我國商業地產融資渠道探析

王欣子

摘要：隨著經濟的發展，相關政策對房地產的宏觀調控，對房地產行業的融資條件也提出了很多新的要求，房地產行業也將面臨著更加嚴峻的形勢，特別是在商業地產中體現得尤為明顯，由于商業地產和資本市場的對接程度較低，大多數企業的融資方式大多依賴于銀行貸款，這種過于單一的融資模式也對商業地產的發展形成了很大的阻礙，基于此，本文主要針對我國商業地產融資渠道進行探析，以供相關人員作以參考。

關鍵詞：商業地產 融資渠道 探析

隨著經濟的發展，同時也帶動了商業地產行業的規模和數量在不斷擴大，商業地產相對于住宅地產，它是一種比較獨立的新興的項目類型，因此，越來越多的企業將關注的焦點放在了這一新的項目上，然而，因為融資的規模較大，也在不同程度上為還款造成了很大的難度和困擾。

一、商業地產的融資特點

（一）開發階段的融資特點

1、預期收益很難預測

在開發階段，地產實體基本形成，由于沒有進行具體的商業運作，商業物業仍然處于不夠成熟的階段，對于一些廣告招標之類的內容，對于后期的利潤無法做到有效的預測，就會出現資金凈流出的現象。

2、風險集中會造成很大的影響

開發階段，還未形成系統的商業物業運營，因此，就會存在開發的風險，而這種風險主要是由于地產建筑物是夠能夠按照預期的基本計劃進行有效的落實，如果開發階段出現任何風險，其后果將不堪設想，將會對后期的發展產生嚴重的影響，一旦在開發建設和項目選項中出現任何差錯，必然會給運營管理到來很大的不利。

（二）運營階段的融資特點

1、影響現金流穩定的風險存在期長

相比于住宅地產，商業地產和其主要的不同就是消費對象，住宅地產的消費者是購買房屋的人，商業服務以及商品購買的消費者才屬于商業地產的消費者，開發階段對后期的運營會差生直接的影響，從而使商業地產獲取最大的利潤，運營階段對資金的風險階段的影響會有比較久的時間，風險會隨著商業物業的逐漸成熟而減小。

2、形成現金流鏈接的矛盾點

商業地產在開發階段會產生很大的投資，就必然對運營階段的還款造成較大的難度，然而企業為了獲得利潤的最大化，一般情況下，不可能對物業進行分股來填補還款的空缺，這也就使現金流鏈接產生矛盾點

二、商業地產融資渠道分析

（一）擴大融資渠道

我國現階段融資途徑在實際的應用時，會受到相關政策制約，但是在融資的形勢上，還是倡導以多元化的融資為主。

商業地產的融資現階段甚至很長的一段時間只是靠銀行借貸產生，因此，相關的企業必須商業借助一些資源，對融資進行適應性的調整，實施一定的策略，使融資渠道更加多元化，由于相關的政策會隨著市場的變化做出相應的調整，如果整個項目出現資金短缺的狀況，企業應該實時一定的策略來使企業在融資方面的影響力大大提升，拓寬融資方式，并和商業地產相結合，并對其作以準確的辯識。

（二）融入保險投資

我國經濟步入一個快速發展的階段，各種新思想、新技術、新行業不斷涌現，商業地產開發行業，再融資方面就出現了一種新的模式，也就是保險投資，與傳統的投資模式相比較，這種模式優點很突出，它的運行周期很長，可以緩解開發商的資金壓力，同時保險投資的數額巨大，這些優點正好適應了開發商的實際需求，所以保險投資成為了一種新的渠道融資方式。由于我國保險業的資金也是比較充足的，現在我國將保險行業的資金流入商業地產開發，這種模式的具有很大的可行性，已經被很多國家所采用，將大量的保險行業資金流入商業地產開發。我國的這種模式處于起步階段，很多方面在經驗上稍顯不足，所以我們需要學習國外的一些經驗，這樣才能使我國的商業地產和保險行業都得到共同發展、共同進步。

（三）積極引進外資，推動商業地產的開發

經濟的發展為商業地產開辟了新的發展道路，現階段，商業地產的開發也在不斷的優化和完善，企業也通過更多的途徑拓寬了融資的方式，商業地產在對融資渠道加以選擇時，就應該合理分析，首先，資金的渠道來源，資金的可靠性是保證資金合理利用的關鍵，因此，一定要進行資金來源的適應性選擇，其次，對融資渠道的一些基本特征要非常熟悉，然后再對其進行分析比較，然后擇優選取。由于融資渠道和融資成本以及風險問題都密切相關，直接影響了企業的效益，由于更融資渠道的不同，其優勢和劣勢也會有所區別，因此，企業就要綜合各方面的因素，進行擇優選擇，所選取的融資渠道不僅要符合企業的實際，還要以實現企業的利益最大化為主要前提。

（四）合作開發，實現共贏

地產企業處在同行業中，應該相互學習，相互促進，這樣在那個也會有利于企業的共同進步和成長，企業可以通過對融資案列等進行互享，這樣也有利于實現融資市場快速的由初始階段向著更加穩定地階段過渡，一些項目可能通過企業之間合作的方式更容易達成，不僅能獲取更大的經濟效益，而且有利于企業的合作共贏。

三、結束語

綜上所述，現階段，由于我國商業地產的發展處于初級階段，各方面的發展都還不夠成熟，市場發展速度較慢，而且企業的主要融資方式是以銀行借貸為主，這種單一化的融資方式不同程度上加劇了資產風險，如果銀行貸款出現一些她突發狀況，很可能影響企業的資金鏈，因此，相關企業必須給予重視，采取有效的措施，拓寬融資渠道，運用多元化的融資方式。是企業獲得更大的效益。

參考文獻：

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