淺談房屋交易和產權管理的法律制度保障

[摘要]2014年初中央編辦發布了關于整合不動產登記職責的通知，公布了不動產登記職責整合的方案，將房屋交易和產權管理規定為住房和城鄉建設部負責，不動產登記由國土資源部負責，不動產登記與房屋交易產權管理實現了剝離。自此，房屋交易和產權管理工作出現了新的變化，對該項工作的開展和落實，需要工作人員轉變觀念，實現房屋交易管理與不動產登記的有序銜接，同時更需要法律制度提供保障，為房屋交易和產權管理工作開展提供可靠的支持。

[關鍵詞]房屋交易；產權管理；法律保障

1、房屋交易和產權管理建立法律保障的必要性

1.1為改革提供穩定性制度保障的需要

將房屋交易、產權管理與不動產登記進行職能劃分是一項重大的改革，如何保證改革的順利進行和穩定性，制度保障是十分必要的。從職責劃分角度來看，職責的劃分意味著工作內容的轉變，因此相關配套制度的建設是十分必要的，通過法律制度的建設將房屋交易和產權登記管理的職責予以明確和固定，能夠有效的保障房屋交易和產權管理改革工作的落實，確保改革前后工作和銜接和改革的穩定性。

1.2協調房屋交易管理和登記管理的需要

按照中央編辦發布的關于整合不動產登記職責的通知以及關于地方不動產登記職責整合的指導意見，房屋交易管理和不動產登記職責分別由住房建設城鄉建設部和國土資源部負責，改變了過去交易與登記合一的局面。但是二者共作為房屋產權管理的內容，有著密不可分的關系，登記是保證房屋交易安全的基礎，交易審查又能夠控制房屋轉移登記的風險，我國在房屋交易管理和登記管理方面經歷了產生的先后、分分別設立管理階段、一體化管理階段、重新整合剝離階段，當前已經明確了整合不動產登記職責，就有必要通過法律制度進行明確，通過制度協調兩者之間的關系，更加高效的服務房屋產權管理。

2、房屋交易和產權管理的法律制度保障措施

新時期房屋交易和產權管理進入到新的階段，為了確保工作的順利開展，建立法律制度保障是十分必要的，筆者認為建立法律制度保障應當從以下幾個方面著手。

2.1明確房屋交易管理機構及其地位

房屋交易和產權管理工作被獨立化以來，地方的住房建設和城鄉建設部就在有關部門的部署和配合下進行著房屋交易和產權管理工作，但是由于缺乏統一的指導，在機構設置上各地做法不一致。因此應當通過法律制度對房屋交易和產權管理的機構進行統一規劃，對其地位進行明確，保持其事業單位的性質，同時將其納入財政管理范疇，尤其是工作人員的工資要由財政提供保障。以為過去房屋交易管理中心一直是自收自支，但按照要求下調、取消各項收費后，其資金來源被切斷將難以保證工資的下發，這樣反過來也會影響工作人員的工作積極性和人員穩定性，例如在一些地方的改革中，已經出現了一些房屋交易和產權管理中心的工作人員申請調入到登記部門的情況，因此對房屋交易和產權管理進行機構和地位上的明確是法律制度首先要解決的問題。

2.2明確房屋交易管理的內容

在房屋交易產權管理改革的推動下，各地的房屋產權交易管理工作不但要在工作職責上有所變化，在工作內容上也應當與時俱進的進行改革。目前房屋交易管理的房屋主要是已經登記的有產權的房屋，但是沒有登記的房屋、小產權房以及違建的房屋等卻不在交易管理的范圍，這一點一直以來被社會和相關的學者們詬病，因為這些房屋現實的存在并有交易在進行房屋交易和產權管理部門作為國家的職能部門應當對所有的房屋交易進行管理，這樣也能夠全面掌握房屋交易現狀，對于上述存在瑕疵的房屋交易也能夠進行交易風險告知，同時通過對有瑕疵的房屋交易進行管理，也有利于國家職能部門對其進行研究，制定政策對有瑕疵的房屋交易進行完善化管理，維護房屋交易安全，保障交易雙方當事人的權益。

2.3加強信息化管理，為房屋交易提供更豐富的信息

房子是個人和家庭的大事，當前房地產市場火熱，一套房產的價格也是一個家庭傾其所有也未見得能夠承受的，與房屋有關的所有信息都有可能影響房屋的購買和出售和購買，作為房屋交易管理部門，應當盡可能的提供給交易雙方真實、全面的信息，為其交易提供參考。筆者認為可以加強信息化建設，在現有已登記樓盤表信息的基礎上，建立起信息系統，將未登記的樓盤表信息、房屋建設時的相關信息、在管物業公司信息、確認的改造或征收等影響房屋收益、價格等信息，通過收集信息不但能夠為交易雙方提供交易參考，同時也有利于房屋交易管理部門的職能發揮。

2.4提高網簽備案的法律效力，發揮網簽的法律作用

網簽備案是順應時代發展形成的房屋交易備案的一種形式，雖然沒有明確豹法律規定和有關的政策確認，在現實生活中房屋交易合同網簽已經越來越普遍，這種方式也被社會和公眾所認可，人們普遍認為合同網簽備案更安全有效，但是實際情況是這種合同網簽備案的方式與普通的備案合同并沒有法律效力上的區別。對此，在建立房屋交易和產權管理的法律制度時，應當充分考慮到網簽備案合同的優勢并賦予其特殊的法律效力，應當優先于非網簽備案的合同，為維護交易雙方當事人的權益發揮更積極的作用。

結語：

在不動產登記職責整合的改革促進下，房屋交易和產權管理工作也迎來新的形勢，無論是職責劃分、交易管理與登記的銜接等工作都需要可靠的制度保障，建立房屋交易和產權管理的法律制度保障是時代發展的必然要求，也是確保改革順利、穩定進行的可靠保障，本文對該問題進行了簡要的分析，但是還不深入，希望廣大學者和研究人員關注房屋交易和產權管理的法律制度建設。