猴年開局的房產瘋狂

最近朋友圈流傳一個段子：今天中介給我打電話，問我要不要買房子，再不買就沒有這個價了；我忙說剛買，他接著問我要不要賣房子，再不賣也就沒有這個價了。說笑背后，是猴年春節過后京滬樓市的近乎瘋狂。

瘋狂的京滬樓市

此輪房地產瘋漲的源頭，應該要追溯到年前的“330新政”，二套房首付比例降至四成，營業稅免征門檻從5年下調至2年，瞬間引爆了沉寂已久的樓市。隨后各地公積金陸續松綁，央行接連降低首付比例，再加上央行三番五次的降息降準，都不斷地為樓市升溫添加燃料。

年后新推出的契稅、營業稅調整，更是大大促進了大戶型房產的銷售。以上海為主的一線房地產市場再掀新高潮。

此前很多房屋本身的契稅為3%，但因為“2·19契稅新政”影響，目前只需繳納契稅1.5%。日前，財政部等三部委為促進市場交易更是降低了交易成本，在其出臺的《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》中，在契稅方面，對個人購買家庭（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房，且面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅，該政策在一線城市適用。

以上海為例，此前契稅稅率為3%，對個人購買普通住房，同時該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房，且面積在90平方米以下的，減按1%稅率征收契稅；90平方米以上的，減按1.5%稅率征收契稅。上海市地稅局解釋說，在以前的政策中，必須是普通住房才有可能享受契稅優惠。而最新公布的政策取消了“普通住房”這個條件，也就是說，無論是不是普通住房，只要符合新的規定條件，都可以享受契稅優惠。如一套價值1000萬元的房屋，此前契稅為30萬，如今就只要15萬。

利好政策的影響下，上海的房產市場開始出現波動，在上周周末很多二手房房東紛紛上調了掛牌均價，綜合多家中介信息發現，利好政策刺激下周末大部分房東將掛牌價格上調了5%～10%。

住在上海閔行區的張先生準備出售自己的房子，在上周六有兩個購房者來看房，考慮到目前市場行情良好，他給自己的房子漲價5萬。而在當天傍晚，就有一個購房者決定付定金將房屋買下。到了周日，張先生突然有點后悔，覺得價格似乎賣得有點低。張先生之所以想要快速賣房，也是因為此前已經看好了置換的房屋并交了定金。

而更多的房東則開始“惜售”，多名中介交易人士告訴一財網，由于市場環境影響，很多房東希望對自己的房屋“待價而沽”，市場交易房源變少，而這個情況也導致了看房人多但可買房源少，漲價很明顯。

上海中原地產控江分行蔣經理稱，由于上海的房產交易至少需要70天～90天，而這個期間市場會發生很大的變化，很多置換型房東都擔心未來房價會漲，擔心自己賣房賣虧，因此都在不斷提高價格。之前可能三個月漲5萬，而現在3個月可能上漲50萬，很多人都難以承受。

“有一個房東在一天內調整了三次價格，直接漲價70萬，而購房者則愿意加價50萬。這種現象經常出現，房東在置換的時候房屋價格也在上漲，因此他的賣出價格水漲船高。由于市場緊缺，很多房屋掛牌一天就交易完成。”蔣經理說。

北京也不甘落后。北京2月成交創近三年同期新高。與此同時，北京的買房門檻在不斷提升，“300萬已成北京買房起步價”。2月成交的商品房，平均價格已達到34704元/平方米的高位，同比漲幅達到26.4%，也創造了北京樓市成交均價的歷史新高。據中原地產分析師張大偉測算，2月簽約的商品住宅平均單套簽約總價已經高達486萬元，而去年年底則為370萬元。中原地產市場研究部發布的數據顯示，最近1個多月時間內，北京純商品房住宅簽約套數為4299套，其中300萬元以內的剛需物業只有2383套，占比為54.6%。而這些300萬元以內的物業中，有一半以上位于平谷、懷柔、密云、延慶、房山等遠郊區縣。而且業內人士預計，今后隨著“地王”的扎堆上市，北京入市的新房中，低價房將更少。

瘋狂背后的邏輯

一線城市的房地產，向來是資金保值增值的終極庇護所，即使樓市告別“黃金時代”，一線樓市仍能錨定。現在，樓市政策的暖風頻吹，流動性大門洞開，春江水暖，又是一線樓市“先知”。

今時不同往日。中國經濟正處在艱難轉型之中，寬松之下，極易失焦。1月新增人民幣貸款創紀錄地達到2.5萬億元，這不能不讓人聯想到大量流動性進入了樓市。如果即將公布的1-2月固定資產投資數據沒有大幅改善，大致可以認為，一線樓市房價的迅速攀升，與年初的巨量流動性釋放不無關系。而流動性若沒有注入實體經濟，則又是一次“刀尖上的跳舞”，極大考驗決策者的宏觀調控智慧。

