以房養(yǎng)老在我國(guó)推行所存在的問題及對(duì)策建議

熊梅

摘 要：分析以房養(yǎng)老在我國(guó)出現(xiàn)的社會(huì)背景和現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，以及進(jìn)一步推行存在傳統(tǒng)觀念、金融市場(chǎng)、法律法規(guī)和房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)等方面的障礙，并針對(duì)所存在的問題提出相應(yīng)的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；老齡化；政府主導(dǎo)

中圖分類號(hào)：F840 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2015）25-0050-02

一、問題的提出

根據(jù)國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上老人占總?cè)丝诘?%或以上時(shí)，即該國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入“老齡化社會(huì)”。我國(guó)是世界上人口最多的國(guó)家，且根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2014年數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)65歲以上老人1.31億人，占總?cè)丝诘?3%，老年人口撫養(yǎng)比高達(dá)13.1%。隨著我國(guó)老齡化程度不斷加深和家庭空巢化的日益嚴(yán)重，以國(guó)家為主導(dǎo)的養(yǎng)老保險(xiǎn)的財(cái)政壓力也不斷增加，探索養(yǎng)老模式的制度創(chuàng)新和觀念創(chuàng)新顯得尤為必要。

二、以房養(yǎng)老在我國(guó)出現(xiàn)的原因

以房養(yǎng)老這種新的養(yǎng)老方式在中國(guó)出現(xiàn)具有其特定的社會(huì)背景和現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

（一）家庭結(jié)構(gòu)變化

自我國(guó)1971年實(shí)行計(jì)劃生育以來，由于政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各方面原因，家庭結(jié)構(gòu)由原來的復(fù)合家庭逐漸演變?yōu)楹诵募彝ィ?dú)生子女家庭越來越多，子女長(zhǎng)大成家后，就要面臨兩個(gè)年輕人照顧四位甚至更多老人的情形。對(duì)于一般收入階層家庭來說，下要照顧孩子，上要贍養(yǎng)老人，加上工作的壓力，往往對(duì)老人的照顧有所欠缺，這時(shí)就需要一種新的養(yǎng)老模式來填補(bǔ)。

（二）空巢老人與失獨(dú)老人數(shù)量增加

改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到了高速的發(fā)展，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)家庭養(yǎng)老的影響不可小覷。經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的地區(qū)吸引了大量的年輕工作者，導(dǎo)致空巢老人的家庭數(shù)量不斷增加，少數(shù)家庭由于失去獨(dú)生子女，但是有自己的房產(chǎn)，這時(shí)就需要一種新的養(yǎng)老模式來充分利用房屋的價(jià)值，增加養(yǎng)老費(fèi)用，彌補(bǔ)無子女養(yǎng)老所帶來的不足。

（三）房產(chǎn)制度改革

傳統(tǒng)住房制度未把住房作為商品納入到流通市場(chǎng)之中，而是納入到固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。1994年7月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，確定房改的根本目標(biāo)是：建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；1998年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》出臺(tái)，這一文件明確廢止了住房實(shí)物分配，標(biāo)志著住房制度改革在全國(guó)范圍內(nèi)全面展開。房產(chǎn)制度的改革直接推動(dòng)了住房的商品化，為以房養(yǎng)老模式奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。

（四）自有房的比重上升，住房資產(chǎn)升值

隨著住房商品化的程度不斷加深，住房擁有率也不斷提高。據(jù)2012年西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心在北京金融街正式發(fā)布全國(guó)首份基于全國(guó)25個(gè)省、80個(gè)縣、320個(gè)社區(qū)共8 438個(gè)家庭的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，中國(guó)家庭自有住房擁有率為89.68%；其中城市戶籍受訪者3 996個(gè)家庭中，有3 412.36個(gè)家庭擁有各種類型的自有住房，自有住房擁有率為85.39%。城市居民的住房擁有率大幅度提高，且近年來住房的價(jià)格不斷上漲，住房資產(chǎn)不斷升值，住房成為城市居民家庭最重要的固定資產(chǎn)，這為以房養(yǎng)老的更好實(shí)施提供了有利條件。

三、以房養(yǎng)老在發(fā)展中存在的問題

（一）傳統(tǒng)觀念的障礙

從養(yǎng)兒防老到以房養(yǎng)老的轉(zhuǎn)化，標(biāo)致著中國(guó)老人不愿給兒女增加負(fù)擔(dān)，要以自己獨(dú)立的方式解決養(yǎng)老問題。根據(jù)中國(guó)法律，老人有權(quán)獨(dú)立處置自己的財(cái)產(chǎn)，由其是老人面對(duì)兒女不能履行權(quán)力義務(wù)時(shí)，選擇以房養(yǎng)老成為必然。

