對房地產(chǎn)開發(fā)的工程質(zhì)量管理探研

【摘要】這些年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)快速的發(fā)展，房屋的質(zhì)量也受到普遍關(guān)注，尤其是房屋的質(zhì)量問題，影響到房屋用戶的切身利益。所以在持續(xù)開發(fā)中不僅要把工程項(xiàng)目質(zhì)量做好，更加要重視工程產(chǎn)品質(zhì)量，為客戶、為業(yè)主供應(yīng)品質(zhì)房產(chǎn)與品質(zhì)服務(wù)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；質(zhì)量管理；工程管理

伴隨著國家市場經(jīng)濟(jì)與改革開放的持續(xù)深入，面臨房地產(chǎn)開發(fā)和建筑行業(yè)市場加劇的競爭與行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過中施工管理工作變得更加關(guān)鍵。最為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)重要的就是要增強(qiáng)對項(xiàng)目質(zhì)量的管理，項(xiàng)目質(zhì)量管理作為房地產(chǎn)工程管理的關(guān)鍵內(nèi)容，它影響著整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量與安全問題，也影響著工程建設(shè)的成敗。

1進(jìn)行質(zhì)量管理的關(guān)鍵性

建筑項(xiàng)目施工質(zhì)量的優(yōu)劣直接關(guān)系到人民的生命、財(cái)產(chǎn)安全。所以建設(shè)者要對建筑項(xiàng)目質(zhì)量實(shí)施嚴(yán)格的管理，并主動使用方法來把建筑施工質(zhì)量提高。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，產(chǎn)品品牌的競爭是房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，是競爭產(chǎn)品技術(shù)和質(zhì)量，而項(xiàng)目質(zhì)量是建筑產(chǎn)品質(zhì)量最關(guān)鍵、最主要的構(gòu)成部分，質(zhì)量一旦出現(xiàn)了問題，面臨業(yè)主的維權(quán)、監(jiān)管的職能部門、輿論的監(jiān)督，都會對企業(yè)品牌導(dǎo)致嚴(yán)重的不好影響。怎樣增強(qiáng)對建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理工作就變得非常關(guān)鍵。

2工程決策階段的質(zhì)量控制。

這階段質(zhì)量管理的關(guān)鍵內(nèi)容是在普遍收集資料、研究調(diào)查的基本上研究、分析、對比，決定工程的可行性與最好的方案。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量是工程成功與否的前提，只有對工程實(shí)施仔細(xì)的詳細(xì)的分析戰(zhàn)略研究并擬定合理準(zhǔn)確的、可執(zhí)行的工程規(guī)劃方案，才可以確保工程成功實(shí)施，以讓預(yù)期的目標(biāo)達(dá)到，并力求在既定的成本預(yù)算狀況下形成最優(yōu)的質(zhì)量，這樣來為房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)上的盈利。作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而且有得到、分析、保存信息資料的能力，來確定工程的市場定位和本身價(jià)值。

3增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)開發(fā)工程中，研究前期的可行性報(bào)告、調(diào)查市場、開發(fā)工程的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的根據(jù)。所以，全程策劃的咨詢公司是房地產(chǎn)開發(fā)商最好的選擇。在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理經(jīng)過中，應(yīng)該要做到2個(gè)方面的內(nèi)容。首先，在實(shí)施工作以前，要對設(shè)計(jì)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)施審核，選取強(qiáng)大的技術(shù)力量，設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富的單位，并對設(shè)計(jì)的每一種圖紙與構(gòu)造等實(shí)施審查，以確保合乎詳細(xì)的工作要求，而且需要設(shè)計(jì)單位與工作單位把相關(guān)的技術(shù)交底工作做好，要對設(shè)計(jì)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)施審核，對設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的每一種圖紙與構(gòu)造等實(shí)施審查，把房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)水平提升，優(yōu)化配套建設(shè)，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量。其次，要增強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工技術(shù)與施工材料的質(zhì)量管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工技術(shù)是確保施工質(zhì)量的重點(diǎn)，也是現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目工作單位實(shí)施施工單位質(zhì)量管理的工作核心。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，詳細(xì)的工作單位要有完美的技術(shù)質(zhì)量管理系統(tǒng)，例如對于建筑外墻的設(shè)計(jì)、對于建筑室內(nèi)的設(shè)計(jì)等。

