三四線城市房地產的去庫存壓力有多大

潘家華

【摘要】我國三四線城市房地產市場缺乏活力，去庫存缺乏動力。雖然三四線城市房地產市場潛力巨大，但供需錯位，僅從供給側著力不能激發有效需求。三四線城市房地產市場動力源自于產業，政策導向需要鼓勵資金、技術、人才流入，形成高端、優質、特色的產業，保障就業、提升服務，從而激活其房地產市場。

【關鍵詞】三四線城市 房地產市場 去庫存 動力機制 【中圖分類號】F293.35 【文獻標識碼】A

改革開放后的中國經濟在經歷三十多年高速增長后，進入從規模擴張向品質提升的轉型發展階段。一路高歌猛進的房地產市場，在現有存量高企、增長動力轉換和收入增速下行的情況下，一方面存在張力小、風險高、壓力大的問題，發展舉步維艱；另一方面仍要擴內需、穩增長、保民生，發展潛力巨大。因而激活地域廣闊而且數量巨大的三四線城市房地產市場，是我國全面建成小康社會的重要支撐和關鍵所在。

中西部地區二線城市和三四線城市分化嚴重

所謂“三四線”城市，并非是一個科學的概念，也沒有政策界定的標準，多源于行政等級、城市規模、發展水平和地緣空間的考慮。行政等級主要表明對資源的占有和配置地位。從規模上看，常住人口低于100萬的中小城市多在三四線城市行列。如果人均收入水平低于全國平均水平，也幾乎不可能躋身于一二線城市行列。從嚴格和廣義上講，沒有納入城市稱謂的“鎮”，人口多達數萬乃至超過10萬，尤其是中西部地區的鎮，也應大致歸入三四線城市，而沒有或不必要再細化五六線甚至七八線城市。

如同當年三線建設的“大三線”、“小三線”一樣，三四線城市也可大致分為中西部地區的“大三四線”城市和以東部地區中小城市為主體的“小三四線”城市。一般說來，東部地區一二線城市的外溢效應，使得“小三四線”城市的經濟發展和房地產市場整體處于較高水平；而中西部地區以省會城市為主體的二線城市對周邊的三四線城市具有虹吸效應，使得這一地區的二線城市和三四線城市分化嚴重。因而，本文討論的重點是地處中西部的 “大三四線”城市，涵蓋行政層級地級及以下、建成區常住人口規模300-100萬人口的II型大城市和100萬以下、經濟發展相對滯后的地級市、縣級市和建制鎮。當然，一些東部地區例如蘇北粵北的“小三四線”城市，也具有“大三四線”城市的許多共性。

中西部“大三四線”城市房地產市場潛力巨大

東部地區城市化水平高、房地產市場已近飽和、經濟拓展的土地空間已近極限，但中西部地區的“大三四線”城市房地產有著巨大的發展潛力。2015年，中國城鎮化水平達到56.1%，東部地區多超過60%，浙江達到65.8%，上海更是接近90%，達到甚至超過一些發達國家的水平。西部地區的四川省2015年城鎮化率可望達到48%左右，比2014年的44.9%提升了大約3個百分點。中西部地區城市人口增加快，房地產需求規模也將不斷擴大。東部地區大量的農業轉移人口源自于中西部地區，這部分人口的相當比例難以在東部地區市民化，他們或回鄉創業、或回鄉就業、或回鄉置業，大量返回中西部地區。中西部地區的河南、四川在外務工人口分別達到1000萬，貴州、安徽分別達到800萬，其中相當部分可能回原籍市民化。房地產的需求源自于穩定的生活需要，而返回中西部的“東歸”人員將成為三四線城市房地產市場的需求源泉。中西部地區有著大量的三四線城市，成為房地產市場的有效載體。全國19883個建制鎮，多數在中西部，是與當地生態環境容量相適應、就近城鎮化的容量巨大的載體。

三四線城市房價大幅攀升的空間并不大，大幅下降的空間也比較有限

從人口城市化數量趨勢看，盡管三四線城市有著巨大的房地產需求潛力，但是這種潛力的實現，受到多重因素的制約，包括表觀屬性的房地產存量、房價、政策等供給側因素，更受制于內在的經濟增長、就業和收入等有效需求因素。

不同于一二線城市的服務對象是全省、全國乃至于全世界，對于中西部地區的三四線城市，需求多是局地的，除了一些旅游熱點地區可能出現旅游度假房產外，至多也是在外務工人員回鄉的需求。根據國家統計局發布的《2015年全國房地產開發投資和銷售情況》報告，2015年末，商品房待售面積7.2億平方米，房屋竣工面積10.0億平方米，房地產開發企業房屋施工面積73.6億平方米。數量巨大而且不斷攀升的房地產存量，已經由一二線大舉蔓延至三四線城市。一些非官方機構的“鬼城”指數測算表明，上榜的前50個城市中，地級城市26個，縣級城市24個，幾乎沒有副省級及以上城市，除三亞、威海等旅游度假地產熱度高的東部城市外，余者幾乎全部位于中西部。多數三四線城市的房價在5000元左右每平方米，有的甚至低至2000元每平米。房地產刺激政策對三四線城市的效力也較為有限。

三四線城市房產市場供給在去庫存的政策環境下應該利好，但是需求拉動似乎比較有限。經濟增長動力不足，表明產業活力不夠，就業機會有限，當地的就業崗位規模和收入水平形成不了消化當地房地產存量的有效需求。在東部地區務工人員的收入難以形成一二線城市的購買能力，但是可能支撐中西部三四線城市的房地產市場。例如河南外出務工人員超過1000萬，如果1/3返回河南購房，按人均30平米，可消化至少1億平米存量。但是如果三四線城市沒有產業支撐，就業崗位匱乏，缺少收入來源，那么即使外出務工人員有能力回原籍中小城市買房，也難以留下來，這些房產或者作為春節“探親度假房”，或作為子女在城鎮中小學念書的暫住地，難以持續維系，更不用說抬高三四線城市的房價了。

