以高鐵時代為契機發展麗水高端休閑養老社區探析

◇江建秧

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以高鐵時代為契機發展麗水高端休閑養老社區探析

◇江建秧

摘要：2015年底，麗水將迎來高鐵時代，面對如此的機遇和挑戰，憑借優良的生態環境，在人口老齡化加劇和異地養老模式逐漸盛行的背景下，麗水市發展高端休閑養老社區是大有可為的。本文從麗水市興建高端休閑養老社區的重要意義出發，就優勢、劣勢、機會、威脅四個方面對麗水市興建高端休閑養老社區進行了分析，提出了具體的實施措施。

關鍵詞：高鐵時代；麗水市；高端休閑養老社區；SWOT分析；措施

10.13999/j.cnki.scyj.2016.02.017

隨著我國老齡化社會的不斷加劇，老年人的養老問題越來越受社會的關注。由于人們思想觀念的不斷轉變和生活水平的不斷提高，養老方式已從傳統的居家養老、社區養老、機構養老等逐步向旅游養老、候鳥式養老等多元化方向發展。因此，作為一種新型的養老模式，異地養老也逐漸成為一種潮流。在此背景下，興建高端休閑養老社區的市場前景非常廣闊。

麗水市有著得天獨厚的生態環境，是興建高端休閑養老社區的最大優勢。隨著高鐵時代的來臨，更是為開拓這一市場創造了契機。社區的建成，將直接帶動麗水市經濟的發展，也將無形中提升麗水市生態旅游城市的形象，因此，符合麗水市發展生態經濟的總體思路，也符合麗水市創建生態旅游城市的總體目標。本文就麗水市發展高端休閑養老社區做出一定分析。

一、高端休閑養老社區的概念

首先，所謂養老社區是指獨立開發的具有一定規模的供老年人居住的社區，社區內配備為老年人服務的公共設施，包含獨立生活區、介助生活區和介護生活區，能滿足不同身體狀況的老年人居住。這種居住區是一種復合式的養老社區，有配建專門給老年人使用的設施，提供各種護理服務。它通過為老年人提供可選擇的居住條件和護理服務，使老年人從退休到獨立生活，然后到介助生活、介護生活，都有康復護理和長期護理服務。

而高端休閑養老社區則更加注重休閑和高端兩方面。首先休閑養老社區則把養老社區的概念擴大，社區的主要顧客群既可以是專為養老居住的老年人，也可以是專為休閑居住的人群，例如旅游人群、候鳥式人群等。而為了吸引更多的人群，社區應該在規劃、配套設置、服務等各方面下功夫，做到高端的產品質量和服務品質。

二、麗水市興建高端休閑養老社區的重要意義

作為經濟欠發達地區，麗水也走過高投入、高污染、低效益的粗放型傳統經濟發展老路，但越來越多的事實證明：麗水的最大優勢是生態環境，麗水的發展不能重蹈粗放型產業的覆轍，不能以破壞生態環境為代價來發展經濟。因此，麗水市政府研究了堅定不移走“綠水青山就是金山銀山”的綠色生態發展之路。

高端休閑養老社區的興建，不但能吸引大量的外地人口到麗水市長期居住，同時也能吸引大量的外地游客到麗水旅游。因此，在不破壞麗水市生態環境的前提下，既能大量引入外地資金，帶動麗水市經濟的發展，又能提升麗水市生態旅游城市的形象。所以，總的來說，在麗水市興建高端休閑養老社區符合麗水市發展生態經濟的總體思路，也符合麗水市創建生態旅游城市的總體目標。

三、麗水市興建高端休閑養老社區SWOT分析

（一）優勢（strengths）分析

1.麗水市優良的生態環境是興建高端休閑養老社區的最大優勢。坐落在浙西南的麗水，被譽為“浙南林海”、“華東天然氧吧”、“浙江綠谷”，是華東地區地級市中首個國家級生態示范區。麗水生態環境質量連續6年居全國前列、全省首位，生態環境質量公眾滿意度調查連續兩年位居浙江省首位。對中國環境監測總站發布的評價報告進行分析，環境質量前50名的縣（市、區）分別被浙江、廣東、海南等省份所屬，但從地級市來看，麗水是全國惟一所屬縣（市、區）全部進入全國前50位的市。根據國家環境監測總站發布的《全國生態環境質量評價研究報告》，麗水市9縣（市、區）的生態環境質量全部進入全國前50位，其中慶元、景寧、龍泉、云和分列第一、五、八、十位。在當前全國各地深受霧霾影響的情況下，麗水市的空氣質量卻一直保持良好的狀態，全年360天無霧霾影響。因此可以說，麗水市優良的生態環境是其他地方無法比擬的，也是興建高端休閑養老社區的最大優勢。

