城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫問(wèn)題研究

摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，各大城市的商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上升，房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡等問(wèn)題日益凸顯，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的研究成為眾多業(yè)界人士關(guān)注的重點(diǎn)。文章從房地產(chǎn)泡沫的基本概念出發(fā)，深入地分析房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題產(chǎn)生的原因，并有針對(duì)性地提出一些解決措施，以期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有所幫助。

關(guān)鍵詞：城市；房地產(chǎn)泡沫；問(wèn)題

1.城市房地產(chǎn)泡沫形成的原因分析

1.1土地價(jià)格的上漲。可以說(shuō)土地價(jià)格的逐年上漲是房地產(chǎn)泡沫形成的直接原因。土地價(jià)格包括土地資本價(jià)格和土地資源價(jià)格兩部分，其中土地資本價(jià)格指的就是投入土地所產(chǎn)生的收益，土地資源價(jià)值指的就是所說(shuō)的地租。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使得土地資本價(jià)格隨著對(duì)土地的高效頻繁利用而不斷上漲，土地的稀缺特性則使得其邊際生產(chǎn)力提高，如此一來(lái)收取的土地租金越來(lái)越高，土地資源價(jià)格上漲也是理所當(dāng)然的。另外，就城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，土地的數(shù)量畢竟是有限的，當(dāng)城市的規(guī)模和人口的數(shù)量不斷加大的時(shí)候，其對(duì)城市土地的潛在需求將會(huì)越來(lái)越多，這種情況下有限的土地?cái)?shù)量毫無(wú)疑問(wèn)是難以滿足需求的，從而導(dǎo)致土地價(jià)格不斷上升，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之上漲。

1.2流動(dòng)性過(guò)剩。近年來(lái)，全球范圍內(nèi)普遍存在著流動(dòng)性過(guò)剩的現(xiàn)象，所謂的流動(dòng)性過(guò)剩指的就是對(duì)貨幣的供應(yīng)量遠(yuǎn)超過(guò)對(duì)貨幣的需求，這種情況決定了少量的商品將會(huì)被較多的貨幣所追逐，從而導(dǎo)致商品價(jià)格上漲幅度巨大。而房地產(chǎn)價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升其實(shí)就是貨幣流動(dòng)性過(guò)剩的直接產(chǎn)物，和國(guó)外相比國(guó)內(nèi)的投資渠道相對(duì)較為單一，在貨幣流動(dòng)性過(guò)剩的情況下大量的社會(huì)資金流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格迅速膨脹，加劇了城市房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。此外，國(guó)際金融資本通過(guò)各種手段融入房地產(chǎn)市場(chǎng)也是加劇房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的一個(gè)重要原因。

1.3消費(fèi)預(yù)期的變化。所謂的消費(fèi)預(yù)期指的就是消費(fèi)者根據(jù)自己所掌握的相關(guān)信息對(duì)未來(lái)的變化進(jìn)行評(píng)估和預(yù)測(cè)，并以此來(lái)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種心理行為。消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期變化將會(huì)直接影響他們的決策，以房地產(chǎn)為例，在2008年之前石家莊的房?jī)r(jià)明顯低于其他省會(huì)城市的價(jià)格，當(dāng)?shù)卣疄榱酥С址康禺a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，適時(shí)出臺(tái)了一系列政策措施《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中規(guī)定城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減半征收、個(gè)人購(gòu)房可享受契稅額50%的補(bǔ)貼、無(wú)公積金職工，有擔(dān)保也可申請(qǐng)公積金貸款等。但是消費(fèi)者根據(jù)自己所掌握的信息產(chǎn)生了預(yù)期心理，很多消費(fèi)者對(duì)這些政策持不以為然的態(tài)度，普遍認(rèn)為省下的錢畢竟是小數(shù)，感覺(jué)不到有多大的實(shí)惠，他們認(rèn)為房?jī)r(jià)降低對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)才是最大的實(shí)惠。他們還將繼續(xù)觀望房?jī)r(jià)的走勢(shì)，并不急于買房。從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)跟風(fēng)觀望現(xiàn)象，使得2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的施工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)銷售面積，推動(dòng)了泡沫的膨脹。