4施工經(jīng)過中的質(zhì)量控制

施工是開發(fā)工程產(chǎn)生實(shí)體的經(jīng)過，也是確定最后產(chǎn)品質(zhì)量的重要階段，要把開發(fā)工程的項(xiàng)目質(zhì)量提高，施工階段的質(zhì)量控制就一定要狠抓。項(xiàng)目工程建成后，如果發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題又不會像那些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆掉、解體、進(jìn)行配件更換，更不可能進(jìn)行“包換”或“退款”，所以項(xiàng)目工程施工經(jīng)過中的質(zhì)量控制，就變得非常關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程施工階段的質(zhì)量監(jiān)控關(guān)鍵是經(jīng)過審核相關(guān)資料、報(bào)表和實(shí)施現(xiàn)場檢驗(yàn)和經(jīng)過試驗(yàn)檢測途徑與相關(guān)的辦法完成的。審核相關(guān)技術(shù)資料、報(bào)告或報(bào)表。對施工現(xiàn)場分包企業(yè)的資質(zhì)證明資料進(jìn)行審核，對施工企業(yè)的開工申請書進(jìn)行審批，對其施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)、核實(shí)和控制，對施工企業(yè)提交的施工組織設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，控制項(xiàng)目施工質(zhì)量的技術(shù)保證方法，對施工承包單位提交的相關(guān)材料、半成品與構(gòu)配件的質(zhì)量證明資料進(jìn)行審核，保證項(xiàng)目質(zhì)量有可靠的物質(zhì)基本，審核施工企業(yè)提交的反映施工工序的記錄、動態(tài)統(tǒng)計(jì)文件料或管理圖表，審批相關(guān)項(xiàng)目質(zhì)量問題或質(zhì)量事故的解決報(bào)告，保證質(zhì)量問題或事故解決的質(zhì)量。

5項(xiàng)目驗(yàn)收質(zhì)置管理

5.1分項(xiàng)項(xiàng)目驗(yàn)收

對于關(guān)鍵的分項(xiàng)項(xiàng)目，要依照項(xiàng)目合同的質(zhì)量等級要求，依據(jù)這項(xiàng)目施工的現(xiàn)實(shí)狀況，依照相關(guān)質(zhì)量評定規(guī)范實(shí)施驗(yàn)收。在驗(yàn)收經(jīng)過中，一定要嚴(yán)格依照標(biāo)準(zhǔn)要求選取檢驗(yàn)點(diǎn)數(shù)，之后計(jì)算出檢測工程與實(shí)測工程的合格或優(yōu)良百分比，最后確定出這分項(xiàng)項(xiàng)目的質(zhì)量等級，從而確定可不可以驗(yàn)收。

5.2分部項(xiàng)目的驗(yàn)收

在分項(xiàng)項(xiàng)目驗(yàn)收的基本上，依據(jù)每一個(gè)分項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收結(jié)果，依照分部項(xiàng)目質(zhì)量規(guī)范，能得出這分部項(xiàng)目的質(zhì)量等級，以確定可不可以驗(yàn)收。

5.3竣工驗(yàn)收

在項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收經(jīng)過中，要對項(xiàng)目的分項(xiàng)、分部項(xiàng)目質(zhì)量等級實(shí)施嚴(yán)格統(tǒng)計(jì)，同時(shí)還要結(jié)合有關(guān)的質(zhì)量保障資料，遵照單位項(xiàng)目觀感的質(zhì)量評判規(guī)范。只有這樣房地產(chǎn)建筑構(gòu)造是不是安全可靠才可以進(jìn)一步核實(shí)，應(yīng)用作用是不是合格。從而才可以進(jìn)一步確定施工經(jīng)過可不可以滿足項(xiàng)目合同所需要的質(zhì)量等級，再決定是不是驗(yàn)收。

6加強(qiáng)施工人員的質(zhì)量和安全意識

對房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的質(zhì)量管理實(shí)施增強(qiáng)，還要大幅度提高施工人員的道德素質(zhì)，有利于其樹立質(zhì)量和安全的意識，對施工人員的進(jìn)行培養(yǎng)責(zé)任感，讓其可以用心負(fù)責(zé)地實(shí)施工作，保證項(xiàng)目工程的整體質(zhì)量，及時(shí)反映并處理項(xiàng)目中存在的問題，對項(xiàng)目的質(zhì)量實(shí)施有效的保證。另外，還要對施工人員的專業(yè)技術(shù)實(shí)施相關(guān)的提升，推動施工人員在實(shí)施操作時(shí)可以對全部的新技術(shù)和新設(shè)備實(shí)施充分優(yōu)良的運(yùn)用，把房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量的管理落實(shí)提高。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為營業(yè)企業(yè)，是以得到不斷的競爭優(yōu)點(diǎn)與利潤為目標(biāo)。而這個(gè)不斷的競爭力與利潤，最大來自于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目品質(zhì)。現(xiàn)階段，企業(yè)增強(qiáng)對項(xiàng)目管理的方法具備特別關(guān)鍵的意義，對于把項(xiàng)目的質(zhì)量提高，推動企業(yè)的競爭力都有非常大的促進(jìn)作用。在現(xiàn)實(shí)的工作中，企業(yè)要針對本身的發(fā)展建設(shè)完善的機(jī)制，增強(qiáng)對人員的培養(yǎng)，使用合理科學(xué)的管理辦法，從經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的層面來實(shí)施管理，推動企業(yè)的發(fā)展、社會的進(jìn)步。