房屋測繪面積與規劃面積差異問題分析

■何鵬達

（廣東省江門市新會區房地產交易登記所 廣東江門529100）

房屋測繪面積與規劃面積差異問題分析

■何鵬達

（廣東省江門市新會區房地產交易登記所 廣東江門529100）

在經濟高速增長的背景下，我國城鎮化建設也不斷加快，房地產行業進入繁榮階段。而在房產證的辦理階段以及房屋預售階段，對房屋面積的測量，則需要具有相應資質的機構，對房屋實際面積出具數據證明。此數據也是房產證辦理以及房屋預售所需依據的標準。然而，實際操作過程中，房屋的測繪面積，與實際面積經常會產生差異。這主要是因為，規劃部門對房屋面積的測量，與房產測繪單位對房屋面積的測量方式、測量依據標準不同所導致的。由于房屋測繪面積和規劃面積的依據和關注點不同,往往面積有出入。因此，本文對房屋測繪面積與規劃面積之間的差異，展開分析。

面積差異房屋測量房產測繪法定依據房地產業房屋預售房屋面積面積計算水平投影面積房產面積

房地產行業，近年來在我國呈現一種蓬勃發展的態勢。隨著房價的逐年增長，對于房屋面積的測量也隨之越來越受到購房者的重視。尤其是在預測面積與實際測量面積常常會產生差異的情況下。這些問題也經常會造成購房者與開發商之間的矛盾與糾紛。為了對測量差異的原因，以及差異所造成的影響進行探討，并對解決預測面積與實測面積之間差異的方法進行分析，本文展開如下討論。

1　房屋策劃面積與規劃面積差異的原因

1.1計算標準差異

規劃部門與房產測繪單位，就房屋建筑面積的測量，存在不同標準的現象。規劃部門，主要通過《建筑工程建筑面積計算規范》來對房屋面積進行測量。而測繪單位則依據《房產測量規定》，因而，會造成兩者在計算標準上出現差異的情況。

1.2圖紙變更差異

房屋建設過程中，由于各種原因所導致，開發商對房屋建設圖紙進行變更的情況。而一旦圖紙變更，則會導致測繪部門與規劃部門所測量的數據不同的現象。在諸多差異原因中，圖紙變更的差異是最為主要的一種。

而實際的房屋建設過程中，由于施工單位與設計單位溝通不當，致使對圖紙上某部分內容的理解出現了偏差。也會造成測量差異。

或者施工方在施工過程中，出于適應市場需求而對房屋建設設計優化的目的，進行小規模的建筑結構調整，也會造成測量差異。

1.3設備技術差異

在當前測繪市場上，各個測繪單位的技術水平并不一致，而對測繪方面的相關法規，仍然不夠健全，造成測量單位因為不按照規定操作，而導致測量結果出現差異的情況。或者由于房屋的結構較為復雜，而測量單位所制訂的測量方案并不能對房屋面積進行準確測量，所以導致差異。另外，還有可能是各個測量單位的儀器標準并不統一，造成差異。

2　房屋策劃面積與規劃面積差異的影響

房屋面積測繪，主要用于房屋的產權登記。由于房地產價格較高，所以一旦出現測量差異，產生的經濟損失極大。因此，造成部分企業在設計方案尚未完全制定的情況下，出于搶占市場的目的，而在施工的過程中對房屋進行修改，并且向外銷售。

3　房屋策劃面積與規劃面積差異的解決方式

3.1統一規劃標準

首先，要對測繪部門以及規劃部門兩者在測量標準上進行統一，由于對房屋面積測量的問題關系到多個部門的工作，以及購房者的切身利益與開發商的經濟收益。所以，要對每戶購房者的房屋進行精確的測量，使得購房者的利益能夠得到充分的保障。做到統一標準下的公平公正。

3.2公示施工變動

在對房屋面積預測并得出結果后，如果出現開發商更改圖紙的情況，需要及時的采取公示手段，對購房者進行通知。對于差異部分，可以通過補簽合同的形式與購房者協商。避免最后交房時，因為面積差異而引發購房者不滿以及法律糾紛。

3.3審核設計圖紙

規劃部門，在對設計部門提交的圖紙進行審核時，應該對圖紙內容以及圖紙標注、標識等部分進行嚴格審核。對所提交的圖紙，進行統一規范管理。盡量降低開發商對圖紙的報審時間，避免因為交房時期延誤，而造成開發商與購房之間的糾紛與矛盾。

3.4增強施工交流

在實際施工中，由于對工程施工過程中，圖紙更改的變動并未上報，所以造成變更規劃圖的缺失，以至于實際面積相對于預測面積產生了變化。這種因為部門之間的溝通、配合不當而產生的差異，在實際施工建設中較為常見。所以，要對溝通問題重視起來，建設出現變更，施工出現變化，都要及時進行報備。對變更規劃圖紙妥善安置，可以降低實測面積與預測面積之間產生差異的概率。

3.5嚴格施工審核

對于建設過程中因為技術原因所導致的誤差，是可以通過嚴格的監管措施進行控制的。通過對施工具體環節的審核與監管，保證施工過程與設計圖紙要求相一致，保證施工人員嚴格按照操作規范進行操作。對一些施工關鍵處，增加針對性的審核，促使施工嚴謹，避免出現施工誤差。

3.6提高識圖水平

對于施工單位來說，對圖紙的理解能力需要加強。并且對于相關標準的計算法律法規也要有深刻的理解。對于圖紙某些部分容易引起誤讀之處，例如外墻尺寸、墻體厚度在每一樓層的差別；管井與空洞之間的差別；軸線標注等處，需要仔細識別，遇到存有異議之處，需要及時的向設計部門進行溝通，避免誤讀圖紙，而造成施工誤差。

3.7消除概念誤區

多數購房者，都被開發商刻意灌輸了一個錯誤概念。就是房屋使用面積概念。其實房屋內部能夠供人使用的面積部分，只是套內建筑面積的一部分。所以，購房者能直觀感受出來的面積，明顯小于前者。因此，應該對購房者在購房之前，進行宣傳教育，使得其不受開發商設立的概念陷阱所迷惑。并且對開發商的宣傳做出規范，使得其不得使用欺騙性概念，誤導消費者，從而降低糾紛發生概率。

4　總結

本文通過對房屋預測面積與實測面積產生差異的原因著手，對兩者差異所造成的不良影響進行分析。并對解決差異的辦法出見解。總結出：統一規劃標準、公示施工變動、審核設計圖紙、增進部門交流，提高識圖水平，以及對施工過程進行嚴格審核等辦法，希望為施工建設以及規劃部門，在測量差異問題上，提供解決思路。杜絕購房者與開發商之間因測量差異而產生的糾紛與矛盾。

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P2[文獻碼]B

1000-405X（2016）-2-223-1