1.4制度與政策性因素。推動(dòng)城市房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹的制度和政策性因素主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先是住房保障制度不夠完善。雖然說(shuō)為了保障弱勢(shì)群體的住房，很多城市建立了廉租房制度，但是由于相對(duì)較少的廉租房資金來(lái)源，因此效果并不是很理想，導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格不斷上漲；其次是銀行的貸款制度不夠完善。房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展是離不開(kāi)金融機(jī)構(gòu)的支持的，當(dāng)前普遍存在的問(wèn)題是金融結(jié)構(gòu)盲目的追求信貸規(guī)模，無(wú)視信貸過(guò)程中的潛在危機(jī)，很多銀行貸款行為是在違反規(guī)定和約束政策情況下進(jìn)行的，金融機(jī)構(gòu)的非理性擴(kuò)張導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

2.城市房地產(chǎn)泡沫的治理以及預(yù)防措施

2.1改革土地出讓制度。土地屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一級(jí)市場(chǎng)，是國(guó)家壟斷的，但是土地收益分配不合理、土地投機(jī)行為以及土地交易管理的粗放式等現(xiàn)狀刺激了房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步膨脹，因此欲要有效地抑制城市房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步膨脹，首先要做到的就是對(duì)現(xiàn)有的土地出讓制度進(jìn)行改革，對(duì)此筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面著手：一是重新調(diào)整土地出讓金的收益分配，在中央政府、地方政府和個(gè)人之間建立一種合理的收益分配方式；二是將土地出讓金的管理公開(kāi)與透明化，以此來(lái)減少地方政府尋租得利、降低土地拍賣成本等；三是改革征地農(nóng)民的補(bǔ)償制度，減少因征地引發(fā)的農(nóng)民和政府之間的緊張關(guān)系，為農(nóng)民的收入提供固定來(lái)源。

2.2完善住房保障制度。當(dāng)前我國(guó)的住房保障體系結(jié)構(gòu)的不完善是商品房?jī)r(jià)格不斷上漲的一個(gè)重要原因，對(duì)此筆者認(rèn)為一方面應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持商品房在整個(gè)住房供應(yīng)體系中的主體地位，加大中小戶型和中低價(jià)位的普通商品房的供應(yīng)量，以此來(lái)滿足人們的住房需求，另一方面政府應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房、兩限商品房等保障性住房在住房供應(yīng)體系中的比例。當(dāng)然，對(duì)于廉租房等保障性住房中的一些問(wèn)題如保障對(duì)象不清楚、管理不規(guī)范等問(wèn)題也要給予足夠的重視，合理的確定保障性住房的供應(yīng)對(duì)象，加強(qiáng)管理，維護(hù)社會(huì)公平正義。

2.3利用稅收杠桿調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。分析當(dāng)前我國(guó)的房產(chǎn)稅收我們不難發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅收體系中關(guān)于商品房開(kāi)發(fā)和銷售的稅收額度是較高的，而對(duì)于居民投資性的房產(chǎn)持有則征收較少的稅收，從而導(dǎo)致了居民的投資和投機(jī)需求不斷擴(kuò)大，刺激了房產(chǎn)價(jià)格。對(duì)此筆者認(rèn)為一方面應(yīng)當(dāng)對(duì)現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)和銷售稅收進(jìn)行整合，以此來(lái)降低房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，控制房?jī)r(jià)，另一方面應(yīng)當(dāng)適度的加大對(duì)處于持有期的房地產(chǎn)的稅收力度，以此來(lái)提高居民保有房產(chǎn)的成本，減少其投資和投機(jī)需求。

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作者簡(jiǎn)介：

鄭力方（1998.06- ）女，四川省成都市，高中，研究方向：金融。