英國房地產投資白皮書（節選連載）

第三章房地產市場現狀

3.1 英國住宅市場供需情況

在英國，住宅市場是國民經濟的重要組成部分，全國擁有大約2780萬套民用住宅。根據內政部數據報告， 2015年六月98510套（棟）住宅進行了交易，與去年同期環比上升了6%。而整個年度的交易量為1028430套，依然與去年保持相同水平，略微增加了0.7%。受金融危機的影響，英國在2008年1月到2009年3月房屋的均價降低了15%。2013年英國住宅總銷售了107萬套住宅。2013年英國政府專門成立房地產市場統計運用特別行動小組（Housing Market Statistics Implementation Task Group）每年對市場進行統計分析與預測。英國的房價持續增長，根據英國國家統計局的數據，在短短六年中，英國的平均房價增長了50%，而倫敦部分地區的房價一年漲幅已超20%。根據英國網絡房屋中介公司Rightmove的數據顯示，首次買房者的需求和供應量相差太大，而且大部分城市的購買者都是本國年輕人，基本上都屬于‘剛需’。

英國地少人多，人口正處于快速的增長狀態，這導致首次買房者的需求和供應量相差太大房產供不應求。英國的房屋購買需求強勁，現在需求量最大的是兩房一廳或者一房一廳的小戶型住宅。很大一部分海外買家是看重對英國房地產的長期投資，通過建立一定的房地產投資組合，然后將家族資產傳遞給他們的孩子。

另一方面，住宅市場的貸款市場競爭激烈，按揭貸款率已經達到2007年金融危機前的水平，政府對于首次買房者的補助計劃，進一步刺激了市場需求。甚至有不少銀行已經開始考慮給中國買家在英國以優惠的利率辦理按揭貸款，貸款利率低至3%，且可辦理多套房產的按揭。英國按揭貸款產品豐富，同時貸款的利率非常低，根據英格蘭銀行的統計，按揭貸款最多可以帶到房價的90%，而一般的也可以貸到房價的75%。在過去兩年中，英國各地的房價都有不同程度的增長，而倫敦2014年第一季度的增幅就高達4.5%。

根據英格蘭銀行（英國中央銀行）的《2014金融穩定性報告》，在短期內英國房屋供給量和需求量依然保持一定差距，在一定的情況下會出現無房子可賣的情況， 英國正經歷了歷史上最嚴重的房源短缺。最新的House Simple提供的《房產供應指數》分析，今年7月份新房數量暴跌13%。其中蘇格蘭地區兩大城市：愛丁堡和格拉斯哥更是出現了歷史最大的短缺記錄，與六月份相比，房源供應量下跌了30%，倫敦地區的供給量也下滑了15%。2013項目完工量為110，000套，遠遠低于2000-2007年的平均水平18000萬套。1969到2014年45年的住宅完成量，一直處于下滑的狀態。1969/70 年度的住宅建造量為37.8萬棟，而2013/14年度為14.1萬套，雖然比2007/8年有所回升，但是之后由于金融危機的影響，一下子又跌入了歷史最低點（圖3.1）。英國銀行對房地產開發商的借貸量并沒有增加，進一步加大了開發商的投資壓力，制約了他們投入再生產的積極性和創造力。然而銀行對房地產公司的貸款一直保持著較低的水平。由于建筑市場技能工種短缺，土地批復手續繁雜、多變，供應遠低于需求量，因此市場價格依然保持上升趨勢。

圖3.1 英國住宅建造量1970-2014（數據來源：NSO， 2015）

3.2 住房平均價格變化

英國房產投資要看準兩大收益機會：房子增值和租金收入。英國平均房屋租金收益率穩定在5-10%，如此高的收益，“以房養學”和“以房養房”都能實現！英國房屋的一個特征是質量很好，一般新建住房都有英國住房建造署NHBC10年期的建筑質量保證。NHBC是1936年成立的英國規模最大的提供新房保險的一個機構。目前為止，每年英國建設的80%的新房都有NHBC的十年保險。

