芻議集體土地領(lǐng)域上不動產(chǎn)登記的相關(guān)問題

【摘要】隨著我國實(shí)行《不動產(chǎn)登記暫行條例》這一政策，房地統(tǒng)一新體制將土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記管理，標(biāo)志了我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)確立起來。同時，與國有土地相比，集體土地上不動產(chǎn)在登記過程中也暴露著較多的問題。本文主要就集體土地上不動產(chǎn)登記的有關(guān)問題進(jìn)行分析與探究。

【關(guān)鍵詞】集體土地；不動產(chǎn)登記；問題

1、以偽造集體使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證申請換發(fā)不動產(chǎn)登記的有關(guān)問題以及處理措施

自登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”以來，全國發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證書勢在必行，但在實(shí)際操作中發(fā)現(xiàn)，存在著以偽造的集體使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證進(jìn)行不動產(chǎn)登記的換證申請，主要表現(xiàn)為以下幾種形式：

1.1證書偽造信息偽造

經(jīng)審核提供的集體土地使用證和房屋所有權(quán)證，其載體不是真實(shí)的，也就是說所提供的不是發(fā)證部門頒發(fā)的證書。所提供的證書內(nèi)容與實(shí)際情況不相符合。申請人從一些不法的渠道獲得或者仿制一些證書來騙取不動產(chǎn)的等級，從而獲得利益。

1.2證書真實(shí)信息偽造

非法申請人通過一些非正常的渠道，騙取已經(jīng)套好印章的證書，盡管該許可證書是真實(shí)合法的，但是證書上的內(nèi)容卻與實(shí)際信息不相符合。

1.3證書偽造信息真實(shí)

非法申請人通過不法的渠道獲取一些高仿制的集體土地使用證和房屋所有權(quán)證，這些證書雖然與真的證書非常相似，但是經(jīng)對比核查，屬于虛假證書，然而證書上填寫的內(nèi)容與登記簿信息一致。那么該如何對這些問題進(jìn)行處理？

首先，要對有問題的集體土地及房屋產(chǎn)籍進(jìn)行摸底調(diào)查，與公證、司法、公安等相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)系，及時到不動產(chǎn)登記部門核查集體土地使用證和房屋所有權(quán)證的真?zhèn)危员愦_保不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利得到保障。

其次，認(rèn)真整理歸檔土地、房屋產(chǎn)籍檔案，不動產(chǎn)登記以來，由于各部門整合檔案管理相對混亂，對證書的真?zhèn)螌徍藥砗芏嗖槐恪＜訌?qiáng)對檔案的管理力度，嚴(yán)把真?zhèn)螌徍岁P(guān)。如果申請人堅持認(rèn)為自己所提交的證書是真實(shí)的，那么登記機(jī)關(guān)可以與當(dāng)?shù)胤ㄔ哼M(jìn)行聯(lián)系，通過司法鑒定部門來進(jìn)行仲裁。

2、對手房屋超建部分的不動產(chǎn)登記申請的處理

農(nóng)村房屋的建造因為受到許多因素的影響而導(dǎo)致存在著一些幾種情況，第一是未批就建的情況、第二是邊批邊建的情況、第三是少批多建的情況、第四是批東建西的情況。此外，與城市房屋不同，農(nóng)村房屋除了用于居住之外，通常還會考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要，例如在居住房屋的邊上搭建簡易的豬圈、廁所等。

以上這些情況都造成了土地審批手續(xù)會與實(shí)際的情況不相符合，從而給登記機(jī)構(gòu)的相關(guān)工作帶來了很大的困難。對于這些問題，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該如何進(jìn)行處理。究竟是按照規(guī)劃審批面積進(jìn)行登記，還是按照實(shí)際建造面積進(jìn)行登記，下文針對這個問題進(jìn)行分析。

