汕頭房地產業與區域經濟協調發展研究

[摘要]隨著中國房地產市場制度的逐漸發展，房地產經濟與整體區域經濟日益緊密關聯，作為五大支柱的房地產業必定會在經濟中起著重要作用。本文以汕頭市為研究對象，通過數據分析總結出汕頭房地產市場發展的方向。

[關鍵詞]區域經濟；房地產業；汕頭市

汕頭作為一個經濟特區，在上世紀大放異彩，經濟發展勢頭咄咄逼人，潮汕商人在全國乃至全世界都有著極大的影響力。但是，新世紀的汕頭發展卻并不像想象的那么好，在廣東經濟快速發展的今天，汕頭的經濟卻一點一點的落在省內其他城市之后。如何更好的分析汕頭經濟的發展情況？對于今天汕頭的經濟發展又應該怎么評價？筆者覺得從整個經濟來看未免有些繁雜，如果選取一個角度看或許更為清晰。

1、汕頭總體經濟與全國平均水平的比較

我們選取GDP與人均GDP、GDP增長率以及人均GDP增長率來大致了解汕頭經濟茌全國經濟中的位置，具體數據如下表1汕頭市近年GDP、人均GDP與全國對比情況表：

從上述表格的數據中我們可以看到人均GDP在早期的時候汕頭市處于領先水平的，但是在日后的發展中，逐漸落后于全國平均水平，這也說明了以現在汕頭市的經濟水平是有待發展的。

2、汕頭房地產在總體經濟中的作用

我們可以利用線性回歸的分析方法將數據收集整理，并且利用相關軟件做出有關結論。

原始數據如下：

建立模型基本形式為：LN（GDP）=C+ALN（RI）

被解釋變量：GDP；解釋變量：RI（房地產投資）

我們可以利用Eviews得到如下結果：

根據得到的結果進行分析：

LOG（GDP）=4.576896+0.601522LOG（R1）

T統計量（19.99245）（9.470945）

R2=0.890763，SE=0.151825，F=89.36988，GDP=6.708099，D.W=0.764836

統計檢驗如下：取顯著性水平a=0.05

擬合優度檢驗：R2=0.890763，大于0.7，說明擬合程度較高

F檢驗：F=89.36988，F的prob值為0.0000<0.05，說明LOG（GDP）與LOG（R1）的線性相關顯著，說明模型緣性假設是對的。

T檢驗：由T檢驗的prob值分別是0.0000和0.0000都小于0.05，說明RI是GDP的自變量，常數項也通過檢驗。

SE檢驗：由于SE=0.151825，采用經驗方法SE/GDP=2.26%<15%，故擬合效果較好。

得出結果：汕頭房地產投資每增加1%，國民生產總值增加0.6%。通過查閱資料可得出水平是高于全國一般水平的，所以就汕頭市而言，房地產在總體經濟中的作用占比是相對比較大的。

3、汕頭房地產市場概況

汕頭房地產市場總體來說處于不太成熟的階段，大多數房地產開發商還未形成規模，與廣東省其他城市相比，房地產市場的發展并不容樂觀，我們可以從房地產投資增長比率與GDP增長率的變化來看出汕頭房地產市場在整體經濟中的發展情況。

在圖1中我們不僅能看出汕頭房地產市場投資增長率與GDP增長率的發展趨勢，我們還可以經行增速比的分析，我們定義增速比是房地產投資增長率與GDP增長率之間比值，為更直觀的反映增速比筆者用黃色折線圖在圖1中標出。我們可以從增速比具體分析，如果在GDP增長率一定的時候，增速比越高，其增長越快。例如表格中2013年的增速比是最高的（2003年是負增長），這說明對于GDP增長而言，房地產投資增長較快。從表格中總的可以看出汕頭地區2003年以后的GDP增長率都較為穩定，但是房地產投資增長率卻出現了不小的變化浮動，這其中有政策原因（2008年國家政策扶持）也有全國房地產大環境的影響。

從上述來看汕頭房地產市場正處于蓬勃發展階段，但是總體經濟卻非常平穩，這是值得警惕的一個現象。

4、汕頭各區域間房地產市場的比較

我們首先來看下汕頭各區對房地產投資的情況：

從圖2中我們清晰的可以看到房地產投資的集中區域為龍湖區，其房地產投資額度也是在各區域中遙遙領先，我們可以預測出汕頭市相當一部分的經濟命脈都在龍湖區，也是汕頭政府重點發展的區域。在金平區和澄海區中各年的占比比較固定，各自的發展也比較穩定，并沒有快速的增長也沒有相對比較大的落差，我們從三個區域的地理位置如圖3中也可以想到在龍湖區房地產業經濟快速發展的時候，即波及到了金平區和澄海區也對金品和澄海兩個區有著類似“虹吸”的作用，所以在某種程度上金平區和澄海區房地產業是受一定限制的。