2.麗水市下屬各個縣市均風景優美，是浙江省及周邊地區游客的旅游首選地。麗水市所轄的各個縣市均風景優美，有各自的4A級景區，其中麗水的古堰畫鄉、縉云的仙都、青田的石雕、云和的梯田、景寧的畬鄉、遂昌的金礦、松陽的箬寮、慶元的百山祖以及龍泉的青瓷和寶劍等都早已是聲名在外，是杭州、上海等地游客最喜歡的旅游地之一。

3.麗水市消費水平相對較低，符合老年消費群體的需求。與杭州、上海等地相比而言，麗水市的生活消費水平還是相對較低的。而休閑養老社區針對的主要顧客群以老年人為主，這與老年人收入相對較低、消費觀念相對較為保守的特征相符。因此，麗水市的生活水平也是吸引外地人到麗水養老的一大優勢。

（二）劣勢（weakness）分析

1.截至目前，總體交通不太發達。麗水地處浙西南，距離杭州、上海等大城市相對較遠，雖然已全部開通高速公路，但總體交通不太發達。如果外地老人入住麗水市的休閑養老社區，對于其子女探親來講相對麻煩。

2.麗水屬于經濟欠發達地區，對于社區配套設施和服務的完善是一大難點。麗水在浙江省屬于經濟欠發達地區，因此，要興建高端的休閑養老社區，在社區配套設施和配套服務的完善方面會有較大的困難。

（三）機會（opportunity）分析

1.人口老齡化的加劇、異地養老模式的流行，是麗水興建高端休閑養老社區的基礎。根據2010年我國第六次人口普查結果顯示，我國60歲以上人口占13.26%，65歲以上人口占8.87%，這一數據說明，我國已步入老齡化社會。隨著人民生活水平的不斷提高，部分老人具有一定的經濟實力，他們將大部分的余錢投入到養生養老方面，使中國的養老產業蓬勃發展。而與此同時，隨著人們觀念的不斷轉變，養老方式已從傳統的居家養老、社區養老、機構養老等逐步向旅游養老、候鳥式養老等多元化方向發展。所謂異地養老是指老年人離開現有住宅，到外地居住的一種養老方式，包括旅游養老、度假養老、回原籍養老等。從國內外異地養老的發展現狀來看，雖然我國的異地養老還存在較多的問題，但未來異地養老模式必將成為最流行的養老模式之一，異地養老將會被越來越多的老人所接受。因此異地養老產業發展前景良好，也將帶動休閑養老社區產業的良好發展。

2.高鐵時代的來臨，是麗水興建高端休閑養老社區的最大機會。對于麗水興建高端休閑養老來說，最大的難點就是交通的不方便，雖然很多杭州、上海等地的游客對麗水的風景念念不忘，但終因路途過于遙遠等問題而難以長期往來。據相關部門報道，金麗溫鐵路擴能改造工程將于2015年底基本建成，麗水也將在2015年底隨之進入高鐵時代。高鐵的建成，直接把杭州-麗水的“1小時鐵路交通圈”、“麗水連接長三角1小時城際快速通道”的設想變成了現實。屆時，麗水到杭州只要1個多小時，到上海只要2個多小時。高鐵的開通，讓麗水真正成為了長三角城市群的“后花園”、“后菜園”和“休閑保健園”，這也為麗水興建高端休閑養老社區創造了最好的條件。

（四）威脅（threat）分析

1.當前房地產市場總體不太景氣，影響購買欲望。房地產市場的一大特征就是“買漲不買跌”，因此，在當前房地產市場總體狀況不太景氣的情況下，作為非剛性需求的住房，人們對于養老社區住房的購買欲望會受到很大的影響。

2.房地產市場競爭激烈，一旦成功則極易被模仿。雖然從休閑養老社區當前的發展現狀來看，我國休閑養老社區特別是高端休閑養老社區的興建還處于起步階段，但是，一旦麗水市興建高端休閑養老社區成功，將會使眾多房產公司相應效仿，從而使休閑養老社區的顧客群被瓜分。而且，浙江省其他地區乃至浙江周邊省份都具有自身興建高端休閑養老社區的獨特優勢，一旦這些地區都看到高端休閑養老社區的發展前景，那么麗水市只能從中分到一小杯羹。

根據以上的SWOT分析，我們可以看到麗水市興建高端休閑養老社區的優勢是非常明顯的，而且當前的發展機會也非常良好，雖然存在著一定的劣勢和威脅，但總體來講，市場前景良好，麗水市興建高端休閑養老社區是具有顯著意義的。