今年面臨著極為艱巨的五大“殲滅戰”，去庫存居于其一。毫無疑問，政府最希望看到的是，一線城市房價溫和上漲，帶動二三四線城市去庫存，實現房地產的軟著陸；政府最不希望看到的是，一線城市房價暴漲，二三四線城市房子更無人問津，與“初心”南轅北轍。

去年股市急漲急跌的陰影仍未散去，樓市自然不能跌倒在同一個地方。雖然現在一線城市房價暴漲，給樓市帶來了久違的暖意，但暴漲蘊藏著極大的風險。因為暴漲透支了時間，一旦一線城市的泡沫出現飄搖，這對中國房地產市場以及中國經濟的預期打擊將是不可想象的。

樓市現在并將很長一段時間置身于寬松環境。在稍早前的G20峰會上，央行行長周小川首度松口，稱貨幣政策“穩健偏寬松”。與此同時，財政部部長樓繼偉也在會上表示，貨幣政策應當適當寬松。在寬松環境里去產能去杠桿去庫存，也并不是一件燒腦的事情。除非是“休克療法”，否則結構性改革，都是一邊去杠桿、一邊加杠桿。杠桿置換的目的，在于穩住經濟，如果運氣好，接下來能夠撞上新科技革命或新的經濟增長點，則全部解套，皆大歡喜。2008年次貸危機的時候，美國救市的方法便是企業和家庭去杠桿，政府（美聯儲和財政部）加杠桿。從去年開始，美國經濟顯示出回暖跡象，跟頁巖氣（油）革命和“再工業化”政策效果有一定關系，但退出杠桿的過程仍一波三折。

中國經濟也面臨著艱難的結構性改革，同樣面臨著杠桿的增減復合博弈：一方面要去過剩行業的產能和杠桿，一方面又要加杠桿維持像房地產這樣“大而不倒”的行業，以及我們所遴選的戰略性新興產業。如今，政府鼓勵個人購房加杠桿，自然是著眼于去庫存以及個人住房抵押貸款的優質性，但長遠之計，一定是經濟出現另一個“房地產”，而這個時間窗口“只爭朝夕”，畢竟窗口不會永遠開著。

我們不應諱言結構調整的痛苦，沒有不破的泡沫，但應避免全社會被拖進泡沫而十數年不得解脫。中國經濟去產能、去庫存和消滅僵尸企業絕對是在對的時間做對的事，在此期間加杠桿雖不可避免，但務必保持謹慎、清醒和敬畏。

推波助瀾的樓市新政陸續出臺

毫無疑問，國家2月陸續出臺的樓市新政對樓市瘋狂起到了推波助瀾的作用。政策向好，剛需迫切，投資欲望，一起燃燒了房地產2016年的春天。

2月2日：商業貸款首付二成

2016年2月2日，央行與銀監會聯合發文《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》規定：

1）在不實施“限購”措施的城市中，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；

2）在不實施“限購”措施的城市中，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭為改善居住條件，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例調整為不低于30%；

3）對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策仍按原規定執行。

2月4日：北京取消限外令

春節前夕，北京市住建委發布通知稱，自2016年2月4日起：

1）港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的，可在北京市購買一套用于自住的住房；

2）境外個人在境內工作的，可在北京市購買一套用于自住的住房；

3）境外機構在北京市設立分支、代表機構（經批準從事經營房地產的企業除外）可在北京市購買辦公所需的非住宅房屋。

2月17日：公積金存款利率上調

2月17日下午，央行和住房城鄉建設部、財政部聯合發布了《關于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機制的通知》，決定自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現行按照歸集時間執行活期和三個月存款基準利率，調整為統一按一年期定期存款基準利率（1.50%）執行。

2月19日：契稅、營業稅雙降

2月19日下午，財政部、國稅局及住建部三部委聯合發部《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》，對于房地產交易環節的契稅及營業稅做出了如下調整：

【契稅方面】

1）首套房：對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；

2）二套房：對個人購買家庭第二套改善住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅（北上廣深暫不實施）。

【營業稅方面】

1）未滿兩年：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；

2）滿兩年：個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅（北上廣深暫不實施）。

2月21日：原則上不再建封閉小區

2月21日晚上，中央公布《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，其中第十六條表示：“新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區；且對于已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化”。此政策與“去庫存”無太大關聯，目的在于將小區內部道路公共化，以解決我國城市“道路嚴重擁堵”的問題。

（本文綜合一財網、華爾街日報、北京青年報等多家信息整理）