單從房地產投資的情況我們還不足以得出相應的結論，我們需要結臺各地區房地產在總固定資產中的占比才能比較出各個區域的總體發展與房地產發展之間的關系：

從圖4中我們可以看到在固定資產比重中占比最高的是龍湖區，這也說明投資過熱，而投資過熱導致的房地產市場價格的虛高是非常需要注意的，由于龍湖區在汕頭屬于新城區經濟發展是非常重要的一環，相對聚焦的資金勞動力較多，但這也導致了房地產市場成為了供方市場導致商品房價格出現了一定的虛高，如果不經過宏觀調控很有可能龍湖區的房地產市場發展會不協調。相對于龍湖區的房地產市場投資過熱其他區的房地產市場投資凸顯的比較平穩，這也說明了相對于龍湖區其他區在總體經濟并沒有如此強勁實力，房地產經濟政策也相對于比較保守。但值得一提的是南澳縣的房地產市場，由于地處海邊的獨特優勢，南澳縣近年來房地產市場開發有非常大的起色，從先前不足10%到現在與僅次于龍湖區，說明其房地產業的潛力巨大，當然，由于南澳縣房地產業處于萌芽到成長的過渡階段，如果在宏觀上不加以限制南澳縣房地產業雜亂無序發展缺乏規劃，那么必然導致房地產業在南澳縣的不健康發展。

5、促進汕頭地區房地產業發展與區域經濟健康協調發展的相關對策

①提高個人住房的可支付能力

政府能夠在一定程度上提供給低收入人群的住房保障，但是如果僅僅是將保障房簡單的分給低收入人群，那并沒有根本的解決住房消費能力低的問題。“授人以魚，不如授人以漁”，政府在保障低收入人群住房的同時應該創造更多的就業機會，以提高低收入人群的住房消費能力為首要任務，提高其家庭收入。

②明確政府責任，保障中低收入人群的住房需求

在社會總體收入中中低收入人群占大多數，其對于住房的支付能力有限，所以政府在規劃城市或者制定戰略的時候應該將保障中低收入人群為重要的考慮因素。應當加大經濟適用房、廉租房等保障性住房的投資力度，合理確定保障性住房的建設比例，督促保障性住房如期完工。同時加強監察力度，對購買對象進行嚴格審查，切實負起責任。對保障性住房從土地拍賣時就必須嚴格把關，確保保障性住房賣給真正需要的人。同時優化房地產投資結構，適當加大中端樓盤建設，以滿足不同消費層次人們的需要。

③完善交通基礎設施，促進房地產業均衡發展

汕頭市內各區縣之間的距離并不遠，但龍湖區和金平區的房價比較高，而其他區縣的房價則相對比較低，如果完善交通設施，縮短各區縣之間的交通時間，則能夠讓人們在買房的時候在地域上有更加廣泛的選擇。同時，交通設施的完善也能促進各區縣的交流，有利于區縣間的均衡發展，進一步促進各區縣房地產業的均衡發展。

④形成粵東地區經濟體

可以就汕頭、潮州、揭陽三市一體化為契機，發展更多的就業可能性，完善交通形成更好的產業鏈，優化經濟結構的同時將房地產業也儆更好的分類發展。“一體化”模式可能給三市的房地產業能帶來更好的發展。

⑤推動城市經濟發展，促進房地產業發展

2014年9月15日，汕頭華僑經濟文化合作試驗區經國務院通過批準，同時被定位為建設21世紀海上絲綢之路的重要門戶。汕頭應該抓住這個歷史性機遇，發展經濟。構建面向海外華僑華人的聚集發展創新平臺，建設跨境金融服務、國際采購商貿物流、旅游休閑中心和華僑文化交流、對外傳播基地；大力發展跨境金融、商務會展、資源能源交易、文化創意、旅游休閑、教育培訓、醫療服務、信息、海洋等富有活力的都市產業體系。

開發建設廣澳港區，建設東南沿海現代化港口城市，形成以沿海大港口為龍頭，以內河港口為節點，通江達海、水陸銜接的航運網絡，吸引粵東北、贛東南、閩西南乃至湘南等地貨源，努力打造粵東區域航運中心。建設粵東物流新城和臨港產業園區，大力發展現代物流業和臨港產業。把港口帶動區域經濟加快發展的作用充分發揮出來。

同時，采取多種措施對房地產投資進行引導，促進房地產投資結構合理化。鼓勵、吸引房地產投資往商業房地產方向發展，推出旅游休閑地產、文化創意地產、會展地產等，并發展相關物業，推動汕頭經濟增長。

⑥構建汕頭房地產業多元化融資體系

目前汕頭房地產開發主要以商業銀行貸款為主，而其他融資方式如股權融資、債券融資以及風險投資等在汕頭房地產融資中所占比例很小。融資途徑的單一性使得風險過度集中，不利于房地產業的發展。因此應創新汕頭房地產融資形式，拓寬渠道，化解金融風險。可以發展房地產業基金，金融產品證券化，積極穩妥發展住房公積金貸款等，加快房地產業的轉型升級。