受傳統(tǒng)思想的影響，中國(guó)人的消費(fèi)觀念與國(guó)外有著很大的不同。養(yǎng)兒防老，在中國(guó)人的思想中根深蒂固。以房養(yǎng)老在我國(guó)的推行，必須要考慮到我國(guó)傳統(tǒng)文化對(duì)于它的接受性。對(duì)于年輕人來說，容易接受新思想、新事物，對(duì)以房養(yǎng)老的接受也就相對(duì)容易一些。但是對(duì)于老一輩人來說，以房養(yǎng)老，一方面可能擔(dān)心社會(huì)輿論對(duì)子女的壓力。另一方面是出于自己的遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)考慮，如果老年人參與了以房養(yǎng)老的模式，無異于剝奪了子女對(duì)自己房子的繼承權(quán)，這與中國(guó)家庭財(cái)產(chǎn)繼承的傳統(tǒng)思想很難契合。

（二）金融市場(chǎng)不成熟

以房養(yǎng)老是一個(gè)牽涉面廣、風(fēng)險(xiǎn)大、與老年人養(yǎng)老息息相關(guān)的系統(tǒng)而復(fù)雜的養(yǎng)老模式。以房養(yǎng)老需要銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)相互合作，但是由于我國(guó)《商業(yè)銀行法》《保險(xiǎn)法》明確規(guī)定銀行、保險(xiǎn)公司分業(yè)經(jīng)營(yíng)，無疑增加了保險(xiǎn)公司和銀行合作推行以房養(yǎng)老的難度。倘若因?yàn)槟承┰蚨鴮?dǎo)致產(chǎn)品設(shè)計(jì)不當(dāng)，就有可能會(huì)造成事與愿違的后果，甚至?xí)l(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛和法律糾紛等。

（三）法律法規(guī)的缺失

以房養(yǎng)老的順利開展需要外部環(huán)境的積極支持。一定程度上，以房養(yǎng)老的成功可行并不僅僅在于市場(chǎng)規(guī)模如何，更重要的是相關(guān)法律法規(guī)是否能配合，是否能夠提供一個(gè)穩(wěn)定的法制環(huán)境等。以房養(yǎng)老涉及到保險(xiǎn)、金融業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、社會(huì)保障以及相關(guān)政府部門，如何能夠保證這些部門和行業(yè)的公平、公正經(jīng)營(yíng)和管理，在當(dāng)前我國(guó)相關(guān)法律法制不健全的條件下是個(gè)相當(dāng)大的挑戰(zhàn)。

（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)

追溯我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷史，有一個(gè)重要特點(diǎn)是國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。前幾年，我國(guó)主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅持續(xù)高位運(yùn)行，房?jī)r(jià)過快上漲，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民家庭收入的增長(zhǎng)，也帶來了房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢(shì)不明朗。同樣，在“以房養(yǎng)老”的實(shí)施過程中，以什么樣的價(jià)格來抵押給金融機(jī)構(gòu)是首要的問題，所以金融機(jī)構(gòu)會(huì)十分謹(jǐn)慎。如果以現(xiàn)行的價(jià)格抵押，一旦將來房?jī)r(jià)下跌，金融機(jī)構(gòu)將面臨極大的損失，所以各個(gè)金融機(jī)構(gòu)都希望能規(guī)避這方面的風(fēng)險(xiǎn)。

四、推進(jìn)以房養(yǎng)老發(fā)展的對(duì)策與建議

（一）加大宣傳力度

以房養(yǎng)老的推廣涉及到傳統(tǒng)觀念、繼承遺產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變、養(yǎng)老方式創(chuàng)新等，要想這種新的養(yǎng)老方式得到推廣必須加大對(duì)其的宣傳力度。可以通過講座、廣告等方式進(jìn)行推廣、宣傳，讓廣大群眾熟知其運(yùn)作方式，了解以房養(yǎng)老是如何給予老年人保障的，讓他們放心把房子抵押給金融機(jī)構(gòu)。通過宣傳和引導(dǎo)，逐漸改變?nèi)藗儭梆B(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)思想，接受新的養(yǎng)老觀念。以美國(guó)為例，美國(guó)政府在推出“以房養(yǎng)老”之前成立了一個(gè)獨(dú)立的非營(yíng)利性組織——國(guó)家住房資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換中心，專門向老年人進(jìn)行宣傳和推廣以房養(yǎng)老項(xiàng)目，促使該產(chǎn)品能迅速被廣大民眾所接受。

（二）充分發(fā)揮政府主導(dǎo)作用

1.保護(hù)借款人利益。由政府出面，保護(hù)借款人的無負(fù)值權(quán)益保證會(huì)讓人對(duì)這一產(chǎn)品更有信心。無負(fù)值權(quán)益保證即當(dāng)住房出售所得的金額不足以清償貸款本金和利息時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)不能向借款人或者其繼承人追索未清償?shù)馁J款余額。這項(xiàng)保證能使借貸者不用擔(dān)心以后負(fù)債大于房?jī)r(jià)，也不用擔(dān)心房?jī)r(jià)的波動(dòng)會(huì)影響他們的養(yǎng)老水平。