隨著英國房價的攀升，政府廉租房供應的限制，未來私人出租房屋將會不斷增加，從2001年230萬家庭增加到2014年的540萬家庭，占據房屋市場的20%， 普華永道（PWC）預計到2025年還將增加180萬家庭。大概達到市場總量的25% （圖3）。而住房市場最多的房客年齡在20-39歲左右。在過去十年中英國的私人房屋出租總量成倍增長，超過了政府的公租房。另外一個顯著特征是在英國更多的人完全擁有他們的住房，其主要原因是英國的老齡人口的增加，60歲以上的老人往往更希望使用他們的部分養老金將房貸一次性付清或者從大戶型置換到沒有貸款的小戶型。全國的借貸市場也非常成熟，全國未歸還的貸款金額大約在12810億英鎊。

根據2012年的統計，家庭的平均貸款率為其收入的三倍左右，在英國置業沒有房產稅，只有一次性印花稅，根據房產價格由1%至7%不等?，F在對住房按揭的管制也開始松綁，基于收入的貸款（Loan to Income）發放很多都多于工資的4倍以上，甚至達到5倍。在80年代的房屋均價和家庭平均收入比為2.3，而2013年達到4.6，在大倫敦區域高達6.1。

圖3.2 英國房屋市場結構圖（來源：PWC，2015）

3.3海外投資

英國經濟相對于歐盟的債務危機，還是非常平穩，逐漸成為全球資本的避風港。英國地產市場成為全球超級富豪的投資樂園，海外買家主要集中在倫敦市中心區域的新建住宅，倫敦的房屋年回報率在10%左右。英國（尤其是）倫敦的買家來自世界各地，新加坡，中國，馬來西亞，俄羅斯，甚至中東和許多歐洲國家。投資英國是因為稅收機制有利于購買者，法律政策透明，房地產市場長期保持良好的發展勢頭。

非英國公民和企業也可以擁有英國地產，英國地產允許外國投資。英國允許外籍人士在英國境內自由置業、購地， 與本國人相比無任何區別。產權保護制度嚴格，是房產注冊最便捷的國家之一。英國是一個穩定的民主國家，數百年來均對私有財產進行保護，國家基礎設施及社會福利制度十分健全，優越，人性化。在英國置業，沒有對公民身份、簽證或居住權的限制?？梢栽陬A算范圍內購買和轉手任意數量的房產。英國除首都倫敦的房價相對較高外，其他區域的房價適中，出租回報率高。

3.4 英國投資分析

根據海外地產投資評估體系的五大評估標準對英國進行分析，其結論如表3.1和圖3.3所示，英國的投資指標中得分最高的是其投資的穩定性，證明其社會穩定性強，經濟平穩，而且通貨膨脹率極低，英國受各國投資者的青睞，其原因就是有非常強的穩定性。與歐洲其他國家相比，英國具有穩定的政治和社會環境，由于英國人民心態平和，完善的法律體系，非常低的犯罪率，社會治安良好，極少的自然災害，都為投資英國房產帶來保障。同時，英國房地產市場的投資回報將繼續優于其他資產類別。英國房地產核心市場的資產以及非核心市場的高端資產將面臨本土及國外買家的旺盛需求。與其他國家相比，英國的房產市場在過去十年中顯示出更穩健的增長趨勢，其租金回報率遠超紐約、悉尼、巴黎、米蘭、多倫多、北京和上海。

另外，英國地產投資的安全性非常高，一方面因為投資受法律保護，具有獨立的產權，而且與其他發達國家相比，整體治安良好，適合居住。另外投資英國可以獲得良好的收益，其住宅的普遍升值率較高，而且大部分區域的租金回報率也相對較高，風險可控性也較好。唯一相對較弱的是其便利性，房屋買賣有規范的流程，另外海外投資的資金來源也收到一定的監管。

表3.1英國房地產投資評分

圖3.3 英國房地產投資分析雷達圖

3.5小結

由于英國穩定的經濟局勢，安全的居住生活環境，以及有保障的房屋擁有權，英國成為國際資本投資的樂園，特別是倫敦房地產市場，更是海外投資者的‘安全天堂’。另一方面由于英國土地使用的嚴格限制，建筑類技術工的短缺，導致新住房的供應量遠遠低于市場的需求，也促使英國房價的升值，同時激活租賃市場，保證并增加了房租收益。（待續）