地利用總體規劃，經規劃管理部門核定的建設用地范圍、道路紅線圖以及其他有關文件資料和《地籍測繪規范》，查清并現場測定建設用地范圍，建設用地范圍內的地上地下附屬物以及行政區域界線、基本農田保護界線、土地權屬界線、八類土地利用現狀界線的位置數量(面積)和質量(土地等級或用地類型)等所進行的測繪工作，它所形成的圖、文、表成果是建設用地審批的重要且必備的基礎資料。

（3）施工階段的測繪：規劃選址意見書、建設用地規劃和土地報批完成后，經過對詳細規劃勘察設計、建筑設計等成果的審批，房地產開發單位可向城市規劃主管部門申請辦理《建設工程規劃(臨時)許可證》，此時前期工作基本完成，工程進入施工階段。

（4）建筑物面積界定：房地產開發公司在辦理《商品房預售許可證》時，必須委托測繪部門進行商品房面積界定。面積界定應嚴格依據《房產測繪規范》、規劃部門批準的施工圖和放線圖。

2 地基測繪在房地產業中的基本方法

（1）解析法。解析法是目前界址點測量的主要方法，是根據測區平面控制，通過測邊、測角，計算界址點坐標的方法。解析法宜于在視線好，宗地面積大的城鎮開展。解析法測定的界址點點位誤差小，精度高：但對于較隱蔽的界址點，施測比較因難，特別是宗地密集的老街區用此方法施測費工多，成本高；解析界址點測定的基本方法有：極坐標法、距離交會法、角度交會法、截距法、自由測站定位法。各個測定方法的要求。①街坊外圍全部界址點，部分街坊內部明顯界址點，原則上應在圖根，圖根以上的控制點上設站，用極坐標法測定。隔岸也可采用角度前方交會法，以保證依據這些界址點進一步發展確定街坊內部界址點的精度。②街坊內部界址點需用支導線測量確定時，總長不得超過100米，圖根點至界址點不宜超過3條邊，仍有困難的，可采用距離交會法，截距法，直角關系推算內部界址點坐標。一般推算不宜多于兩個層次，交會距離不宜超過20米，交會角宜在20-40度間，截距點應嚴格位于兩己知點的直線上，用直角推算坐標時，定向邊不宜短于推算邊，盡量用第三方向檢查。

（2）測算法。通常以解析法施測街坊周圍能夠直接測量的界址點坐標，而對街坊內部隱蔽無法直接施測的界址點，可利用己測界址點的坐標、各宗地界址點間堪丈值和己知條件，靈活運用各種公式，計算隱蔽界址點的坐標值。

（3）解析攝影測量方法。解析攝影測量方法測定的界址點坐標在一定的條件下可以滿足界址點坐標測定的精度要求，且與其它方法相比，該作業方法速度快、外業工作量小、經濟效益高。

（4）GPS地籍測繪方法。A、優點。①減少人力費用。因為GPS僅僅需要一個人來操作，在要測的碎部點上呆上一、二秒進行一些處理即可完成工作；而常規的測量方法要求至少兩個人來實施。②定位精度高，鋇組站間無需通視。在沒有現成基準控制點的遙遠地區能進行高精度的定位計算，且定位不受人眼視線的限制。③操作簡便，容易使用。隨著GPS接收機不斷改進，自動化程度越來越高，體積越來越小，重量越來越輕。④精確的3維系統，24小時免費使用，全天候作業。觀測一般不受天氣狀況的影響。B、缺點。①購買設備所投入的費用很高。②衛星可見度問題。天空中仍受到障礙物如大樹、高大建筑物等的干擾。

3 地基測繪在房地產業中方法的革新——區塊法地籍測繪的試驗與分析

由于地籍測繪工作涉及面廣，權屬調查制約因素太多，解決權屬問題，是地籍測繪掌握精度指標的主要依據。換句話說，界址點精度指標的確定應以劃分權屬單元時沒有爭議，用戶滿意為原則。權屬與界址點精度緊密相關，認識這一點是至關重要的。當前單一界址點的確定經常出現糾紛，主要原因是進行界址點測量時對同一界址點施測的起點不同，導致其確定的界址點點位也不相同。

為了解決上述問題，本文根據調研工作實踐，提出一種新的地籍測繪試驗方案一區塊法地籍測繪方案：本方法是類似于航空攝影測量學中，獨立模型法區域空中三角測量方法的區塊法地籍測繪方案，德國地籍測繪規程中也提到了“區塊法平差方案”

區塊法地籍測繪試驗方法按照先碎部后控制的原則進行施測，把以權屬單位劃分的一丘地作為一個獨立的“塊”，建立適當精度的獨立控制坐標系統施測界址點，而相鄰的獨立塊之間選擇適當數量的公共點作為連接點。若干塊組成“區”，在一個區里，聯測少量的城建等級控制點。因此在一個塊中施測獨立控制坐標系統的坐標點有：界址點，連接點和城建控制點。區塊法地籍測繪的平差計算，是以單塊或塊組為平差單位，通過二維正形變換，使相鄰塊間連接點相對不符值為最小，從而在塊連接的同時完成全區對城建控制系統的擬合，獲得城建坐標系各界址點坐標。為了將各獨立坐標轉換為國家統一坐標，必須具有一定數量的公共點作為兩種系統的連接點，這些公共點應具有2個坐標系中的雙重坐標。

區塊法地籍測繪計算方法可以避免解算大量的方程式，但必須承擔極多數量的單個變換運算。除了塊的連接和全區平差程序可以公用外，主要是用計算時間來解決容量的預算。區塊法地籍測繪方案與常規地籍測繪方法相比，測量時間有所縮短，解決了因地籍測繪起始點的不同而造成得權屬糾紛問題。

[1]呂永江.房 產測量規范與房地產測繪技術 ――房產測量規范有關技術說明

[2]馬輝.房地產測繪的現狀與發展展望 [J].城市建設.2010（4）：414

P2[文獻碼]B

1000-405X（2016）-5-220-1