商品房預售資金監管法律制度研究

[摘要]近些年來房地產行業的發展速度較快，其可為企業獲取到非常可觀的經濟效益。對商品房預售資金進行有效的、科學的監管，可于一定程度上起到控制商品房預售風險的作用。當然在這個過程中，依然存在一定的漏洞與不足。因而解決好這些問題，將監管落實到實處，可起到減輕管理壓力、保證消費者利益、行業的有序化發展。因而就這一層面而言，有效的、恰當的來實施商品房預售資金監管對房地產市場效率的影響有著積極的意義。本文主要就對商品房預售資金監管法律制度進行分析和探究。

[關鍵詞]商品房預售；資金監管；法律制度

1、商品房預售資金監管的概念

商品房預售資金監管是指由法律規定的獨立于開發商、承購方之外的，具有資金監管能力和資質的第三方，依照法律所規定的權限和程序對商品房預售資金進行監督管理，盡可能使開發商做到“專款專用”的活動。商品房預售合同雙方為預售方和承購方，由獨立于雙方的第三方監管商品房預售資金對于保障預售資金完全用于相關預售商品房的建設、最大限度地保障承購方的利益具有重要意義。

2、當前商品房預售資金的監管現狀

茌當前的房地產市場運營中我們發現，雖然相關部門就商品房預售資金的管理制定了相關的管理條例.但是與發達國家相比依然存在一定的不足，導致商品房預售資金的監管上存有漏洞.進而在當前的房地產市場中，出現了商品房預售款被挪用，甚至是攜款潛逃事件。而這些情況的發生，無疑影響到了購買者的利益，也破壞了房地產市場的有序化、良好的發展。因而為了有效的規避此類不良事件的發生，相關部門、相關人員應深入的對商品房預售資金管理進行研究、探討。進而在保證商品房預售資金監管制度完善的前提下，促進房地產市場的健康化、有序化、正常化發展。

3、完善商品房預售金監督管理制度的有效途徑

3.1建立商品房預售金監督管理的信息公開制度

隨著信息的不斷發展，互聯網技術的全面滲入，從技術角度而言，要實現商品房預售相關信息公開披露不存在問題。因此，當務之急就是要迅速建立商品房預售金監督管理網絡，對商品房預售的情況在系統內進行法定登記和備案，登記的相關信息能在電腦和手機終端上無障礙地進行查詢，達到對商品房預售金的相關情況進行有效監督和管理的目的，同時扭轉當前購房者在信息上存在著不對稱的癥結。為此，建立商品房預售金披露制度，不妨借鑒信息披露最為密集的平臺。在我國，證券市場的信息披露制度較為規范，證券法對上市公司在信息披露上制度設計可以作為商品房預售金信息披露的模板，借此建立起商品房預售金信息披露制度，對于商品房開發建設的規劃、進程、資金使用、配套設施等信息，可以在房產屬地的官方網站上進行法定的登記。購房者從網上就能了解到已經取得預售證的房產套數、戶型、交易數量、交易金額等可靠的數據。

房地產預售市場信息公開，對于購房者的作用是最為直接的，通過公開披露的信息，考慮會更加仔細，對購房的預期能更加理性化，從而對房產的價格等相關信息有個綜合性的判斷。同時，房地產預售市場信息公開，對于政府監督管理部門而言也是不可或缺的，它創造出一個良性的政府監督管理和社會大眾監督相容納的環境，在社會大眾的廣泛關注下，對于查處房產商在預售過程中的各種違法行為更加容易發現。

3.2建立多元化的商品房預售金監督管理主體

授權地方各級人民政府的房地產管理部門作為房地產開發和商品房預售資金監管的主管部門，負責監督商品房預售資金賬戶的開立、商品房預售資金的去向等，一旦預售方非法挪用商品房預售款項，便應依法查處。由國家行政機關負責監管，可以為商品房預售資金監管提供嚴格的保障，一旦出現違法行為，可以直接由政府有關部門進行查處。

茌商業銀行開立商品房預售資金專門賬戶，專款專用。當開發商獲得商品房預售的行政許可之后，應及時在商業銀行開立商品房預售資金專門賬戶，并將相關的材料送交相關行政機關進行備案登記。該商業銀行只能在開發商出示房地產管理部門出具的相關許可使用商品房預售資金的憑證時方可準許其提取指定賬戶的商品房預售資金。否則，商業銀行的監管不到位造成承購方期待利益無法實現時，則由該商業銀行在自身過錯范圍內對承購方的損失承擔賠償責任。

由擔保公司對預售方與承購方簽定的商品房預售合同進行擔保。首先，擔保公司是否具有資質應當由房地產管理部門進行預先審查，只有具有資質的擔保公司才能成為監管主體。其次，承購方的期待利益無法實現，擔保公司應當在其承保金額內對承購方承擔責任。各行業協會如消費者協會、房地產業協會等，應當肩負起社會責任，積極對承購方的合法權益進行維護，應當在類似案件中發出自己獨立的聲音。由此形成多方監管的監管模式，各主體分工負責、權責一致，才能在最低的監管成本下實現最大的監管效益。

3.3建立多元化的房地產融資途徑

從當前房產市場分析，要控制和減少商品房銷售中面臨的風險，有效優化房產商在房產開發過程中的資金周轉，首先，就是要建立和培育一個規范的、適應市場經濟環境的、相對成熟的房地產開發建設融資環境；其次，要對商品房預售金監督管理制度加以優化完善，使得監管主體能及時發現和有效制止商品房預售金的合法使用；此外，還需結合房地產市場的發展趨勢和實際情況，多開發、多創新房地產融資金融工具，推進房地產信托投資基金和其他信托產品的開發和推廣力度，真正拓寬房產商的融資途徑。只有這樣，才能減少對商品房預售金的依賴，自然而然，各種商品房預售金的監督管理主體的壓力也得到釋放，憑借著管理和疏導兩手抓，那么，困擾房地產市場發展的資金瓶頸就迎刃而解。

結語：

作為房地產市場融資的重要手段，商品房預售金的規模及其正確使用，是推動房地產市場良性發展的必要條件。本文基于當前商品房預售金監督管理的實際情況，對進一步健全商品房預售金監督管理制度進行了分析，并提出了行之有效的具體應對舉措，以期推動房地產市場的健康發展。