四、麗水市興建高端休閑養老社區具體措施

（一）政府政策支持

高端休閑養老社區的興建，首先需要得到政府的政策支持。政府部門要認識到興建高端休閑養老社區的社會和經濟意義，在土地、稅收等各方面給予相關的政策支持。

（二）正確選擇地址

選擇在哪里開發是興建高端休閑養老社區要考慮的第一步，首先在確保良好生態環境的前提下，要確保有較大面積的土地可供使用。而且該地必須交通方便，地形位置應適合養老社區的建設。綜合考慮麗水市下屬的各個縣市，本人認為以慶元、景寧、云和三地為興建高端休閑養老社區的最佳地點。

慶元雖然離麗水較遠，但生態環境非常良好，在整個麗水市生態環境質量名列第一。近年來，慶元立足“中國生態環境第一縣”的獨特生態環境優勢，充分挖掘“中國香菇城”、“中國廊橋之鄉”的歷史人文資源，以“讓生活慢下來，讓心靈靜下來”的休閑養生養老理念，不斷打造養生品牌。因此，慶元是興建高端休閑養老社區的最佳地點之一。

景寧作為全國唯一的畬族自治縣，其悠久的歷史文化、特別是畬族文化歷來是吸引大量游客前來旅游的主要賣點。作為麗水市經濟欠發達的縣市，景寧的工業少之又少，因此生態環境質量僅次于慶元。憑借著優美的環境和畬族特色，景寧自然也是興建高端休閑養老社區的首先地。

云和素來以木制玩具聞名全國，吸引了大量的客商，被美譽為“童話王國”的云和，其云和湖、云和梯田等景點也吸引了大量的外地游客。以云和湖或云和梯田為依托、憑借便利的交通優勢，云和也是麗水市興建高端休閑養老社區的良好地點之一。

當然，麗水下屬各個縣市也具有興建高端休閑養老社區的優勢，若能加以開發和利用，對當地經濟的發展將起到非常好的作用。

（三）科學規劃設計

高端休閑養老社區的科學規劃是興建的研究重點，社區應緊密結合老年人的生活需求設計，通過國內外優秀養老社區的借鑒，對養老社區的各個方面進行科學規劃。

養老社區的規劃涉及眾多方面，包括社區的規模確定、功能區的細分、建筑設計、道路交通、自然環境等等。首先，養老社區的規模必須合適，不宜過大也不宜過小，應根據實際選址進行合理規劃；養老社區的功能區必須細分，除了住宅外，老年人的各種活動場所非常重要，應充分考慮各種老年人的需求加以設計；養老社區的建筑設計以低層建筑為宜，一般以三層為佳，考慮到不同顧客群的需求，可將養老社區區分為別墅區、普通區等；養老社區的道路交通應設計為人車分流，應考慮盡量減少機動車對老年人生活的影響；最后，優美的自然環境是必不可少的，社區可以依托天然的山水環境，為社區打造優美的居住條件。

當然，社區的規劃還應結合社區的目標群體而定，若社區的顧客群體以休閑旅游人群為主，則社區的規劃又應有很大不同。

（四）完善配套體系

既然作為高端休閑養老社區，那么社區的配套體系就必須十分完善，包括社區的醫療體系、健康增加體系、養生體系、娛樂休閑體系等各個方面。例如，應設置完善的醫療體系，應提供上門診斷服務，定期開展養生培訓，針對個例提供養生建議等等；應設置完善的娛樂設施，例如老年大學、圖書館、健身廣場、棋牌室等。

（五）賣租模式結合

休閑養老社區建成后，若銷售狀況不理想，開發商可以考慮賣租相結合的模式。考慮到部分人群對于購房的顧慮和一次性投資的困難，出租養老社區住房也是一大途徑。社區住房可以長期出租，也可以短期出租，總之應以更加靈活的方式適應當前市場的需求。

（六）市場營銷推廣

秉著“酒香也怕巷子深”的道理，休閑養老社區建成后，應積極開展市場營銷推廣活動。應通過各種渠道使杭州、上海等各大城市的老年人都知道麗水市休閑養老社區的優勢，通過各種營銷手段使其產生購買欲望。具體可采用的營銷手段有做各種廣告、組織會議營銷、開展實地觀房團等活動。

總之，在當前養老產業蓬勃發展的背景下，以高鐵時代的來臨為契機，麗水市發展高端休閑養老社區是有良好的市場前景的，對麗水市經濟的發展是能夠起到推動作用的，對麗水市生態旅游城市的形象是能夠起到提升效果的。

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（作者單位：浙江麗水職業技術學院）

基金項目：麗水市科技計劃項目“異地養老模式下麗水高端休閑養老社區探究”，編號：2014GYX065。