三四線城市的房地產市場，有供給有需求，但難以匹配形成均衡。去庫存、降成本和降門檻等供給側政策具有表觀效應，難以消除需求側穩增長、保就業、增收入的內在源泉缺失的困境。一般情況下，即使政策利好，三四線城市房價大幅攀升的空間并不大，但大幅下降的空間也比較有限。考慮到房屋的建安成本、地價、稅費等，在短期，開發商、銀行、地方政府和房屋業主也會極力維系房產市場價格的相對穩定；在長期，三四線城市的房價則取決于產業支撐的需求活力。

城鄉差距、東部和中西部差距不斷放大，三四線城市房地產市場動力流失

消除三四線城市房地產的市場低迷，問題似乎不在于房地產的供給，而在于需求側的動力機制保障。封建朝代的達官貴人衣錦還鄉、魂歸故里，使得資金、技術、人才在城鄉間雙向流動，鄉間的文化、教育和醫療水平甚至超過城里，因而傳統社會里的城鄉差距沒有不斷擴大。進入工業化階段，城市基礎設施建設拉大了城鄉公共服務的差距。新中國成立后，為了加速工業化建設，通過高考和征兵將農村的優質人力資本轉移到城市，通過工農產品剪刀差將農業勞動的剩余價值轉移到工業，使得城鄉差距被政策機制固化、強化。在計劃體制下，城里一房難求；在市場體制下，人才資金不能到鄉村，因而房價只能是不斷攀高。

改革開放前，城鄉差距巨大，但地區差距相對較小，中西部城市員工工資中的地區補貼，使同工資級別員工在三四線城市的收入高于東部地區。改革開放后，在資本、市場的拉動下，中西部地區大量的投資、技術和體制內人才“孔雀東南飛”，使得東部地區的房地產市場需求成倍放大，中西部三四線城市住房需求壓力緩解，甚至一些“三線基地”整體搬遷后大量閑置員工住房。在市場和行政力量的雙重作用下，中西部地區優質產業和人力資本大規模凈流出，使東部和中西部差異不斷放大，三四線城市的房地產市場動力逐漸流失。

許多發達國家也存在地區差異，但是發展相對均衡。以美國為例，著名常青藤大學普林斯頓是一座別具特色的鄉村都市，面積約7平方公里，人口3萬。美國硅谷也并非是“國家級高新區”。加州大學10個分校，遍布加州南北，沒有在一個集中的“高教園區”。在我國，國家級中心城市壟斷了國家級的優質教育、科技、產業、金融資源，省內省會城市一城獨大，一二線城市房價高企、三四線城市“鬼城”橫行，這可能是我國中西部三四線城市房地產市場動力機制缺失的根本原因。

激活三四線城市房地產市場機制的政策導向

國務院在2014年3月頒布的《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，以“合法穩定就業和合法穩定住所（含租賃）”等為條件，全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開城區人口50萬-100萬的城市落戶限制，嚴格控制城區人口500萬以上的特大城市人口規模。從三四線城市房地產市場發展的實際看，全面放開落戶城市的吸引力不夠，嚴格控制落戶城市的人口紓解困難。2015年12月召開的中央城市工作會議，要求推動以人為核心的新型城鎮化，發揮這一擴大內需的最大潛力。去庫存、擴內需的重點，顯然是激活數量眾多、分布廣泛且人口相對密集、潛力巨大的三四線城市房地產市場。

從發達國家的經驗和中國傳統社會資本人才雙向流動的實踐看，落實城鎮化規劃要靠產業支撐、產城一體，只有一二線城市高度集中的優質資本、技術和人才注入三四線城市，才有可能使三四線城市的房地產市場平穩持續發展。首先，要使逃離“北上廣”的白領藍領們，在三四線城市有就業、有事業、有服務。與之相匹配的，必須有優質產業的支撐。工業制造業是就業的主力和經濟增長的動力，但是，激活中西部城市房地產和拉動內需的必須是高端制造業，不能是東部淘汰下來的落后產能的“梯度”轉移。事實上，一些央企的先進制造業基地和科研院所，就分布在三四線城市，如洛陽、襄樊、綿陽等地。其次，均衡均質配置優質教育和醫療資源。一座學校可以是一座城市，高等教育資源提升的服務、拉動的就業、帶動的房地產市場遠遠優于低端制造企業。如果北京、上海等一線城市的優質教育、科技、醫療和文化資源能夠均衡配置到三四線城市，那么大城市人口的嚴格控制不需要、“城市病”不存在，三四線城市的房地產去庫存、拉內需、穩增長也就實現了。第三，培植小城鎮特色產業，不在于大，而在于優，在于強。對一些地理標識產品、名優特產品開展深加工，從而就地轉移大量的農業勞動力，提升中西部的城市化水平，為三四線城市的房地產市場注入動力。

因而，激活三四線城市房地產市場機制的政策導向不在房地產自身，而在于產業。沒有產業，房地產是沒有市場的，城市是沒有活力的。城不在大，關鍵在于產業高端、服務優質、產品特色。硅谷的房價高企，是高科技電子產業拉動的；底特律房產變垃圾，是汽車產業衰敗引發的。

（作者為中國社科院城市發展與環境研究所所長、研究員）

【參考文獻】

①《中央城市工作會議在北京舉行》，新華網，2015年12月22日。

責編/張寒 美編/于珊