2016中國上市房企百強揭曉前三強格局變“萬中綠”

本刊訊 每年都不失約的中國房地產上市公司測評研究成果，又在5月如期與翹首企盼著它的社會各界見面了。

變化的是每年的市場態勢和百強排名，不變的是中國房地產業協會、中國房地產測評中心對報告和榜單的公正立場、嚴謹態度和客觀評述。

管中窺豹、一葉知秋。始終以樹立行業標桿、引領行業向縱深發展，提升整個房地產業專業化水平為己任的中國上市房企測評活動，5月26日在香港發布了《2016中國房地產上市公司測評研究報告》以及2016年中國房地產上市公司排行榜單，從上榜企業、資本市場、運營規模、抗風險能力、盈利能力、發展潛力、經營效率、社會責任、創新能力等九大方面詳細分析了在去年市場條件下，各家上市房企的單項戰斗值和整體表現分。

上市房企排名再度印證“馬太效應”

從榜單來看，萬科再度登頂，這已是其在榜首位置的第九年。2015年對萬科來說無疑是險象環生的一年。萬寶之爭的一波三折、升級發酵使得萬科A股長時間停牌，對于萬科與寶能背景和計劃的猜測更是從未停息。但得益于國際化的組織架構、人性化的治理方法以及管理層的積極爭斗和冷靜應對，萬科仍在風雨飄搖中屹立不倒。報告數據顯示：過去一年，萬科房地產開發業務的主要產品為商品住宅以及其他與城市配套相關的消費地產和產業地產。年內，萬科持續強化產品競爭力，銷售業績穩步增長，全年實現銷售金額2614.7億元，銷售面積2067.1萬平方米，同比分別增長20.7%和14.3%，在全國的市場占有率上升至3.00%。

中國海外發展盡管去年其因人事問題而數度被業內質疑，但其充分發揮了品牌優勢，準確判斷出市場變化，憑借靈活創新的營銷策略，2015年銷售金額再創歷史新高，并以超額6.3億元的佳績，完成了于去年年中調高至港元1800億元的年度目標，對應銷售面積也相當可觀——達1260萬平方米。因此，其以雄厚實力僅次于萬科排在第二。

以房地產為主業，以“大基建、大金融、大消費”三輪驅動的綠地集團可謂一日千里，上市僅九個月就直升季軍寶座。究其愿意，是綠地的重點投入全部圍繞經濟發展、人口導入、產業發展等核心要素，并聚焦一線城市和優質二線城市。同時加大住宅和以住宅為主體的混合項目的比重，強化品牌營銷體系標準化，積極打造“理想家”、“百年宅”住宅品牌定位及推廣體系。2015年，其實現銷售金額2301億元，銷售面積2176萬平方米。

前十強中的其余七家房企按先后排序分別是恒大地產、萬達商業、保利地產、華潤置地、富力地產、碧桂園和華夏幸福。強者恒強的馬太效應顛撲不破。

此外，憑借先進的技術、持續的創新、優質的產品與一體化服務，部分房地產供應鏈上市公司的表現也愈發優秀，品牌影響力日益擴大。例如廚電高端品牌老板電器、主營建筑防水業務的東方雨虹、凱倫建材、建筑裝飾領域的全筑股份、金龍騰，都成為各自領域的佼佼者。

2016中國房地產上市公司綜合實力榜（前10強）

附1：測評報告精彩解讀

榜單：萬科九年蟬聯榜首

榜單顯示，萬科九年來蟬聯榜首，中國海外發展和綠地控股位居三強。恒大地產、萬達商業和保利地產分別居于第四到第六位，華潤置地、富力地產、碧桂園和華夏幸福分列第七至十位。

表現：板塊震蕩估值回調

總體來看，在房地產寬松政策和市場強預期的作用下，上市房企表現整體強于大盤。年內，雖然房地產上市企業迎來估值修復性回升，資本市場對于房企的盈利能力和資產質量仍持保留態度。行業內盈利空間進一步受到擠壓，房企估值水平亦有所下滑。

運營：資產規模大幅增長

2015年，上市房企總資產均值為586.18億元，同比上升30.88%；凈資產均值為157.71億元，同比上升23.44%；房地產業務收入均值為117.73億元，同比上升22.95%。各項規模指標中，總資產均值增速和房地產業務收入均值同比增速分別上升7.46和18.96個百分點，都有所回升，凈資產均值增速也基本保持平穩。

風險：杠桿水平有所抬升

2015年，房地產行業負債水平保持高位運行。凈負債率均值為96.09%，較2014年上升7.23個百分點，再創新高。一方面，高企的長期負債水平反映出企業擴張依賴借貸的模式沒有明顯改善，另一方面，由于年內銷售回暖帶動了現金流的改善，短期內企業業績保障度有所提升。

盈利：凈利潤率未見好轉

2015年，上市房企盈利能力絕對值指標仍延續了上升勢頭，但效率指標依然處于下滑態勢。具體來看，絕對量方面，上市房企凈利潤均值為15.94億元，同比增長6.14%，增幅較上年下降3.62個百分點。比率指標方面，凈資產收益率和總資產利潤率均值兩項指標繼續下滑，仍處于自2009年以來的最低點。

發展：兩極分化程度加深

2015年，房地產上市公司收入和資產規模都有所增長，各項指標增長率較上年也有所回升。從企業盈利增長率的分布來看，2015年兩極分化程度有所加深。2015年業績大幅增長和大幅下滑的企業數量均多于2014年，市場分化進一步加劇。

效率：庫存延續承壓趨勢

2015年，房地產市場雖然實現了較大的銷售增速，但行業整體庫存高企的現象并未發生實質性改善，上市房企的庫存水平依然保持了兩位數的增速。2015年，上市房企存貨總額約5.88萬億元，企業存貨均值約為300億元，同比增長約25%。但另一方面，銷售的回暖帶動了存貨周轉率的回升，2015年末，上市房企存貨周轉率小幅上升0.01至0.37。