2.降低放貸人風(fēng)險(xiǎn)。由政府出面，聯(lián)合保險(xiǎn)公司、銀行、住房公積金、房地產(chǎn)專業(yè)咨詢公司等機(jī)構(gòu)，建立針對(duì)未來住房資產(chǎn)保值的住房權(quán)益擔(dān)保。例如可以推行一項(xiàng)由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)計(jì)劃，即對(duì)于以房養(yǎng)老中的貸款機(jī)構(gòu)，只要付一定的保險(xiǎn)費(fèi)用，就可以在房屋變現(xiàn)時(shí)以預(yù)先設(shè)定的金額進(jìn)行拍賣；或者借款人的物業(yè)最后資不抵債，貸款人的損失將由保險(xiǎn)計(jì)劃承擔(dān)。

3.健全法律法規(guī)。以房養(yǎng)老在國(guó)外發(fā)展得相對(duì)成熟有一個(gè)重要的原因在于其對(duì)于以房養(yǎng)老有規(guī)范的法律法規(guī)。而我國(guó)的以房養(yǎng)老還處于試點(diǎn)階段，在法律法規(guī)方面比較欠缺，為了加快其推廣的腳步，應(yīng)出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)并規(guī)范實(shí)施過程中的細(xì)則。首先，出臺(tái)統(tǒng)一規(guī)范的資產(chǎn)評(píng)估程序和辦法，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行公正、準(zhǔn)確的評(píng)估。修訂房地產(chǎn)管理辦法，以解決土地使用權(quán)屆滿后地上建筑物的歸屬問題，對(duì)實(shí)行以房養(yǎng)老的住宅可以實(shí)行使用權(quán)期限屆滿時(shí)自動(dòng)無償續(xù)期，更有利于貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的降低。其次，可以調(diào)整相關(guān)法律法規(guī)，吸引保險(xiǎn)資金和機(jī)構(gòu)的進(jìn)入；通過稅收減免、財(cái)政貼息等各種政策支持，增加老年人參與的積極性。

4.強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。首先，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)金融市場(chǎng)的監(jiān)管，尤其是貸款機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)，確保其執(zhí)行情況的規(guī)范化。其次，應(yīng)該借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)試點(diǎn)城市的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，歸納總結(jié)出一條切實(shí)可行的操作路徑。若試點(diǎn)可行，可由點(diǎn)到面逐步進(jìn)行推廣。最后，規(guī)范以房養(yǎng)老的運(yùn)作程序，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管體系，建立規(guī)范、安全的市場(chǎng)交易規(guī)則，加大各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行力度，對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行有效的評(píng)估，對(duì)不正當(dāng)?shù)男袨楹屯对V進(jìn)行及時(shí)的處理，以確保以房養(yǎng)老的順利開展。

（三）開發(fā)靈活多樣的以房養(yǎng)老產(chǎn)品

不同的消費(fèi)群體，其年齡、房產(chǎn)價(jià)值等各方面不相同，其對(duì)以房養(yǎng)老模式的需求也不同。鑒于此，為吸引不同的消費(fèi)群體，應(yīng)涉及不同的產(chǎn)品。例如參考美國(guó)，主要有三種模式，即房屋價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款（HECM）、房屋保管者計(jì)劃（HomeKeeper）和財(cái)務(wù)自由計(jì)劃（Financial Freedom），分別覆蓋了房屋價(jià)值低、中、高的老人。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，也可開發(fā)不同的以房養(yǎng)老產(chǎn)品。

參考文獻(xiàn)：

[1] 郝前進(jìn)，周偉林.“以房養(yǎng)老”的雙向風(fēng)險(xiǎn)與我國(guó)的制度設(shè)計(jì)[J].城市管理，2012，（6）.

[2] 張茜，任燕燕.住房反向抵押貸款養(yǎng)老運(yùn)作機(jī)制探討[J].求索，2013，（2）.

[3] 張鵬，王慧麗.反向住房抵押貸款的可行性分析及對(duì)策研究[J].改革與戰(zhàn)略，2011，（11）.

[4] 翟思達(dá).以房養(yǎng)老：中國(guó)老齡化社會(huì)養(yǎng)老模式探討[J].中國(guó)人力資源開發(fā)，2012，（9）.

[5] 田淑芳.“以房養(yǎng)老”意愿調(diào)查報(bào)告——基于合肥、安慶、淮南三城市的調(diào)查[J].遼寧醫(yī)學(xué)院學(xué)報(bào)，2012，（3）.

[6] 柴效武，胡平.美國(guó)反向抵押貸款發(fā)展歷程及對(duì)我國(guó)的啟迪[J].經(jīng)濟(jì)與管理研究，2010，（4）.

[7] 范麗英，睢黨臣.“以房養(yǎng)老”模式的運(yùn)作基礎(chǔ)分析[J].西北農(nóng)林科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2012，（3）.

[責(zé)任編輯 吳高君]