“營改增”對房地產行業的影響分析

摘要：隨著我國市場經濟的發展，“營改增”經過試點實驗，作為一項重要的稅制改革措施不斷深入推進，“營改增”對于避免企業重復稅收現象及規范市場行為具有積極的促進作用。對于房地產業來說，具體“營改增”后稅負到底是升是降，還存在很多不確定因素，本文結合“營改增”的重要作用，針對房地產企業的實際情況，著重探討房地產業受“營改增”政策的影響，最終提出合理化應對措施，為相關課題的研究提供參考。

關鍵詞：營改增；房地產；影響

1.“營改增”實施的重要作用

1.1促使稅收制度進一步完善

以往增值稅在具體應用過程中，由于各行業流轉稅稅種不同，所受的限制因素較多，致使增值鏈條出現斷裂；“營改增”后營業收入由以前的含稅收入轉變為不含稅收入，各行業收入統計數據趨于一致，使各行業數據更具有可比性；另外“營改增”實施后流轉環節兩大稅種合并成一個稅種，更利于國家稅務部門對企業的稅收管理，即“營改增”的實施令稅收制度得到進一步完善。

1.2增強企業市場行為規范化

“營改增”實施后，各環節的企業為避免自己沒有抵扣稅額造成的多交稅現象，在日常經營管理過程中，就需要對日常業務進行規范化管理，購入取得正規增值稅票據，以便財務進行規范性處理，有效避免無合同和不開具發票進行交易的行為；另外，為提高自身經濟效益，銷售也能真正杜絕發票虛開的現象；從進貨到生產到銷售，都會盡力做到規范管理，降低企業的稅收風險，使企業市場經濟行為更加規范化，從而創建良好的企業公平競爭環境。

1.3減輕社會稅負提高社會經濟效益

“營改增”實施后，所有企業流轉環節只就增值部分征收增值稅，取消以前流轉環節按照營業收入全額征稅的營業稅，使上下游企業之間及企業內部各環節之間的聯系更加緊密，從而進一步促進產業內部及產業之間的分工合作，通過降低企業稅負達到降低社會整體稅負的目的，從而提高社會整體經濟效益。

2.分析“營改增”對房地產行業產生的影響

2.1對房地產業成本方面的影響

房地產行業成本組成比較復雜，一、建筑成本主要取決于“營改增”后對建筑業稅負的影響，現在就各方專家測算，由于建筑業成本組成的特殊性，如果按照年初預定建筑業增值稅率11%，建筑業稅負增加的可能性是比較大的。如果建筑業維持原有利潤，勢必會提高房地產業的建筑成本。二、房地產業成本組成一大部分是由政府性收費組成：土地成本、城市建設費、人防結建費等政府收費項目是否能抵扣如何抵扣將直接影響房地產企業成本的高低。

2.2對房地產業稅負方面的影響

由于“營改增”稅收制度使得增值稅抵扣鏈條得以延續， 能有效避免重復征稅現象。房地產行業作為完成最終產品的重要環節，其產品直接面對終端消費者，房地產行業“營改增”的基本要求是為其提供施工、勞務等行業必須為營改增行業，這樣才能獲得抵扣進項稅額；另外，政府性收費如何抵扣也是房地產業最終稅負的直接影響因素。

2.3對房地產業利潤方面的影響

正常來說，房地產企業的納稅額與房地產企業凈利潤之間存在正相關關系，納稅越高，企業利潤越高，但是由于近年來土地成本逐漸提高，房價漲幅放緩甚至出現下跌，樓盤銷售時間延長，資金成本進一步加大，這樣造成企業利潤增長幅度不大甚至降低。

一方面，在房價保持不變的情況下，假如建筑企業稅負增加會導致房地產成本升高，從而使企業利潤降低；另一方面，政府性收費是否抵扣增值稅和抵扣幅度直接影響房地產企業稅收，也影響房地產企業利潤；再一方面，“營改增”后房地產企業稅負升降直接影響利潤，稅制改革后，企業稅負高于改革前，則利潤直接降低；稅負低于稅制改革前，則利潤上升。

3.房地產企業積極應對“營改增”的有效措施

3.1增強“營改增”重視程度，強化專業知識培訓

房地產企業由于長期以來征收營業稅，整個業務流程都是按著征收營業稅來規劃設計的，營業稅和增值稅有著本質區別，“營改增”不僅僅是對企業征收的一個稅種變更，“營改增”稅改措施的實施對房地產行業的影響較大，需要企業從上到下對增值稅流程增強認識，對“營改增”給予高度重視，對稅改動態持續關注并積極參與到“營改增”中來。為了提高相關工作人員的業務水平和工作經驗，房地產企業應當強化相關工作人員稅收等專業知識的培訓，增強工作人員對增值稅的認識，提高職業隊伍整體素質，減少甚至避免營業稅和增值稅對接過程中對企業產生的不利影響。

3.2合理優化成本費用類項目購置方案

通常情況下，增值稅專用發票是增值稅進項稅額抵扣的重要憑據。然而在房地產企業以前的經營過程中，多數項目服務或材料由規模較小的納稅人提供，這樣“營改增”后進項抵扣不能獲取，造成企業稅負增加。為了實現企業稅負降低的目的，房地產企業在選擇服務或材料供給時，以增值稅發票獲取為原則選取合適的供應商；當然，從成本節約的目的出發，一般不能提供增值稅發票的納稅人，其服務及材料售價普遍較低，房地產企業可通過合理比較選擇對企業有利的購置方案。另一方面，企業各種費用也可以采取相應措施。總之，使企業成本費用類支出盡量能抵扣增值稅額，從而降低企業稅負，提高企業經濟效益。

3.3強化增值稅發票管理

對于增值稅發票的領購、使用、管理及認證，增值稅法規均有明確規定。房地產企業應當制定嚴格的管理制度，組織專門人員進行培訓，嚴格按照《增值稅發票管理辦法》從事增值稅發票購銷、使用及管理工作，避免出現各種違反《增值稅發票管理辦法》的現象發生，以致給單位造成不必要的損失。

3.4合理定價確保企業經濟利潤

“營改增”實施后，在房地產企業含稅收入不變的情況下，增值稅銷項稅額的扣除將會使其營業收入大幅降低，企業應考慮 “營改增”對企業利潤的直接影響及間接影響，并充分考慮市場因素，合理定價，在不影響企業市場占有率的情況下，確保不降低企業利潤。

參考文獻：

[1]高敏.我國房地產稅收負擔問題研究[D].西南財經大學，2014.

[2]汪波.如何應對即將實施的房地產行業營改增[J].中國總會計師，2015，04：122-123.