例如，規(guī)劃批準(zhǔn)的是建設(shè)一個兩層的樓房，但是實(shí)際卻建造了一個三層的樓房；規(guī)范批準(zhǔn)的是申請人可以建造一個100m2的用房，但是實(shí)際上業(yè)主卻建設(shè)了200 m2的用房。第一種屬于加層違章現(xiàn)象，第二種屬于擴(kuò)建違章現(xiàn)象。那么究竟如何處理呢？依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關(guān)條例，在鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)，如果沒有依法取得建設(shè)規(guī)劃許可證，或者是沒有按照建設(shè)規(guī)劃許可證進(jìn)行房屋建設(shè)的，那么由村、涉農(nóng)街道人民政府出面，對這些問題進(jìn)行責(zé)令停止建設(shè)的處理，讓業(yè)主限期改正，如果逾期未能改正的，那么可以強(qiáng)制拆除。故此，對于規(guī)劃審批所允許的是建造兩層的樓房，而實(shí)際卻建造了三層的樓房這一情況，就屬于沒有根據(jù)規(guī)劃建設(shè)許可證的規(guī)定來進(jìn)行建設(shè)。至于規(guī)劃批準(zhǔn)的是100m2的用房，但是實(shí)際卻建設(shè)了200m2的用房，那么登記機(jī)構(gòu)可以認(rèn)定其中100m2的用房，其他的則屬于違章建筑。

3、對于房地權(quán)利人不相同的處理

3.1在實(shí)務(wù)操作過程中，有可能會出現(xiàn)以下兩者不相同的問題，一個就是土地審批手續(xù)的使用人，另一個就是規(guī)劃審批手續(xù)的建房人，這兩個主體不一致。根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)，房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)的主體需保持一致的原則，所以，上面兩個主體如果不一致是不能去辦理不動產(chǎn)登記的。然而，對于已經(jīng)存在的這一事實(shí)，筆者建議可以采用和諧處理的辦法，如果規(guī)劃審批手續(xù)的建房人想要獲得房屋的所有權(quán)，那么他就要去征求土地使用權(quán)人的認(rèn)可，并且向土地管理部門進(jìn)行申請，以取得合法的土地使用手續(xù)，這樣才能夠去進(jìn)行房屋首次登記。

3.2在實(shí)務(wù)操作中，有可能會出現(xiàn)以下兩種主體的不一致情況，一個是登記簿所記載的房屋所有權(quán)人，另一個是土地使用權(quán)人，這兩個主體存在著不一致的情況。如果房屋所有權(quán)人將自己的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，可以同土地使用權(quán)人一起去進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，在雙方都同意將不動產(chǎn)權(quán)力轉(zhuǎn)讓給受讓人，那么建議可以給予辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

3.3租賃土地上的有關(guān)不動產(chǎn)登記的問題

在集體土地上，通過租賃方式進(jìn)行房屋建造的現(xiàn)象非常多，租賃土地的期限有長有短，有的僅僅兩年，而有的達(dá)到數(shù)十年。租賃形式有許多種，有些的是想村委會進(jìn)行直接租賃，有些的是通過轉(zhuǎn)租的方式所取得。筆者認(rèn)為，如果建房人取得了相關(guān)部門審批的規(guī)劃許可證，并且也是按照規(guī)定進(jìn)行建造，那么如果不給于登記的話，就會使建房人的合法權(quán)益受到了侵犯。所以，對這這種類型的登記，為了防止出現(xiàn)土地權(quán)利與房屋所有權(quán)利益不一致的情況，登記機(jī)構(gòu)還要取得相關(guān)的證明，例如土地所有者的證明、土地出租房的證明，土地管理部門對建房人的不同產(chǎn)登記證明，這樣可以防止出現(xiàn)矛盾。租賃土地房屋經(jīng)過初始登記之后，如果需要進(jìn)行以下幾種登記時，第一個是轉(zhuǎn)移登記、第二個是抵押登記，也需要得到以下幾方的同意，才能夠進(jìn)行登記辦理，第一是土地所有者、第二是土地管理部門、第三是土地出租方。

結(jié)語：

總之，對于不動產(chǎn)登記中所出現(xiàn)的各種問題，登記機(jī)構(gòu)可根據(jù)我國的法律法規(guī)進(jìn)行相應(yīng)的處理。如果是特殊情況，如土地租賃上的關(guān)于不動產(chǎn)登記的問題，那么可以經(jīng)過多方證明，通過土地所有者、土地管理部門采用協(xié)調(diào)處理的辦法，盡可能的防止出現(xiàn)矛盾。這樣一來，既防止因為矛盾而導(dǎo)致其他一方的合法權(quán)益受到損害，又能確保登記的工作能夠更好的開展。